专家 对处理贵阳市小产权房的思考与建议

一、小产权房产生的原因与背景

　　小产权房是在城镇化迅速发展，集体土地法规体系尚不健全，商品房价格虚高，广大中低收入者期盼改善住房条件的大背景下产生发展起来的，原因错综复杂，主要原因有以下几个方面。

　　1、随着农村经济的发展，农民的生活水平也有了一定的提高，盖得起楼房的农民也多了，特别是城乡结合部，一开始盖两层，后来看到房屋租金上涨，拆迁补偿有所提高，就开始对现有房屋进行加宽加高。在贵阳市两城区与花溪、小河、乌当等相连的城郊结合部以及两城区内的城中村，这种情况尤其突出。农民将增加的房屋全部用于出租或者出售。

　　2、据贵阳市2007年房地产市场运行情况数据显示，云岩、南明区商品住房平均销售价格为3900元/平方米，金阳新区3200元/平方米，花溪2500元/平方米，小河2400元/平方米，乌当3500元/平方米。而在2000年以前，两城区的商品房价格仅为1600元/平方米，而小河、乌当、花溪等区也就是900多元/平方米。与商品房价格的上涨过快相比，贵阳市民的人均收入涨幅却较为缓慢。贵阳市统计局的调查报告表明，1998年贵阳市的城镇人均可支配收入为5369元，到2007年为12780元，年均增长8.01%。

　　如果用世界通用的收入房价比1：6的比例来衡量，贵阳城镇年人均可支配收12780元，六倍只有7.67万元，而7.67万元在贵阳市购一套经济适用房都不够。如按一套两室一厅70平方米的经济适用房计算，收入房价比已超过1：10。

　　3、虽然国家也出台了一系列文件禁止集体土地的流转，但是，这些文件在效力层次上均比较低，这种禁止购买的精神和具体内容并没有在法律层次的文件中体现出来，因而政府在处理这些问题时，就显得有些力不从心，管理工作到不了位，这也是造成小产权房在法律的边缘游走，并有了蓬勃发展的原因。

　　二、存在的问题

　　首先是管理不到位。从调研中了解的情况看，我市的房管、土地、城管等部门对小产权房的情况不掌握，贵阳市的小产权房究竟有多少？规模有多大？有哪些类型？分布情况怎样？对于这些问题，相关的职能部门都心中无数。其次是农民趋利"种房"。对于那些土地即将被征用、而环境又较好的村子，特别是城中村，房开商无论有无产权一律给予实物补偿，这对农民来说，无疑是一次难得的生财机会。于是加紧在房前屋后扩建房屋，或者将原有的住房加层增高。而农民"种房"的结果是，一方面房开商将征地费用打入成本，从而提高了商品房价格，这无形中增高的价格自然又摊到购房者的头上，形成恶性循环；另一方面，由于房开商只是根据需要征地，不可能将农民"种"出的房屋全部吃掉，于是剩余的部分在短期内会影响市容市貌，长期必将给市政建设增加成本。

　　再就是存在着不稳定的隐患。我们都知道，小产权房是不受法律保护的，也就是说，一旦发生纠纷，受损失的还是小产权房的购买者，而购买小产权房的又多是中低收入人群，属弱势群体，这必将给社会稳定带来极大隐患。像这种因征地拆迁而引发的小产权房纠纷已经出现。

　　另外就是不公平的问题。同样是购买小产权房，有权力、有关系的可以通过各种方式将不合法的小产权房合法化，而对于另外一部分普通购房者来说，手中的小产权房始终是一个不确定的因素，这种不公平不仅会造成普通群众对政府职能部门的不满，而且对构建和谐社会也是很不利的。

　　三、对策与建议

　　1、 尽快完善相关的法律法规。

　　国家应尽快修改和完善《土地管理法》、《房地产法》、《担保法》等法律，在严格保护耕地面积的同时，应当允许农村集体经济组织与城市房地产开发商享有同等的权利，在取得相应的资格证书之后，从事房地产开发，保护农民的合法权益。

　　2、加强管理，严格控制新的小产权房的产生，以避免造成更大的浪费。

　　由于现在国家的相关法规尚未修改和完善，在这样的背景下，无论将来小产权房如何定性，但就当前来说，它仍然是一种违法违规现象。既是违法违规，就不应该允许其蔓延。为避免更大的浪费，就目前来说，最重要的就是加大监管力度，严格控制新的小产权房的产生。我市各级相关部门要对小产权房进行深入调查，切实掌握小产权房的现有存量，严格控制增量，对新增的小产权房要发现一起，查处一起。村委会更是不能视而不见，隐瞒纵容；只有这样，才能控制新的小产权房的产生。同时还要严格杜绝貌视合法获取产权的现象发生。

　　3、加大低价位、小户型住房的建设

　　住有所居是市委、市政府提出的安居目标。为了让更多的中低收入居民能够买得起房，住得起房，建议政府部门在住房建设方面增加低价位、小户型住房的建设比例，并将其作为楼盘验收的指标之一。同时，进一步扩大经济适用房和廉租房的覆盖面积，加大对购房者的审核，让更多的贫困人群受惠。

　　4、合理处理已经形成的小产权房

　　针对我市既成事实的小产权房的处理，我们认为需要具体情况具体对待。这里包含有两种类型；一种是被房开商看中，短期内将被征用的；另一种就是在相当长一段时间不会被征用的。

　　第一种类型处理起来较为容易。因为地理位置相对较好，房开商在征地时，对土地上的房屋权属看得较轻。所以，在处理这类情况时，政府不用插手，直接通过房开商利用拆迁补偿使之合法化。虽然这种方法最终还是消费者受损，但这是目前最简便，也是最稳妥的方法。

　　对于第二种类型，情况就要稍微复杂一点，需要对这些房屋进行区别。因为短期内不会被开发建设，这就要从长远考虑。首先要考虑的是安全问题。由于这些房屋绝大部分都是农民自己修建的，有的是在房前屋后扩建，有的则是在基础并不很牢的旧房上加高，这就难免不存在安全隐患。如果鉴定房屋存在严重瑕疵，有危及人身安全之虞的，应确认为违法，并责令拆除，以防止更多的损失发生，防患于未然。

　　另外就是要考虑是否符合土地利用规划和城镇规划。如果符合土地利用规划、城镇规划，或者虽然不符合土地利用规划、城镇规划，但依其地理位置、房屋构造尚可以容忍的，由国家对这片土地进行征收，转化为国有土地，并确认该类房屋为经济适用房、廉租房。购房者属于中低收入阶层的，补缴土地出让金后可获得由国家房管部门颁发相关权属证书。房主不属于中低收入阶层的，要求其在一定时间内按经济适用房、廉租房的价格转让给中低收入阶层的买者。

　　如果不符合土地利用规划、城镇规划，而且依其情形不能容忍其存在的坚决给予拆除。对于中低收入阶层的房主施行拆迁补贴，对于高收入阶层不予补贴。

材料价格信息