万科妥协：地产第一商业模式面临大考

领袖万科的纠结：

　　3月1日，万科在香港发布2009财年报告，总裁郁亮强调，万科的定位是主流住宅，没有发展投资物业或者进入其他地产领域的计划。

　　但在2009年11月16日，万科总裁郁亮对全国众媒体高调宣布新战略：万科未来将加大持有型物业的储备,并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，住宅与开发持有物业比为8∶2。这被广泛视作房地产商业模式转型的标志性事件。

　　2009年8月，商业名家凯德置地的毛大庆跳槽万科，坐镇华北，惹人想象，并表示，"万科并非绝对不做商业地产"。随后王石在各公开场合仍坚称不进入商业地产。

　　时势正在逼迫万科在纠结中，做出改变。万科已掐算出自己的生命周期。

　　万科模式大考

　　物极必反。

　　上市18年来，复合增长率超过30％，万科坚持做了18年的减法，在专业住宅开发商的道路上走到极致巅峰。效法者如过江之鲫，碧桂园、恒大、雅居乐正是采用这一模式晋级名流。

　　当万科对住宅单一化的路径依赖到极致时，反向制约作用不可避免。万科要维持此前的扩张速度，必须具备两个支撑条件：一是继续享有人口红利，二是城市化进程加快至少不减速。此前，万科享受了城市化带来的巨大人口红利，保持了10年的高速发展。问题是，人口红利还能持续多久？

　　很少有效法者学到了万科的精髓，像万科那样敏锐洞悉自我生命。

　　据悉，在2006年前后，万科曾做过中国人口结构变化的研究。其中一个研究结论是：2013年，首次置业人口红利的拐点将出现，2013年后新增首次置业人口将迅速下降，而改善型和高端再改需求将不断增加；到2017年左右，20-65岁的总劳动人口将达到高峰。此后将快速衰退。

　　而目前中国城市化率为47％，业内预计将来一段时间仍可每年以1％的速度推进。根据大略测算，达到高峰的时间大概是2022年。

　　两相抵消，人口红利留给万科模式的生命黄金期约在7-10年。

　　这是一个不算长，也不算短的时间窗口，显然未到杞人忧天，然则以万科的规模，转型的难度和时间成本相当大。

　　"这个行业的商业模式不是一成不变的。未雨绸缪，现在已经到了房地产开发企业考虑路在何方的时候了。"业内一位专业人士说，2010年，大家都在跟着万科思考商业模式。

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