房地产调整力避“中国式次贷危机”

楼市新政给中国房地产市场带来的震荡不会只局限于"炒房客"。 早在今年"两会"期间，全国政协委员何新就在小组会发言时说，在京沪深广等大城市不断推高房价的人并不仅有房地产商，还有银行。因为，多数炒房大户都是利用银行按揭和银行贷款作为资金杠杆，从事囤房、炒房。他说，如果房价暴涨之后暴跌，最终被套牢的会是银行。

已被投资冲动吹大的楼市泡沫与银行房贷可谓唇亡齿寒。

中国社科院金融研究所研究员易宪容表示，市场不应低估了本轮楼市调控政策，"它的杀伤力比以往任何时候都强"。他认为，这次新政基本上要把中国房地产转变到国计民生的角度上，转移到民生和居住的角度上，这种本质性变化，将会让房地产投机炒作者"越套越牢"。

还有分析人士称，更重要的是，中国经济需要完成"结构转型"的历史重担，2010楼市调控应该是管理层挥起的"第一刀"。

银行是房价暴涨的背后推手

虽然近期各地并未出现房价暴跌现象，但北京、上海、深圳等大城市楼市交易量下跌趋势较为明显。业内人士称，调控新政正在使市场产生较强"观望气氛"，除了手中房产较多的个别投机者选择迅速套现外，多数有房者可能选择观望，等走势明朗之后再说。同时，购房者"看一看再说"的心态也较为浓厚。

北京通州链家地产一位分析人士称，这次新政较为犀利，主要从控制需求入手，尤其对于非本地居民的购房审核限制，这对很多跨地区"炒房者"打击力很强。

中国人民大学国际货币研究所副所长向松祚一直把这一轮房地产投机之风形容为"中国式次贷危机"。去年年底他就断言，中国房地产市场会在今年一、二季度出现"显著调整"。

美国"次贷"危机爆发，主要源于银行机构把房贷资产证券化，把大量不合格房贷产品层层打包做成金融产品卖给投资者。对于还没有将资产证券化当作银行主流业务的中国楼市，其"泡沫"形成机制自然不同。

有分析人士称，美国爆发的"次贷危机"，其金融泡沫类似"晚期癌症"，银行系统把房贷资产充分证券化了，其资产毒垃圾已卖到全球资本市场，是"全身扩散"型的系统危机。相比来说，在中国房贷资产还属于银行"优良资产"，通常以居住为诉求的购房贷款者信用度是不错的。不过，房价持续上涨甚至暴涨，诱导大量的"投机性贷款"进入楼市，一旦这类房贷者把还款能力完全建立在房价上涨的预期上，这就已经同美国"次贷"的击鼓传花游戏相似了。

危险的是，中国银行系统恰恰因为缺少房贷证券化的金融工具，无法转移贷款风险，房贷金融衍生产品的"池子"本来就很小，房价暴涨后如果暴跌，其风险更会直接由放贷银行承担。

向松祚认为，中国楼市泡沫特征有几个方面：2009年以来，我国各大中城市"地王"层出不穷；几乎所有楼市开盘之日，排队选号人潮汹涌，盛况超乎想象；各地楼市销量与日俱增，连创新高；不少购房者采用贷款、典当等多种信用方式购房。

"当房贷还不上时，会出现什么样的状况呢？这种信用方式购房，与美国次贷爆发之前是多么相似。"他说。

一系列数据可能检测我国的房地产市场泡沫的严重性。比如，租售比。北京平均租售比高达1∶546，最高达到1∶700，上海租售比高达1∶500，深圳租售比高达1∶480。全国主要省会城市平均租售比超过1∶300。租售比是衡量楼市投资收益之指标。1∶500的租售比,意味着假若依靠出租赚钱，平均需要45年才有望收回购房资金（损失利息不算）；房价涨幅与人均收入涨幅之比。此比例北京超过5倍，上海超过7倍，深圳超过6倍。

更重要的是投资或投机比例。全国主要城市购房人群，以投资或投机为目的者，比例达到46％。北京、上海、深圳等一线城市，投资比例远超50％。投资或投机氛围已经笼罩中国楼市。

"两会"期间有关物业税争论很多，全国政协委员何新对此持反对意见。在他看来，此举只会抬升房价，而不会压抑房价。因为累积的物业税将加入转让的二手房价，成为刺激二手房价上升的因素，又会传导到一手房市的房价，促其继续上涨。对于要购买居住房的众多升斗小民，加征物业税则会直接加大其购房资金压力。

何新认为，房价暴涨的核心关节是银行。他表示，如果国家真想使房价下跌，就要管住银行资金，抑制其进入房市。其中，对炒房者利用他人身份证，填报假收入证明套取银行按揭贷款，从而借助银行资金为杠杆，大量囤房、炒房，这种行为更应严查。

他说："这也是当前各地闲置空房甚多，然而房价升升不止的根源及秘密所在。而炒房大户的这种操作，主要是通过房产销售公司与房贷银行联手进行。只有采取措施使囤房炒房者数量减少，使来自银行的炒房资金链中断，房价才可真正下跌。"

破解楼市"股市化"

在此次新政实施之后，有业内资深人士比喻，这是管理层力避把中国房地产市场"股市化"的强力手段。

分析人士称，在拥有多套住房的投资者手中，房产完全丧失居住属性，只剩下投资属性。投机者所占比例过高的区域，房屋就如同一支股票，一旦投机者做庄炒作这只股票，暴涨、暴跌就只是时间和幅度问题。

随着户籍制度松动，交通条件改善，百姓购买力提高，全国的房地产市场正在逐渐一体化。只要有价格洼地，就一定有炒房团前去投机。

何新委员在其政策建议中提示必须关注两类投机资金拉高房价：一是国际资金，二是银行的大量闲置资金。

他对楼市泡沫可能拖累银行产生金融风险的担心，其实早在2008年房地产市场调整时，就引起一些地方银行的警觉。在深圳，当时出现过"断供"现象，让当地金融机构非常紧张。为了避免"中国式次贷危机"蔓延，一些房贷业务占比重较多的银行开始全面审查房贷资格。据称，当时对第二、三套房就开始实行"有条件支持"，比如提高首付比例从30％到50％不等。不过，2009年楼市复苏后，各地银行贷款审查放松，"零首付"、"一成首付"又死灰复燃。

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