新政实施两个半月房地产全面降价大幕开启在即

自今年4月中旬“国十条”等房地产新政实施以来，截至到今日已有两个半月时间，新政实施后的房地产交易市场（指：一手房交易市场和二手房交易市场）有怎样的转变？开发商又有哪些应对策略、其结果又是怎样的？房地产交易市场的种种现象，是否影响到了房地产的上游——土地市场的交易、是否达到了新政的预期？同时中央高层在今年下半年是否还会有更为严厉的政策会出台？作为希望购房的消费者，是否应该在当下出手？下面笔者一一为你解读。

第一、新政实施后消费者的变化。

    新政推出后，敏锐的消费者很快转入观望期，谨慎出手，北京、上海、广州、深圳等一线城市出现多个楼盘零成交现象。消费者一方面是在等待新政的效果，另一方面希望中央出台更为严厉的政策，希望楼盘会“大跳水”。

第二、新政后开发商的策略。

    新政出台后，在以恒大首先带头下调房价的基础上，目前已有万科、首开、保利等大型地产开发商在资金链的压力和抢占市场的压力下耐不住受“寂寞”，加入到降价大军中。据相关统计数据显示在一手房市场上截止到6月24日，北京在售项目和4月-6月新开盘的项目，已展开打折促销的项目近80个，折扣力度也从8折到9.9折不等。而在二手房市场上，“链家地产”近日发布的一份北京二手楼盘统计显示，在楼市新政出台后的两个月中，大多数楼盘的成交量骤然冷清，其中350多个楼盘的成交量为零，129个楼盘的价格跌回去年底的水平。

第三、开发商应对策略的市场反应。

    仔细分析北京市场上参与降价的众多楼盘，大部分都采用全款9折、特价房8.3折、定金1万抵10万等方式变相降价，实质性降价的项目并不多。当然这些“假摔”行为也不会骗过消费者的眼睛，大家对这样些促销方式并不买单。而为数不多的某些楼盘采取起价直降3000元-6000元，而这样的促销力度也得到了消费者的认可。

    采取直接降价的代表性楼盘为“首开智慧社”，该盘居于北京昌平区回龙观地区，小区正对13号城铁回龙观站，户型以86平米的小两居为主，小区周边商场、超市、银行、中小学及幼儿园等各种配套设施也是十分完备，所以“首开智慧社”得到了众多年轻人和投资者的关注。“首开智慧社”在6月16日开盘的4号采取直接降价4000元/平方米和开盘当日：认购99折、认购七日内签约98折、贷款95折、一次性9折，且这些优惠政策可以累加的方式进行促销楼。通过北京市房地产交易管理网了解到：“首开智慧社”6月16日开盘的4号楼共推出850套房源，截止到6月25日已签约404套，预定42套，成交率达47.53%。相比该盘在5月1日开盘的2号楼，共推出420套房源，截止到6月25日仅签约114套、预定41套，签约率仅为27.14%而言，通过直接降价和认购打折这种真金白银的促销方式得到了众多消费者的认可。

    从降价的效果来看，消费者还是有很强的需求性，只是这种需求短期内被政策、价格以及舆论导向而被遏制。

第四、新政后土地市场的反应。

    新政出台后北京市场上在5月份共成交土地115.85万平方米，成交价格为89.76亿元。在5月份成交的地块中，特别是住宅用途的地块得到万科、中粮、珠江、中铁等大型地产开发商前来竞标。除了在北京拿地之外，更多的在一线城市作战的大中型开发商转战到二三线城市拿地。如：香江控股子公司成都龙城香江房地产开发有限公司以9238.5万元竞得成都新都区新繁镇水利村，一地块的使用权；新湖中宝以21.62亿元的价格竞拍获取浙江丽水厦河湖区块1号、2号、3号三幅地块；绿地集团在延安投入巨资；花样年进军桂林；万科长春拿地；北京首开仁信置业和天鸿地产转战济南；东亚新华地产进军东营、南昌、宿迁等地。

第五、新政会持续多久，后续是否会有更为严厉的政策出台。

    在欧洲债务危机加剧和人民币汇改的影响，有些机构或专家呼吁放松曾为中国GDP增长带来巨大贡献的房地产业的调控力度，甚至有人推断下半年或者明年初中央可能会救市。而正在大家议论纷纷的时候住建部政策研究中心副主任王珏林日前表示：中央已对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备,调控政策不会半途而废。他这句话虽不能代表住建部的观点，但其作为住建部政策研究中心的要员，其阐述的观点，在一定层面上说出了中央各个部委对房地产行业发展的一些态度。这让笔者回忆起温家宝总理在今年2月底两会召开前温总理与网友在线交流时针对房价高涨所说的那句话：“我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位”，这句话的分量足以见证本轮房价调控的周期不是三五个月或一年，而是3到4年时间，甚至更长。

    另外，最让人期待也是推出难度最大的房地产税征收方面的相关政策还没有出台，虽然上海、重庆、湖北、湖南四地分别上报了试行征收房产税的方案，除上海或因房产税征收方案被外界指太软外，再无任何其他消息。

    小结：在中国这个社会管理体制下，还没有什么事是共产党人办不到的，只有想做还是不想做的问题，没有做到和做不到的问题。所以我们有理由相信房产税定位在未来的一个时期内出台，笔者认为在今年下半年试点或许会开始，未来的两到三年内在更多的地方试行，在温总理卸任前肯定会在一些区域开征房产税。所以笔者提醒某些房地产开发商应该更清晰的理解本轮调控的意图——“房价保持在一个合理的价位”，开发商应当学会“顺坡下驴”，该采取降价措施的时候就不要再死扛。死扛着房价党中央不会为夸你为中国经济增长做出了贡献而发给你奖状，老百姓更不会为你房价高高在上的行为而津津乐道。该降则降，顺势而为，一举多得，何必找骂。

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