沪宁杭房企惜别暴利时代 下半年只愿让利10%

    长三角地产市场库存压顶、资金趋紧的现象仅仅是个开始，它还将引发更多问题：房地产企利润底线在哪里？是否会出现大面积降价？证券时报记者在走访沪宁杭三地房地产企业后发现，现已进入限制性住宅市场的深度博弈阶段，房企做好了利润率下调的准备。下半年沪宁杭打折促销几成定局，但这些本地房企大多表示打折幅度将控制在10%左右。　　　　与暴利时代说再见　　　　“暴利时代已经一去难复返了！”南京中北[5.58-0.53%股吧研报]总经理潘明感叹，那房地产行业最美好的“黄金十年”。“怎么解释黄金十年？那就是你企业想亏钱都得有本事！”　　　　所谓暴利，如今已成绚丽泡影。在广宇集团[4.870.21%股吧研报]董秘华欣看来，从历史经验分析，所谓的暴利不暴利与企业背景相关。暴利来源之一即违规，但这有巨大的法律风险；第二个来源就是从国企转变而来的企业，他们掌握大量廉价土地，享受到土地升值的超额利润。然而，国企转变而来的产企越来越少，监管部门也都加强了土地使用审核环节的审查。　　　　“现在毛利真的已经很低了。”杭州本地一家上市房企董秘告诉记者，目前房地产行业的毛利率基本上在20%至30%，个别房地产项目的毛利率会在40%到50%左右。但基本上平均下来房地产行业的毛利是在30%左右。中报显示，上前述这家企业今年上半年结转收入的项目，主要为2008年金融危机时以回笼资金为目的进行销售的项目，项目毛利率较低。　　　　通常情况下，20%左右的毛利率下房企完全可以生存下来。在上海一家本地房企董秘看来，“即便在目前30%到40%的毛利率再调低点，也都是可以承受的。但关键是要看企业接受不接受。”今年上半年这家公司的营业利润率较上年同期下降了大约0.4个百分点。　　　　“暴利时代是过去了，但是不得不承认房地产行业还是行业内比较挣钱的行业。”南京中北总经理潘明说了句大实话，30%的毛利率是有的，但是眼下多数房地产企业都守着利润不肯降价。数据显示，今年上半年南京上市房地产企业中大部分利润下滑严重，南京高科[11.18-0.62%股吧研报]净利润4.25亿元，同比下降55%；栖霞建设[4.42-3.70%股吧研报]上半年净利润1.36亿元，同比下降35.73%；凤凰股份[5.82-0.51%股吧研报]中期亏损1942.18万元。　　　　证券时报统计数据显示，房地产业自2002年中期至2006年中期，毛利率维持在20%至30%，2007年中期提升至33.7%，随后的三年内，毛利率徘徊在37%左右，2011年中期升至41.73%，成为各大行业中毛利率水平最高的行业。　　　　沐浴着黄浦江风，上海某大型上市房企董秘心旷神怡之下，跟记者说了句掏心窝的话，“虽然以历史成本法评估，房地产行业的毛利率在30%左右，但是假如我们以公允价值法来评估房地产企业的毛利率，可能10%还不到。这两个数据大概能说明这些年来，房地产企业赚的不是开发精品房赚的钱，而是早期买地升值的钱。”　　　　虽说赚土地升值的收益无可究诘，可是在“抑制高地价”的大气候下，房企如何守住利润率成为难题。潘明坦言：“黄金十年之后，行业已经走到了发展瓶颈。”大多数房地产企业都做好了毛利率下降的准备，大家都明白以后是要真刀真枪地比品牌比销售了。

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