外地投资购房需慎重

近年来，随着上海楼市房价的不断走高，上海购房者投资外地房产的脚步变得越来越频繁，足迹遍布常州、扬州、镇江、青岛、海口、北海等地。很多投资者认为，上海的第一桶金被温州人掘走了，所以他们要到外地楼市去掘第一桶金。　 　　近日一直在处理江苏海门的房产纠纷案子，都是上海投资客去外地投资的纠纷。值得庆幸的是，前面的几件案子已经与对方律师达成调解协议，原告的购房款项已经陆续得到返还。这次去开庭，顺便绕到当事人所购房产的工地去看了看。只能边看边摇头，心里觉得又可气又可笑。 　　这几个案件的当事人购买的都是海门的某家居商务港，位于海门的滨江新城；售价便宜：仅一千余元每平方米；而且与开发商签订了租赁合同，约定租期五年，开发商也愿意支付数目可观的租金；最让当事人放心购买的一点是：这个项目是海门市的重点工程，得到市政府的大力支持。听起来真的很诱人！于是，庞大的购房团从上海蜂拥而至。因为售价便宜，有很多人甚至一次购买了数套，而且大多是全额付款。据说，该处地产规划占地一平方公里，先后卖出三千余套房产，以每套15万元计算，投资规模达4.5亿！ 　　可是事实是怎样的呢？双方在购房合同中约定，出卖人应当在2005年7月31日前，将验收合格的商品房交付买受人使用。但是，直到我们开庭那天，2006年6月22日，在一片绿油油的田野上，只有光秃秃的钢架林立着，荒草已经长了一人多高，旁边堆砌的钢管已经锈迹斑斑。整个工地上一片死气沉沉的景象，看不到任何竣工的迹象。而那家开发商，已经在这一年多的时间里易主，名称也作了变动。这就是那块诱人的馅饼后面的真相。 　　无独有偶，该公司在江苏南通也有一块地，也是相似的操作，而因为开发商资质的问题，那里的房产纠纷甚至连和解协议都没办法达成，许多投资者欲哭无泪。 　　上海投资客之所以积极投资外地中小城市房产，主要是因为外地的房价与上海相较，便宜很多，上海中心地段一套商品房的首付在外地可以买三四套，而刚刚启动的中小城市楼市有更可观的上涨空间，当地居民购买力的上升和一些沿海旅游城市的向外扩展都将给异地投资客带来商机。而且，上海投资客在异地几乎没有遇到什么贷款障碍，通过向多家银行贷款，投资者在购房时有充足的资金。种种利好因素，使上海投资者开始积极向外扩展，一次次在周边甚至更远的中小城市刮起"上海购房团"旋风。 　　可是，巨大的商机总是与更大的风险并存。外地购房，或多或少总有些仓促。一群人呼啦啦被开发商拉到某个郊区别墅里面，面对场面热烈的欢迎会、精美的广告、巨额利益的煽动，人们往往很难冷静的分析问题。而且，要在一天左右的时间决定买还是不买，根本就没有时间去当地有关部门了解城市规划、城市建设等方面的信息，很多人甚至连房子所在的位置、周围的情况看也没看就买了。还有一些人，就是抱着随大流的心态，觉得别人都买了，应该没有错，就迷迷糊糊的跟人一起买了。这确实不得不让人替他捏一把汗。 　　在这里，本律师对于打算或者正在外地投资购房的人要提个醒：在外地投资购房，一定要慎重！对于以下方面，一定要细心注意，防范风险： 　　一、认真考察开发商的资质。 　　一些开发商在自己的广告宣传中常常以资质等级来吸引客户，经常过分夸大开发商的资金量、规模数量、技术力量，然而这些有时也会误导消费者的选择。让我们先来了解一下目前对房地产开发商资质的一些基本规定：房地产开发企业按资质条件可划分为5个等级，其中房地产开发一、二级资质的开发商经济实力、施工技术实力水平都较强。对于开发商的资质，主要是从自有流动资金、注册资金、技术力量等5个方面进行区分的。当然从正常的理论判断，资质等级越高，实力越强，投资者越放心，但是资质证明并非是"铁饭碗"，同样也存在着开发质量风险，主要表现在以下几个方面： 　　1、不求实际地扩大规模。开发商资质高，虽然吸引了不少投资，但项目过多，规模不求实际地扩大，这样资金大量分散，各种技术力量一下子难以跟上，这样的高资质企业未必能做出高质量的房地产； 　　2、承建单位管理不到位。按照目前的惯例，开发单位的项目一般还有施工承建单位，施工过程中还有监理单位，如果承建施工马虎，监理单位不认真，同样会造成房屋质量不高； 　　3、靠资质自吹自擂。一些大开发商靠资质自吹自擂，而当房屋出现问题时，承诺变成一纸空文，并靠着自身的大牌子强词夺理，百般推托。 　　开发商的资质这么重要，但高的也不保险，低的也不好，怎样去选择合适的开发商呢？最重要的是信誉和交付楼宇的质量。有一些资质并不是特别高的企业同样以其职业道德和创品牌的创业精神，做一栋，客户就夸一栋。所以投资者选择开发商时要看清两点：1、看资质和物业规模，开发企业资质是否和你欲购买的物业规模一致。2、看企业开发史。查一查开发企业开发过的项目完工后交付入住的情况，选几个点调查一下，看一看这些项目客户的入住反馈意见。把握以上两点，则大致可以了解开发企业的敬业程度和技术力量，以及其开发的楼宇是否和其资质相称。 　　二、 尽可能实地考察所购房产。 　　投资者在外地购房，一般不是用来自住，多数情况下是看好当地房产的升值空间，或者是考虑到租金收益等因素。当然，开发商会对投资者信誓旦旦的保证高额的投资回报率。可是，真实地情况，必须要实地了解才能清楚，毕竟房产的升值要受到多种因素的影响。 　　 实地考察时，要多注意观察该房产周围的环境、周围楼盘的品质、交通的便利程度；如果是准现房，可以实地看看房屋的结构、质量等等。总之，眼见为实嘛。 　　三、综合考量当地政府对于该地区的城市规划、建设方案。 　　城市的未来发展对于房产的升值影响是至关重要的，投资者要尽可能多的了解该城市的规划、建设对于该房产的可能影响；即使是对一些所谓的"重点工程"，也要多留几个心眼，考虑是否可能是"政绩工程"、"面子工程"。虽然政府并不是合同主体，但是在合同未来的履行中，投资者不得不认真考虑政府的潜在作用。 　　四、与开发商签订合同的时候，尽可能的延长付款时间，分散付款风险。 　　因为外地的房价较之上海便宜很多，于是很多购房者喜欢一次性将房款付清。殊不知，这样也是讲风险一次性的防到了自己头上。在我们处理的多起案件中，选择分期付款的购房者就比选择一次性付款的购房者风险小很多，而且在追偿的过程中也相对比较容易。　　以上几点只是从几个大的方面对外地投资购房者提出忠告，防范可能出现的风险。总之，在实际操作中，为了维护自己的合法利益，投资者还是需要慎之又慎！

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