楼市将进入以价换量阶段

    上半年，全国商品房供给增加，龙头企业的销售额在全国房企中占比增大，房地产行业面临严峻的资金链压力，下半年楼市将进入以价换量阶段。　　　　供大于求趋势更明显　　　　在中央政府以抑制投资投机性需求为主并结合增大保障房、普通商品房供应的调控政策等综合因素影响下，部分自住性需求转为观望，随着之前投资、开工所形成的供应持续增加，目前供过于求的市场形势将在下半年表现得更为明显。　　　　上半年，全国房地产开发投资延续高增长的态势，增速持续保持在30%以上。1～6月全国房地产开发投资额达到26250亿元，同比增长32.9%，占城镇固定资产投资比重为21.07%。房地产开发投资增速显著超过全社会固定资产投资增速，较同期城镇固定资产投资增速快7.3个百分点。上半年，全国商品房新开工面积为9.94亿平方米，同比增长23.6%。在过去的一年半，全国商品房月均新开工面积达1.46亿平方米，意味着今年全国房屋的月均供应面积在1.46亿平方米左右。　　　　上半年，全国正在施工建设的房屋总面积也创同期历史新高，达到40.57亿平方米，同比增长31.6%，是2008年全年房屋施工面积的1.48倍，2009年全年房屋施工面积的1.27倍，已略高于2010年全年房屋施工面积。随着这些投资、在建、新开工项目逐步转化为上市销售产品，未来市场供应还将快速增加。而本轮房地产调控中的限购与限贷政策，不仅打击了投资、投机性购房需求，同时也抑制了自住需求。特别是限贷对自住需求的购房能力影响很大，有些地区买第一套房子，首付可能要四成甚至五成，至于买第二套的改善需求，首付要六成以上，利率也提高很多。　　　　经过持续的政策调控，国内楼市成交整体低迷。2006～2010年，全国房屋月均销售面积为7612万平方米。今年上半年，全国商品房的销售面积为4.44亿平方米，同比增长12.9%，增幅是近10年来同期的次低，仅高于2008年同期。今年上半年全国房屋月均销售面积7403万平方米，较2010年的8696万平方米下滑14.87%。今年6月，全国商品房新开工面积与销售面积之差达到了5.5亿平方米的创纪录高位。　　　　一方面可售房源在迅速增加，另一方面卖房速度在减缓，因此导致今年房屋库存量高企。　　　　上半年，北京市全部新房住宅总签约套数为43705套，同比下降15.7%。截至7月10日，北京市新房住宅的库存量已攀升至107602套，逼近11万套，创出年内高点，供大于求现象明显。　　　　房企销售业绩剧烈分化　　　　在政策趋紧、市场观望气氛浓厚的情况下，上半年房地产企业销售业绩出现剧烈分化。

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