房产后调控时代 省会如何买房投资

国务院政府报告首次明确提出将二套房首付骤提至50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。这一举动，预示着国家加大力度将炒楼产生的泡沫挤压出去，从而保证正常的居住、投资需求，让楼市降温。那么，房产后调控时代的到来，我们该如何买房投资？

　　业内认为，国家宏观调控对于住宅投资型需求的遏制，可能会使一部分资金流入商务商业地产。　　首付50% 商务地产和住宅扯平了

　　"首付五成，意味着我们买住宅的首付成本要大幅提高了。"在位于南三条附近的中山路NASA售楼接待中心，一位购房者正在仔细察看该项目的规划配套。她告诉记者，本来是要投资买第二套住房的，没想到第二套住房的首付和利率都大幅提高了，算了算账感觉回报率不太合适。听理财顾问推荐说石家庄的公寓和写字楼价格并没大涨，而且公寓、写字楼的贷款为首付不低于总价的50%。也就是说，目前购第二套房的首付与买公寓、写字楼的首付成数相同，就打算投资一套公寓。

　　记者在采访中发现，伴随着房地产调控新政落地，不少投资客已经开始跟着政策风向调整投资方向，之前省会市场住宅投资一家独大的局面正悄然"变脸"。随着买二套住宅的首付和利率调高到和商务商业地产一个标准，一些投资客已然拨转船头，向写字楼、公寓甚至商铺进军。仅上周日至本周二3天时间里，NASA、万达广场 (论坛 新闻)等省会各公寓、写字楼和商业综合体项目的看房人群比以前明显增多。

　　"国家政策并未限制商务商业地产发展，住宅的二套房首付严格限制，反而会对公寓、写字楼乃至商铺产品明显形成投资促进。"石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源说。

　　公寓写字楼目前尚处"价值洼地"

　　在石家庄，公寓、写字楼的开发与建设多年来一直还是个"短板"，部分地段依然存在"商住倒挂"的现象。资深地产职业经理人李红说，石家庄的公寓市场尚属于起步状态，价值相对于市场的性价比而言，还处于价值洼地。随着宏观政策调整，住宅价格很难再像前段时间那样大幅快速上涨。而伴随经济形势整体走好，城市综合竞争力提升，市场整体租金上升，未来省会投资写字楼和公寓市场前景乐观。

　　"现在买住宅和公寓、写字楼的投资门槛一样了"，业内人士龙星算了一笔账，从物业价值看，公寓写字楼的中长期收益是一定大于住宅的。以先天下 (论坛 新闻)的写字楼为例，按当时的售价和现在的租金比，投资回报率大概是11年；而位于南三条附近的乐模 (论坛 新闻)公寓，当时花22万买一套50多平方米的公寓，现在的租金已经能达到每月1400元，投资回报率为13年。但是买住宅投资则大多是靠低买高卖赚取中间价差，大多数住宅项目的投资回报率要在20--30年甚至更长。

　　一山实业集团副总经理薄爱军说，公寓和写字楼产品在北京、上海、深圳等一线城市，已经是非常成熟的产品。从其性价比以及投资空间和使用功能来看，是现在通货膨胀预期下一种比较理想的产品，将来的发展空间很大。还有人士说，随着大北京战略布局的实施，二线城市的产业链将逐步完善和升级，特别是省会石家庄，未来写字楼市场的需求必将随着产业的升级换代而大幅增长。

　　投资商务地产"地段第一"

　　如何在市场繁花迷眼的商务、商业地产中挑选最佳产品，降低投资风险？李水源副会长说，"投资商业、商务地产要看是否位于黄金地段、商务氛围是否浓郁，以及周边区域的整体消费能力"。

　　在如何选择公寓和写字楼产品上，业内人士支招：地段是决定投资的第一因素。作为我省打造的第一商业繁华大道，中山路首当其冲成为投资的最佳选择地段，随着城市发展，中心城 (论坛 新闻)区的黄金商业带必将达到这个城市的"商业价值巅峰"；而投资位于南三条、北国、先天下等热点成熟商圈内的商务商业产品也比较稳妥。成熟商圈因多年的积淀，人流量大，配套设施完善，这都是保证投资利益的关键元素。

　　"投资时切勿盲目跟风，一定要关注产品的硬性指标，通过租售比、性价比来综合考量产品的升值潜力和升值空间。"还有业内人士建议，市民可以选择区域位置优越的城市综合体项目中的公寓和写字楼。由于资源配套尤为珍稀，未来可持续发展潜力，决定其将比同类产品更具投资空间。

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