机构称高房价泡沫开始破灭 楼市全面降价将开始

不跌神话被打破 上海一手豪宅6月六成"零成交"　　(第一财经日报 叶国靖) 6月前23天，上海仅有19个一手豪宅项目成交，总共售出了62套房源，即全市平均每天仅卖出2.7套;市场上可售的48个豪宅项目中29个"零成交"，比例高达六成。显然，上海高端住宅市场的"塔尖"产品正备受煎熬。　　昨天，薛建雄向记者提供的最新统计数据显示，一手豪宅"零成交"数4月份仅有8个，5月份增加到25个，6月增至29个，与豪宅项目的滞销伴随而来的，是价格不断下调，目前上海二手豪宅直降100万、200万甚至300万元的不少，其中包括位于新天地板块的翠湖天地、陆家嘴地区的世茂滨江花园、虹桥区域的御翠豪庭、徐家汇中心的"东方曼哈顿"、静安区的"国际丽都城"和"静安枫景苑"等。　　但是，只有止损线而非"降价总额"才是衡量投资客盈亏平衡的"标尺"，2009年或更早时候买入翠湖天地、世茂滨江花园等楼盘的投资客即便眼下以优惠价抛售，依然没有跌破他们的"止损线"。　　"集体沉沦"　　今年1~4月上海豪宅成交套数分别为：157套、73套108套、321套。5月和6月更是滑落至82套和62套。昨天，德佑地产市场研究部经理蒋旭告诉本报，一手豪宅项目成交量大幅下滑的主要原因并不是首付比例的提高，而是"呼之欲出"的房产税。从历史成交数据来看，高端客户的首付比例要高于普通客户，普遍在四到五成，真正能带来影响的是房产税，一旦出台，将对持有多套房屋的业主造成直接冲击。在房产税出台前，目前还不好预判此次调控对高端市场的影响到底有多大。　　一批单价接近甚至突破10万元/平方米的豪宅项目正接受严峻考验。汤臣集团旗下的汤臣一品4月至今销售速度明显放缓。6月28日上海官方"网上房地产"的最新数据显示：4月销售8套、5月销售2套、6月销售1套。恒盛地产在上海的旗舰项目--位于徐汇区滨江板块的尚海湾豪庭6月仅成交4套。北外滩板块的"白金湾府邸"6月成交2套。　　昨天，统计数据显示：仁恒河滨城、香梅花园等6月份前23天成交均价环比均出现下滑。这导致一批新上市楼盘预期售价下调。如预期报价5万~6万/平方米的百汇园5月推盘以来成交的28套房源实际均价4.83万元/平方米;美兰湖高尔夫别墅实际成交均价从1月份的3.42万元/平方米一路下调至6月的2.9万元/平方米。　　从各大豪宅的成交情况看，"豪宅不跌的神话"在楼市调控的2个月内已被打破。　　直降百万仍在"止损线"上　　一手豪宅的跌价，早已传导到二手豪宅上。"东方曼哈顿"三期目前成交均价约4.2万元/平方米，相比新政前已下跌约6.7%。

大虹桥板块内40%~50%的房东为浙江投资客，在新政后挂牌量相比新政前激增约40%。中原地产徐泾别墅分行经理肖燕平告诉本报，3月初"湖畔假苑"一套271平方米独栋别墅曾挂牌1300万元，多次未谈下价，到6月初房东竟一次性让价250万元成交。　　不过，"直降百万并不意味着投资客割肉出局，他们中的多数依然获利丰厚。2009年上海二手房平均涨幅38%，涨幅达30%~50%的二手豪宅比比皆是。现在的让价属于获利回吐。"上海汉宇地产区域董事李斌分析，"仁恒河滨城、世茂滨江花园这些二手豪宅5月份成交价环比跌幅超10%，6月份挂牌的一些低区房源价格甚至更低。由于总价高，只要让价10%左右就可达到直降百万的结果。"他调查发现，近期部分投机资金已开始流向商办型不动产。　　德佑地产昨天提供给本报的数据显示，陆家嘴板块的"财富海景"本月成交均价约8万元，较调控前下跌8%;"世茂滨江花园"本月成交均价约7万元，较调控前下跌7%;静安区的"远中风华园"、"中凯城市之光"本月成交均价约6万元，较调控前下跌8%。这些高端房产的下跌幅度相比整个市场的跌幅15%~20%来说，依然表现出了"顽固"姿态。　　上海豪宅价格最近出现调整迹象，包括最贵豪宅汤臣一品在内，当地豪宅市场价格松动明显。上海佑威房地产研究中心就此表示，高房价泡沫开始破灭，楼市全面降价潮即将开始。　　据上海佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周(6月21日—27日)上海市商品房成交面积为21.4万平方米，与前周相比大涨61%，成交均价为14724元/平方米，环比前周上涨6%;上周上海市商品住宅成交面积为10.7万平方米，环比前周大涨65%，自5月以来，上海市成交量第一次突破了10万平方米。不过，佑威指出，这一成交量也仅相当于近年来年均水平的四成。　　上周上海商品住宅成交均价为19156元/平方米，连续第三周低于2万元，环比前周上涨了6%，外环以外的楼盘包揽了成交面积榜前十名。　　同期，上海商品房新增供应面积为32.7万平方米，环比前周上涨6%。商品住宅新增供应面积为19.1万平方米，环比上周大涨了48%，但仍未达到年均水平。“虽然供应量有了大幅增长，但是别墅项目和内环内高端公寓占据了总供应量的六成，所以有效供应不足这一症结依然没有得到显著改善。”佑威称。　　对于上海出现的商品住宅成交量止跌反弹，且成交量在一个半月后首次突破10万平方米，佑威认为，这与开发商的降价促销有紧密联系。佑威表示，目前开发商要取得较好销售业绩，降价已成为首要条件。

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