购房三步走步步需谨慎

在3月30日召开的月度新闻发布会上，太原市房地产管理局发布了2010年一季度太原市房地产市场购房警示。首季度，太原市房地产监察大队进行了市场大检查，重点为整治房地产市场违法、违规预售行为。根据相关法律、法规，以及接到的群众投诉案件，大队编制了今年首季度房地产市场购房警示，供欲在太原买房置业的消费者参考。

　　根据近期接到的投诉案件，购房警示以"选房前"、"看房时"和"买房时"3个时段为先后步骤，分别警示购房者在购买商品房过程中需要注意的事项。

　　选房时-- 核验相关证照是否齐全

　　"选房时，购房者要先查看开发商的‘五证''"，太原市房地产监察大队大队长牛焕德说，这一点广大购房者几乎都知道。但若问到"五证"是哪五证？怎样鉴别证件真假？多数购房者就答不上来了。

　　据介绍，消费者在购房前必须查看开发商是否具备"五证"、"一照"，"五证"是指：《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》；"一照"即企业法人营业执照。"五证"中，《商品房预售许可证》由房管部门核发，并且是最后一个颁发的，是确定开发商所售房屋是否合法的依据。

　　"因此，购房者查看‘五证''就重点查看《商品房预售许可证》。"据牛焕德介绍，查看《商品房销售许可证》时应注意3个问题。首先，《商品房预售许可证》中载明的开发商应当和出售房屋的出卖人完全一致，否则不能确定开发商销售的合法性。其次，批准销售的房屋和购房人购买的房屋必须一致。据了解，销售许可证的销售范围一般有如下表示方法：一是整个项目均可售；二是整个项目的某几幢楼可售；三是某幢楼的某层或某单元甚至某套房可售。购房人在查看《商品房预售许可证》时，一定要查看自己购买的房屋是否在销售许可范围之内，如未在销售范围之内，属于非法销售。此外，核实项目名称是否与开发商的广告宣传相对应，看是否一致。另外，一个项目在开发过程中可能项目名称会有变更，因此可能一个项目有几个名称，要核对名称是否一致或多个名称是否代表一个项目。

　　看房时-- 深入实地进行核实

　　当前商品房广告违法、不实的问题比较突出，消费者不要轻信广告宣传，而应当对有意向的楼盘进行实地了解。

　　消费者在看房时应注意些什么？太原市房产管理局监察室主任刘文惠建议按以下4个步骤来看房：第一步，了解目标房源的价格、面积、户型、周边环境和小区的配套设施以及售后服务，这些大多数购房者都能做到；第二步，对房屋的供水、供电、供气、排污、绿化、保安、保洁等都要进行详细地咨询，这一点经验较为丰富的购房者能做到；第三步，将经销商相关方面的承诺以书面形式确认，这一点很少有购房者能做到，而日后的诸多纠纷往往来源于此；最后一步，还应对开发商的综合实力、诚信度以及物业公司的口碑进行多方面的了解。

　　买房时-- 慎交购房定金

　　根据今年首季度太原市房地产监察大队接到的群众投诉案件，购房警示重点提示：签订认购协议或交纳所谓排号费、预购定金等费用均不是购房的必备条件，购房者在未签订正式商品房买卖合同及附件之前，不必向开发商支付任何形式的费用。

　　据执法人员介绍，定金交付容易、要回难，因此，不要随便向开发商交付定金，要注意认购协议内容，要特别警惕"定金一律不退"之类的条款，以免上当受骗。在签认购协议、交付定金前，特别要问清该房产有无抵押、付款方式、违约责任等。

　　购房警示还重点提示了 "定金和订金的区别"。"定金"是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。而"订金"目前我国法律没有明确规定，它不具备定金所具有的担保性质，可视为 "预付款"，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。

　　太原市房管局副局长、新闻发言人康建斌提示，消费者在确定目标房源后，尽可能通过登录太原市房地产信息网 "房产信息公告"一栏查询预售许可证办理情况。此外，消费者若对违法违规售房行为进行举报，可拨打电话0351－4942643进行投诉。

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