房产税开征口号响起 房价下降只是谎言

近日有媒体报道称,上海将出台房产保有税征收办法。根据现有的房产税暂行条例，房产税征收对象应该是经营性物业，而上海这次出台的征收办法将把持有多套住宅视为经营性行为，以对住房保有环节征税，以期达到遏制房地产市场投机性、促使房价下降的目的。      基于房产保有税的定义和具体实施办法众说纷纭，但应该可以明确的是，房产保有税不是物业税，它不包含土地出让金，它只针对房地产保有环节征税，按持有房产面积或价值逐年征收。      面对物业税作为基本税种的事实，需要立法层面的解决途径，且又受制于我国房屋和土地分离的权属冲突。现在特别是地方政府，正积极的在酝酿以房产保有税替代物业税先行落地，以达到与物业税相同的市场调节作用。并大致从三方面的体现来引导民众及社会舆论，即“一、是完善了房地产税收体系;二、是改变地方政府的“土地财政”模式，政府可以从房地产持有者手中获得细水长流的、可持续性的税源;三、是对房地产市场和房价也能起到调控的作用。”      笔者认为利用税制杠杆调控房地产市场是一条出路，但任何把土地出让金脱离计算在内的房产税，都背离了之前物业税的本质目的，而对房地产保有环节征税是在加税，而不是改税。现阶段我们的房地产市场，还处在供给远远不能满足市场需求的时代，我们的城市化建设还在如火如荼的进行之中。我们日益增长的市场需求决定，房地产市场将在很长时期内处于卖方市场之下，在没有打破卖方占据着市场主导地位之前，针对房地产持有环节增加的任何成本都将会推高房价，而不是房价下降。      以目前房地产市场现状看，使用税制杠杆及完善房地产税收体系需要从市场供给主体入手，而应该不是在需求方加税来体现。现在针对开发商的大部分相关税费都是“羊毛出在羊身上”而转嫁在房价之上，唯一可以体现杠杆调控作用的土地增值税，却一直被地方政府忽视并蓄意隐瞒真相。这次房产新政也明确指出“税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。”，但遗憾的是，目前已出台的地方政府实施细则及社会主流舆论导向倾斜于对遏制需求仰制投机性的关注，而无视推高房价的根源所在。      此轮调控，相对于使用金融政策调控投机性，现阶段加大力度对开发商进行土地增值税清算更具实际效果。地方政府如果有心让房价转向下行趋势，应该以摧枯拉朽之势进行全面清算，以斩断开发商利用充裕的流动性蓄意囤地积压房源的动机。现在针对开发商的土地增值税以预征的方式进行，因房地产开发周期较长的因素，近年大部分开发项目的清算工作并没有完全进行。而据相关机构统计全国未清算的土地增值税总金额数字相当庞大，各地方政府应顺势而为，正本清源，以防止国有资产流失，正确把握调控方向。      以房产保有税可以降房价终究是个谎言，现在携房产新政之契机推进对供给主体开发商进行税控才是正道！

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