政府、银行、开发商三国相望 楼市可制衡

三国鼎立，三分天下，"分"是"天下平定"的状态。

楼市何尝不是如此？政府，银行，开发商可谓之"三国"，魏，政府；吴，银行；蜀，开发商。不同的是，这里所说的"三国"是忽略了政治层面的调侃，更多的是表明三者之间相互克制，互为依存的关系；其所"争"的"天下"，则是楼市的"安定"，"天下"平定，楼市方可"基业长存"。

实际上，"分"的状态是以"和"为基础的。三国何以"相安"于天下？"和"为其贵，"利"为其求，而后相克相抑，自成一隅，天下可安。

政府："携新政以令诸侯"

本轮调控最大的进步，就是将"民生"作为根本出发点。4月14日，国务院常务会议确定的"新国十条"出台，至今，"新国十条"已经出台近两个月。

据中国指数研究的一份报告，2010年1~4月，全国商品房销售面积和销售额分别同比增长32.8%和55.4%，增速较2009年全年和2010年1~3月继续回落。报告显示，百强代表企业的业绩增长也出现明显放缓的情况，万科、中海地产、富力地产、金地集团等百强代表企业前4个月累计销售面积同比出现下降。

郑州作为介于二线与三线城市之间的省会城市，从5月份开始，尝到了新政的"苦头"。王牌企划董事长上官同君告诉记者，目前，郑州楼市每天的成交量越来越少，而希望退房的购房者却越来越多。从郑州5月份前半月的销售数据也可以看出，郑州多数开发商一天卖不出去几套房，售楼员多是在坐"冷板凳"。

应该说，"买家观望，成交下降，银行钱袋紧捂，土地市场凉风阵阵，政策效应立竿见影"是本次调控的真实写照。尽管如此，很多业内人士对调控效果依然是将信将疑。

采访中得知，人们对调控的怀疑主要是基于以下三点。

其一，地方政府和行政部门对房地产的利益介入太深。河南台兴房地产开发有限公司董事长王超斌表示，房地产收入留存于地方的比例非常高，房地产交易中的营业税、契税，以及土地增值税、出让金以及大量行政性收费的绝大部分都归于地方政府，"房价问题在中央更多是民生问题，而在地方则首先是经济问题"。

其二，保障房建设"欠账"太多，市场结构短期内难以优化。河南财经学院教授刘社指出，房地产的"产业"特性过于张扬，"住房保障"的职能被严重削弱。而全国人大调研组去年10月份公布的数据显示，截至当年8月底，全国保障房建设资金到位率不足25%。

其三，房地产对宏观经济的"深度关联"使地方调控"投鼠忌器"。多数认为房价不会降的购房者认为，一些房地产大佬"吃定"房价上涨的一个理由，就是在城市化加快推进的大背景下，房地产对上下游产业的关联度之广，对GDP增长贡献之大。刘社也告诉记者，从地方政府出台宏观调控配套细则的积极性上，就足以判断地方政府对楼市的态度依然"暧昧"。

尽管有诸多担忧，但中国楼市"政策市"依然非常明显。业内人士预测说，郑州的房价，预计将在6月以后出现调整。而购房者的"观望"，似乎也不约而同地以"6月"为分水岭。

银行："身在曹营心在汉"

6月4日，住建部、央行和银监会发出通知，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。按照通知的界定，在二套房的认定上，实行以家庭为单位，以"认房"为主，同时又辅以"认贷"的最严厉的二套房标准认定政策。

言之"最严"是在二套房的认定上。在2007年出台的二套房认定上，实行的是"认贷不认房"的原则，但是该原则的缺陷是显而易见的：炒房者对每一套住房都可以通过全款支付之后，用房产做抵押，再去银行以其他名义贷款炒房，而在银行看来，他并不存在房贷。

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