房地产市场主体如何推动绿色节能建筑的发展

近年来，人们对居住舒适度的要求日益提高，但由于能源利用效率很低，建筑能耗迅速增长，已大大超过了能源增长的速度，能源约束矛盾已严重制约了经济建设和人民生活水平的进一步提高。预计到2020年，近３亿农村地区的人口将迁移到城镇居住，城市规模扩大化，住宅建筑面积总量必然呈增加趋势，建筑能源消耗必然稳步上升。在这种情况下，推动建筑节能市场化尤为必要。 1绿色节能建筑概述      绿色建筑，又称生态建筑、可持续建筑，其核心含义是指从循环经济的视角出发，在建筑全生命周期（建造、使用和拆除）中实现资源消耗“减量化”原则，最大限度地减少不可再生的能源、土地、水和材料，同时产生最小的直接环境负荷（即温室气体排放、空气污染、污水、固体废物及对周边的影响），并给人类提供健康和舒适的环境质量及服务效果。      建筑节能，内含是指“提高建筑中的能源利用率”。当今社会面临的能源供需矛盾以及如何提高能源利用效率等问题，为绿色节能建筑产业的发展提供了机遇。  2政府角度      建筑节能领域存在典型的外部经济现象，属于市场机制部分失灵的领域。基于此，应当充分发挥政府在政策引导和监督协调方面的公共管理职能以推进建筑节能市场化进程。  2.1针对开发商制定节能政策      包括限制性政策和激励性政策。限制性政策主要是节能法规以及与节能相关的各项设计标准。在建筑节能市场形成的初期，人们节能意识不高，节能技术不成熟，节能评价标准和方式还不够完善，只有通过法律手段来明确开发商在建筑节能方面应承担的社会责任，通过法制化手段将隐性的节能空间激发成显性的市场，进而通过市场手段促使建筑能源的合理使用。      建筑节能是市场机制部分失灵的领域，建议政府在市场形成期，在财政、税收方面给予一定的激励政策。比如对达到节能能效标准的建筑减免固定资产投资方向调节税，对高能耗建筑所有者，征收能源超量消费税等。这将在很大程度上帮助企业渡过市场开拓期的难关，最终在政府政策的引导和企业的运作下，形成稳定的节能服务市场。   2.2 针对消费者的节能宣传与激励政策      用户是节能建筑的最终消费者和受益者，建筑节能市场的成熟，更依赖于用户使用节能建筑的主动性，让更多的用户购买并使用节能建筑是市场形成最根本的工作。所以，政府要加强能源危机意识的宣传，加强绿色节能生活理念的宣传。       另外，政府可以通过对使用节能建筑及产品的用户进行补贴。例如，可在采暖费或电费的价格上实行优惠措施， 使用户因使用节能建筑或节能产品在经济上得以体现。此外，可考虑通过严格的税收政策来提高用户使用非节能建筑及产品的边际私人成本，从另一个方面来刺激、提高用户使用节能建筑的积极性和主动性，为建筑节能市场不断注入成长的动力。   2.3 促进建筑节能产品规模化，降低节能成本      房地产开发注重产品的规模效应和成熟度，就我国目前来说，外围护结构的保温隔热、节能灯具、节水器具、中水、地热及太阳能热水等技术的相关产品都已经有一定的规模和产业，其价格已能为大众和房地产开发企业所接受。      政府应加大在节能技术与相关产品开发上的资金扶持力度，促使建筑节能技术或产品的规模化、产业化，通过规模经济效应降低生产成本，降低用户使用节能建筑的私人边际成本。  3房地产开发商角度  3.1适应国家宏观政策的需要      国务院批准的国家发改委起草的《国家中长期科技发展规划纲要》和《节能中长期专项规划》中，明确了“十一五”期间建筑节能和绿色建筑的发展目标、主要任务。《纲要》明确，建筑节能和绿色建筑是城市发展与城镇化领域重点内容之一。建设部就此加强了推广绿色节能建筑的政策与技术法规工作，确立了标准体系框架，包括系列强制性标准规范、国家对绿色建筑的扶持政策和激励措施等。作为房地产企业，应不失时机的把握国家对我国建筑业的这种宏观政策走向，积极开拓市场，促进企业可持续发展。 3.2适应市场需求变化的需要      2005年10月28日举行的“资源价格改革研讨会”上，国家发改委主任马凯指出，目前我国资源性产品的价格构成不合理，许多资源性产品生产过程中资源破坏和环境污染的治理成本没有体现在价格中，现行价格只反映了资源开发成本。因此，水、煤、电、油、气、土地等资源性产品价格都面临上涨压力。住房资源能源消费占居民日常消费开支的比例将大幅加大，将迫使购房者更加重视房屋的后期使用费，此外，我国未来住房能源消费计量收费制度将更加合理，典型的例子就是我国北方城镇供暖收费体制改革：按分户热计量收费，通过供热热源整合，提高能源综合利用效率。总之，未来楼盘开发的住房使用费将成为购房者考虑的一个重要因素。  3.3企业业务延伸的需要       房地产企业要做强、做大，就要从单一的房地产销售延伸到房地产销售、租赁与资产经营管理并举，创造企业可持续性稳定发展的条件。因此，房地产企业的主要业务环节也将转变为房地产资产全生命周期（从规划设计、施工、运行）的管理。房地产租赁管理也将成为开发企业的新增价值链环节，未来建筑全生命周期的资源、能源消耗费用也将成为房地产开发企业自身的一大支出，这恰恰与绿色节能建筑所关注的核心存在共同点，即节能建筑可以使房地产企业大大降低后期的物业管理成本，提高市场竞争力。  3.4节能产品品牌营销需要      建筑节能可以引导房地产业的持续发展，提高物业新卖点。目前我国尚未细分房地产市场，由于建筑节能市场尚未成熟， 缺乏产业精英的介入，还没有形成具有号召力的品牌，这对开发商来说是一个良好的营造品牌的契机，从而把握企业长远发展的资源和凝聚力。  4业主角度  4.1良好居住性能      达到光气候分区居住建筑节能设计标准， 必然是空气对流，通风良好的住宅。在室内热环境方面，节能建筑屋顶保温能力约为非节能建筑的1.4~2.5倍，外墙的保温能力约为一般非节能建筑的2.0~3.2倍，窗户约为1.2~1.7倍，显著改善室内热环境，能够形成室内“冬暖夏凉”微循环热环境，大大提高居住舒适度。同时，外墙外保温体系(XPS板或EPS板)具有防潮、防外墙渗漏和避免热桥结露的良好性能。  4.2 经济可行性      符合节能要求的采暖居住建筑，大大降低供热和制冷能耗。据测算,冬季室内温度保持在18℃左右时，节能建筑的采暖能耗仅为传统建筑的50%左右。伴随住宅能源消费计量收费体制的改革，新建的节能建筑都按分室、分时间段进行温度调节，既保证了舒适度，又节省了费用。      节能建筑的节能附加成本的回收期一般为5~8年，与建筑物使用周期50~100年相比，其经济上是可行的。随着国家相关优惠政策( 如税收等) 陆续出台，开发绿色建筑的初投资将进一步减少，无疑会使广大购房者直接受益。  5结束语       目前，我国经济增长方式正处于由粗放型向集约型转轨时期，温家宝总理在政府工作报告中明确指出要大力发展“节能省地型住宅”，这为缓解能源资源短缺、最大限度地保护环境、建设节约型社会提出了明确要求。我国房地产市场主体选择节能、节地、节水、节材和环保的绿色建筑已成住宅产业发展的必由之路。      主编点评：如今的楼市，就像一部戏，高潮时热情满怀，低落时犹豫不前。近日来，我国政府连连新政的出台，极大地遏制了炒房者的热情，各地楼市价格骤降，成交量也“一落千丈”。在此情形下，房地产开发商要如何再次立足，又以一个新的什么亮点来激发消费的购房热情呢？绿色建筑的发展或许可以让房地产认真思考 下，在未来中国的发展中，绿色、节能定是中国发展的重点，要如何在此种情形下把房地产市场重新做起来，恐怕建筑绿色住宅、智能住宅值得各位房地产的思考。

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