房产新政严苛调控 缘何演进为“温柔一刀”

5月17日"国十条"满月之际，一则关于国家发改委正在牵头相关部委出台一项更为严厉的房地产调控政策的消息，让房产股顷刻失色。这个最严厉的政策普遍被理解为房产税的开征，而紧随其后发改委人士就出面表态：3年内免谈房产税，短期不会出台新政。"未来一段时间楼市调控将进入一个冷静期。"而在近期陆续出台的各地的房产新政，也比预期的更加"温柔"。

　　多地市新政细则落地"温和"成主基调

　　自从"国十条"出台后，楼市买卖双方一直处于观望状态。而最先出台的北京版细则之严苛，更让楼市一股肃杀之气。今年以来，北京楼市的涨幅一直领跑一线城市涨幅，高涨幅之下北京出台"同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房"，足以表现出北京市政府对房价的调控痛下决心。

　　而日前陆续出台的广州、重庆、深圳等地细则的出台，大家却惊奇发现，这些细则似乎比北京版来得温柔。"国十条"楼市新政广州细则21日出台，仔细观察可以发现，细则中并没有规定限制购房套数、征收房产税、停止三套房贷等严厉的政策。

　　而深圳版的"楼市十三条"中，也没有传言的"比中央更严厉"的措施，相比北京的"限购令(1套新房)"，"深十三条"显得很温和。"深十三条"着重落实房贷政策：一方面在贯彻落实中央坚决遏制房价过快上涨的精神；另一方面也会促使银行更加切实有力地执行贷款政策。

　　重庆21日公布的楼市调控细则，也未提及限购、扩大房产税征收范围、停止三套房贷等政策。重庆细则调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有对三套房停贷作出限制，同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，有保有压的调控措施，被业内普遍认为是在"温和调控"。

　　厦门版的细则中明确指出"第三套房贷大幅度提高首付款比例和利率水平，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定"，在一定程度上来说，购买第三套房子与第二套无太大区别。

青岛、海南、天津、西安等地也已经相继公布了落实房地产调控的实施细则，而随着新政细则的出台，楼市各方反应不一，开发企业不再"焦虑"，不少网友却发帖表示新政细则过于"温柔"。

　　土地财政依赖症 楼市调控难逃循环博弈？

　　各地楼市细则缘何比预想的温柔？

　　按照广州官方给出的解释，首先是新政实施以来，楼市运行已出现了积极的变化，市场成交量已出现较大幅度萎缩，市场观望气氛浓厚，新政"抑投机、遏房价"的成效初显。因此，预期投机性需求将会得到有效抑制。

　　其实，这样的解释，对于各地的楼市都是适用的。新政出台后的近1个月来楼市情况看，调控效果已初步显现：一手房市场从4月第三周开始销量骤降，在二手房市场上，4月第3周，6个重点城市销量平均减幅达到9.5％，其中杭州减幅最大，环比减幅达到55％，4月最后一周(10年第18周)大连、杭州等地继续出现环比40％以上的减幅。

　　但是，采访中，有关专家也表示，这并非地方政府为细则做减法的全部动因，"地方政府对于土地财政的依赖，是其暧昧态度的根源"。"楼市调控了，土地成交价格和成交量就会锐减，地方政府的财政就会捉襟见肘，而银行的信贷资金安全又会受到影响，地方政府转而态度暧昧--- 几年来的楼市调控路径，一直在上演这种循环博弈的大戏，"采访中，有关人士透露，据说深圳原本准备和北京一样，出台限制一家人只能买一套房的严厉规定，但是这个规定在出台前临时被删掉。其背后的地方政府的诉求昭然若揭。"土地财政依赖症决定地方政府没有动力从严出台，另外想动真格也未必有这个能力"，河北经贸大学教授郭宏认为，"分税制不改革，这种楼市的调控就难以逃出循环的怪圈。"

　　对此，中国社科院金融研究所研究员易宪容也认为，此番调控可以看出中央政府调控楼市的决心坚定，"未来土地财政肯定要改掉，地方政府收入结构也是要改变的。"

　　新政微调或将延续

　　新政的"组合拳"沉重地击中了房地产市场的要害，暂时遏制了房价的疯狂上涨，有些地区和房地产开发商出现了降价行为，房地产商们使出打折、购房送装修、送家电等促销手段。但是，也有不少地市开发商对房价态度依然坚挺，大多数新楼盘还未出现明显松动。这些开发商之所以心态如此坚决，赌的就是政策调整、房价报复性反弹以及消费者"买涨不买跌"的心理预期。

在各地细则陆续温柔面世之后，业内不少专家提醒，要警惕开发商"假摔"、地方政府"假唱"和少数专家"吹黑哨"。

　　在国十条新政满月的当前，很多人士认为，在接下来的一段时间内，针对楼市的调控新政除了各地要相继出台细则落实外，再出其他大力度调控政策的概率不大。

　　但同时也应该看到，决策层此番调控目的是维持一个持续、平稳、健康的房地产市场，新政初步的预期效果已经显现，房价逐步得到抑制。

　　而对于房地产下一步的政策引导，政府或在各地新政细则出台后，还要视房地产市场的具体表现来寻找调控房价的平衡点。"组合拳"打出月余，但恐怕这绝非"最后一拳"。

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