房地产开发路在何方？

    房地产行业专业精深的趋势不可逆转，也不容拖延。精细化和产业复合化是众多的开发商和服务商向专业化领域进一步发展的必然方向。　　　　　　不可持续的暴利　　　　分析房地产行业的暴利，最主要的原因有两点：囤地增值，高杠杆的开发资金运转。浩浩荡荡的城市建设带来了土地增值，再加上一段时期以来的地价和房价互推互引，节节攀升，造就了高地价。这个行业里囤地造富的案例太多了。而高杠杆开发向来是开发商们私下流传的暴利秘笈，特殊的预售政策给高杠杆带来了政策可能性，加上地块（在建）工程抵押，滚动开发、分期拿地这些操作手法，开发商可以轻易地四两拨千斤。　　　　伴随着行业监管的推行，我们也逐渐意识到，这样的暴利不可持续。万科曾信誓旦旦，我们不做暴利项目。因为他们明白这样的项目都会多多少少地涉嫌违规。囤地生财，渐不可行。高杠杆运转风险太大，也渐为金融政策所不容。　　　　在当下的市场，房地产已经不是暴利持续的问题了，而是具体的企业生存发展问题，全行业的转型走到了关键节点。这并非危言耸听，今天的房地产行业企业，特别是中小型企业都面对着两个日益严重的问题，资金和土地。　　　　融资无门，土地难得　　　　首先是资金。资金的短缺具有周期性，和宏观经济环境密切相关，就当下而言是，整体银根紧缩：开发贷款基本暂停，信托始终处于开停边缘，ipo、增发等股市融资审批困难，其他融资手段成本高企。加上限购、限贷的楼市调控导致的市场疲软，致使开发商现金流吃紧。有海外融资平台的大型房企日子相对好过些，不过成本高点罢了。融资无门的中小规模的开发企业，捉襟见肘，日子相当艰难。　　　　土地资源的日益紧张是开发商必须面对的越来越严重的问题。房地产全行业性的持续高增长神话一大半可能要归因于前期土地资源的滥用：政府卖地，开发商囤地。显然，这样的获利方式是不可持续的。　　　　现在的情况是，全国各地，但凡经济发展得稍微好点的地区，新增建设用地指标都很紧张，很多地方半年就用光了一年的指标。同时，很多地方政府对单纯的房地产开发的土地出让并不热衷，因为房地产开发对土地的利用不具有持续性，无法解决当地就业，也不能推动地方的产业发展。特别是一些内陆城市，现在的发展热点是承接沿海和发达地区的产业转移，没有什么特别的招商优势，只有廉价的土地，自然对于产业投资兴趣更大。单纯的房地产开发可用的土地更少。　　　　很多中小开发商现在面对的问题是：优质地块极为稀缺难得；而可获得的地块，条件往往又不太好。单纯的房地产开发难以获得借贷和信托等资金支持。土地和资金的困局推动着行业开发思路的转变，这也是行业向专业化推进的良好契机。　　　　当前情势下的开发策略，可以从精细化和产业复合化入手。

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