最可能彪悍的4种中国式地产商业模式

2010年，地产商业模式元年。靠圈钱圈地吃上涨房价的大锅饭模式正在过时。

　　你知道吗？20年来的巅峰代表万科，现在最为纠结。

　　商业模式必将成为未来10年行业分化的最重要杠杆。

　　什么样的模式才值得你放心投资？密切关注中国特色地产升级的四大趋势。

　　注定的转型

　　美欧日韩的地产历史证明，无论多么投机，房地产史就是人口史。

　　研究表明，过去10年中，澳大利亚、英国和美国房价大涨，其人口总体也是上涨，因为他们拥有较多的移民。而过去10年，德国、日本、韩国的房价一直走低，正好与人口增长速度的显著放缓同时发生。现在在韩国，纯正的房地产上市公司基本上已消失。

　　过去十年，中国地产大牛市的造就，实乃人口红利造就。1962-1980年中国迎来了人口增长的高峰期，目前这批"婴儿潮一代"正是购房适龄人，有43％的人口居住在城市。这也是一群掌控目前中国财富命脉的人群，这一人群和迅速的城市化带动了地产的迅速繁荣。

　　但2010年年初突然冒出来的民工荒已将人口红利的枯竭问题提上倒计时。对这一时间窗口的研究有多种角度。

　　如果以25-45岁为购房适龄人口，则在2008年已经达到高峰，随后将持续下降。若以35-54岁为社会中间群体，则这一红利在2010年即达到高峰，此后将展开四五年的平台。而万科也拥有属于自己的版本（请见c6版）。

　　无论以哪个版本计算，人口红利留给地产的黄金期已经不多。当然，未来还有另一个因素可在某种程度对冲红利萎缩，即城市化。中国目前城市化率为45.6％，未来尚有2亿多人口需要城市化。不过问题在于，中国的户籍制度和过早脱离购买力的房价会很大程度上将城市化需求分散化。

　　拐点之前，地产商必须做好战略转型。

　　可资借鉴的案例是，美国几大地产商普尔特（一译帕尔迪）、莱纳和桑达克斯，都是因为面对1960年代房地产过热导致的市场低潮而第一次做了重要转型。而历史经验支持，每当一个国家的城市化率达到50％的时候，住宅地产和商业地产之间的翘翘板开始错位，商业地产的景气周期超越住宅。

　　我们相信，万科在此时做出的决定是具有历史前瞻性的，虽然郁亮强调主体仍然走住宅线路。不过当郁亮站在20年后回眸，或许他明白当时是为了敷衍媒体。

　　因为红利拐点之后，中国住宅地产还有起死回春的机会吗？譬如有全球移民的增量？目前我们看不到。条件或许只有一个，即迅速重新放开计划生育。

转型的难言之隐

　　如果我们停留在这个分析水平线上，显然是纸上谈兵。

　　主流的分析论点是，因为中国地价的飙升速度太快，而未来房价趋势很难追得上，二者之间的剪刀差越来越少。所以，传统的依靠快速滚动，赚房价上涨的钱的办法过气了。

　　如果是因为这样，那么我们会对此感到奇怪：目前明确提到转型的公司，只有万科和金地两家向来投好的类似民营的兄弟公司。我们没有听到保利地产（600048）、招商地产（000024）、中海外等等地产巨头的表态。

　　而喊得最多的口号，其实是一线市场转入二三线。这并不是重大的行业逻辑变革，是机会的转移。

　　这是否意味着，中国的地产转型可能只对部分地产商产生效用。反过来说，一些强势地产商根本不存在转型问题，或者说它们一开始就拥有了强大的商业模式。

 

　　是什么逼迫着万科调整思路？我们以为直接的原因是，近两年大央企地产模式、城投模式、类城投模式（招商地产、华侨城、华润置地等）等带有强烈政府背景地产模式兴起，打乱了原来的住宅地产开发的"短平快"模式--土地和资金的周转，原来是弱势地产商的强项，现在颠倒过来了。

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