“以价换量”或成楼市四季度主流

    上海易居房地产研究院发布的9月全国房地产行业月报指出，总体态势来看，全国房地产行业仍处在下行通道，四季度随着供应量的放大以及越来越多的项目进行促销，需求也将随之出现一定程度的释放，估计商品住宅成交量将有所回升。预期今年全年，全国商品住宅成交量仍将保持10%左右的正增长。　　　　房产开发景气指数连续下跌　　　　8月份，全国房地产开发景气指数为101.12，比7月份降低0.38个百分点，比去年同期回落2.99个百分点，国房景气指数连续3个月下滑。上海易居房地产研究院杨红旭指出，国房景气指标尚未完成筑底,在严厉的调控之下，未来国房景气指标将持续处于下行通道，四季度可能跌至100点以下的不景气区间，但很难超过2009年初时的低点。　　　　从开发企业的资金构成上也可看出房地产业的平淡。进入2011年以来，开发商国内贷款比重持续下降，由1-2月份的22.0%下降到1-8月份的16.2%；企业自筹资金比重大幅上升，由1-2月份的34.4%上升到1-7月份的40.7%；另外，个人按揭贷款比重小幅下降，利用外资、定金及预收款比重有所上升。可见，随着国内信贷环境继续紧缩，开发企业资金状况不容乐观，被迫更多的利用自有资金。　　　　新开工面积增幅稳步运行　　　　市场供应方面，1-8月，全国房地产开发企业房屋新开工面积13.19亿平方米，同比增长25.8%，增幅较1-7月提高0.9个百分点，增幅在上个月止跌回升后继续小幅上升，但是和去年同期相比，增幅仍然是大幅下降40.3个百分点。今年，受新开工1000万套保障房项目影响，预计全年房地产新开工面积仍保持20%以上的增幅。不过，由于上半年部分项目推迟开盘，预期下半年非政策化的商品住宅供应量较大，而明后年新增供应量将会有所减少。　　　　四季度市场或将反弹　　　　数据显示，1-8月，全国商品房销售面积59854万平方米，同比增长13.6%，增幅和1-7月持平，较去年同期提高6.9个百分点。其中，住宅销售面积增长13.1%，办公楼增长12.0%，商业营业用房增长18.3%。接下来，随着供应量的放大，以及越来越多的项目进行促销，需求也将随之出现一定程度的释放，估计商品住宅成交量将继续上升；另外，部分产权式保障房的成交量保持增长。预期今年全年全国商品住宅成交量仍将保持10%左右的正增长。　　　　此外，1-8月，全国房地产开发企业本年资金来源54738亿元，同比增长23.4%，增幅比1-7月提高0.3个百分点，较去年同期大幅下降11.6个百分点。杨红旭认为，房地产开发企业资金增幅有企稳迹象，不过在抑制通胀的背景下，三季度融资环境仍然偏紧，除非开发企业能够通过促销大规模回笼资金，否则这一指标将处于盘整区域，甚至还有再创本轮新低的可能性。

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