住有所居，南京保障房建设快步向前

从“国十条”、三部委《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，到国家三部委《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》、七部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，再到国家六部委《关于做好住房保障规划编制工作的通知》——今年以来，国家在住房方面接二连三出台政策、通知，目的很清楚，那就是坚决遏制商品住房价格过快上涨，降低群众通过市场解决住房问题的难度；同时加强住房保障，让中低收入、低收入家庭实现“住有所居”。

　　对于中等以下收入、低收入以及最低收入以下市民家庭的住房保障问题，南京市委、市政府高度重视，坚决落实国家的要求和部署；并通过总结历年来的保障经验，结合南京实际，逐步形成了如今“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的全新住房供应体系和保障模式。　　今年南京的保障房建设目标是，开工600万平方米，竣工300万平方米。目前，共有数十个在建保障房项目，共计新开工180万平方米，在建520万平方米；预计到年底，将完成新开工600万平方米，竣工300万平方米，在建总量将超过1000万平方米。　　如果连同已经建成入住，及以前即规划好、部分入住且还在建设的项目，我市保障房项目达到了上百个。全市保障房建设可谓如火如荼，并且进入了一个快步向前迈进的新时期。　　保障力度不断加强，保障“门槛”不断降低，保障面积不断增多，保障范围不断扩大，符合保障条件的城市低收入住房困难家庭基本做到应保尽保。而今，在以往住房保障工作成就的基础上，一个“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的全新住房供应体系和保障模式正在形成——　　建设毫不马虎，审核层层把关，分配阳光透明——　　让真正“达标”家庭住上保障房　　“墙上涂料都是刷好的，门外有保安，绿化特别好，小区很漂亮。虽然是经适房，可房子质量很好，比原来的条件好多啦。过段时间铺个复合地板，就打算一直住在这里不卖也不搬啦！”5月26日拿到房的百水芊城云水坊20幢3单元206新业主陈大友，面对自家的新房子十分满意。　　然而，陈大友可能不知道，为了让像他这样真正符合条件的家庭住上保障房，我市动足了脑筋。　　多年来我市不断完善住房保障工作机制，规范操作流程，确保公开、公正、公平。现已形成了一套完整的保障房供应机制。　　——严把保障性住房资格准入关，从源头上体现公开、公正。　　申请审核实行严格的市、区联动的“四审两公示”制度：街道办事处、区民政部门、区和市保障部门四级审核；街道办事处对审核通过的家庭进行社区公示，市保障部门对最终审核通过的家庭进行登报公示。公示后无异议或异议不成立的方可进入住房保障。　　——实行“阳光”操作，公开全部房源及申购、选房程序。经济适用住房和廉租住房的供应，根据申请家庭申请时间的先后顺序采取轮候制度。选房时，在人大代表、政协委员、特约监督员、新闻媒体的现场监督和公证员的现场公正下，当众抽取选房顺序号，并按照选房顺序号采取“摇号”、“公开抽签”等方式进行选房。　　——严格保障性住房的退出管理机制，确保公共资源用到实处。不再符合保障条件的家庭，将调整被保障家庭的保障方式、额度，或收回实物配租房源；骗购、骗租、骗补保障性住房的家庭，由市房管部门追回，或者责令购房人按市场价补足购房款，并追究法律责任。　　——建立住房保障信息系统，实现政务规范公开。建立了市、区两级联动机制的办公平台，实现保障性住房建设、计划、分配、跟踪等环节的全过程信息化管理。实现各类保障性住房的房源计划、建设进度、租售分配、状态跟踪等相关业务的办理。建立了保障性住房网上展示系统，可在互联网上查询保障性住房政策、申请条件、审核情况及选房配售结果等信息，做到政策、房源、配售结果的公开。　　——建立低收入家庭住房保障档案库，实现对低收入家庭的动态管理。目前，已根据保障方式与保障对象的不同，建立了住房保障分类档案，所有档案扫描入库，形成系统的电子及实物档案库，实现了住房保障档案的日常化、制度化、规范化管理，提高了住房保障工作的针对性和有效性。　　完善住房保障体系，形成分层次的保障模式，使住房保障政策惠及多个群体——　　住房保障是全市民生工作的重点，是促进经济发展和维护社会稳定的一件大事。市委、市政府高度重视——　　举全市之力统筹推进保障房建设　　按商品房品质建保障房　　四大新项目总投资需要约400至500亿元资金，单靠地方财政难度很大——　　住房供应和保障的　　“南京模式”正在形成　　6月23日，市委常委会。这次会议，就是专题研究中低收入家庭和青年人才住房问题。　　会议要求，各级党委政府一定要把保障民生作为各项工作最基本的落脚点和出发点，要把解决中低收入家庭保障性住房问题作为重大的民生工作任务，要下更大的决心，采取更有力的措施，集聚更多的资源，加大向中低收入家庭、特别是最困难群体政策倾斜的力度。要进一步加快保障房建设，并继续优化和完善现有的政策和办法，尽快改善全市中低收入家庭的住房条件。在认真解决中低收入家庭保障性住房建设的同时，还要把人才住房、特别是青年人才住房作为住房建设的又一个战略性重点，也要施行必要的倾斜政策，尽快解决好青年人才住房问题，吸引国内外更多的人才特别是青年人才来南京创新创业，要把南京打造成较好地解决青年人才住房问题的优势城市。　　会议指出，住房保障是全市民生工作的重点，是促进经济发展和维护社会稳定的一件大事。要在市保障房建设指挥部的统一领导下，举全市之力，统筹推进保障房建设，努力实现建设模式提升、规划设计提升、建设管理提升、建设速度提升。　　为举全市之力推进保障房建设，市政府专门成立了保障房建设指挥部和保障房公司；为了提升建设模式，保障房建设由原来各区建设为主转变为市里统一建设为主，由分散建设为主转变为集中成片建设为主，由经济适用房（拆迁安置房）为主转变为多种保障房形式统筹兼顾，新增人才公寓和公共租赁房；为了提升规划设计，保障房项目“按照城市组团规划，综合考虑交通通达、商业文化教育配套，成片规划、组团开发，交通设施、商业设施同步配套到位”，努力建设成为“环境优美、配套完备、功能齐全、环保节能的区域新城”。　　为了提升建设管理，我市出台了《保障房项目建设主体库招标管理办法》，严格制订建设主体准入条件，邀请实力雄厚、经验丰富的开发企业（如中冶、万科等）参与建设，严禁违法转包分包。拟定项目建设指导意见，统一建设标准，统一招标设计单位、勘察单位、建设单位、监理单位、施工单位和工程主材，确保工程的质量、进度和安全。　　保障房虽然“便宜”，可也要让百姓住得安全。我市历来重视保障性住房的建设质量，现已建成经济适用住房小区20多个，从未发生过严重的质量问题。　　不仅如此，很多项目还获得了各级工程质量奖。例如由栖霞建设承建、位于龙潭新城的江畔人家经适房小区，在有限总价的前提下，坚持高标准建设，采用“四节一环保”技术。2008年，联合国副秘书长、人居署执行主任安娜.蒂贝琼卡女士参观该小区时，对其赞赏有加。她称赞道：“这里总体规划和细节处理都非常人性化，植物很多，花开得很艳。每个组团都有中心花园，为老人和孩子提供了活动和嬉戏的场所。”该项目已被批准为国家康居示范工程、国家可再生资源应用示范项目，获得2009年“世界不动产联盟”卓越奖。　　新一轮保障房建设序幕拉开，每个项目规划设计考虑得极为周全，保障房的质量能不能有“保障”？南京的回答是：保障房虽然价格低，也要当成商品房来建。　　为把保障房建成商品房的品质，南京多举措确保建设程序规范。市领导多次指示，要求招投标必须严格按照规范的程序进行。　　首先进行的是公开选择保障房项目建设主体。6月8日，市住建委按照《保障房项目建设主体库名录库管理办法》中的评标细则，对19家申报单位进行了综合考评，首批优选16家开发单位进入名录库，目前已通过公示。　　我市还从开发资质、融资能力、社会信誉等方面建立了严格的筛选制度，引入有经验、有实力、有品牌的开发企业，积极邀请万科、中冶等知名房地产企业参与建设。在设计单位和施工队伍方面，也制定了严格的设计标准、施工标准、房屋交付标准，对户型设计、建筑材料、作业方式、内外部环境、重大设备配置等各方面进行了统一规范，从源头上确保结构安全、质量可靠、经济实用；在监理单位的选择上，全部要求由市指挥部统一招标优选，除了要求监理单位必须具有甲级资质、总监优选拥有国家注册监理师和注册造价师双重资格外，同时对监理人员的数量和资格、检测设备的保障和监理队伍的考核管理等也提出了明确的要求，努力从机制上确保工程的质量、进度和安全。　　此外，我市还为保障房制定了统一的建设标准、装修标准、交付标准，原则上各项目供应相同对象的保障房建设的标准基本相同，包括材料运用，电梯选型，外墙面砖、涂料等都是同一要求；装饰标准如楼梯栏杆材料等，也都要统一标准化。大宗材料则实行统一采购、比价采购。　　为加强监督、审计，目前市住建委已会同市纪委、监察局组成联合督查组，进驻现场。市住建委专门从质监站、安监站、造价处等单位抽调人员，参与质量安全监管、成本核算审计等工作。市审计局也已牵头成立专项审计组，将全过程跟踪审计。这将给保障房的资金使用、最终的安全、质量，加上多重“保险”。　　加快建设速度，　　钱从哪里来？　　目前，我市正在进行“城市中低收入家庭、新就业人员、外来务工人员住房调查”，标志着我市公共租赁住房的建设已经迈出了坚实的一步。这三类人群住房调查的结果，将作为我市制定公共租赁住房政策的依据，旨在进一步加大我市住房保障的力度，使更多的群体能够享受到住房保障的政策优惠，实现住房的合理化分配。　　与此同时，我市也在建立自己的全新住房供应和保障体系。　　市住建委有关负责人介绍，我市正在完善住房保障体系，以形成分层次的保障模式，使住房保障政策惠及多个群体，最大限度地满足广大群众的居住需求。　　按照不断建立和完善“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的多层次住房供应和保障体系的思路，以及市委、市政府提出的“实事求是、量力而行、区分层次、突出重点”的指导思想，我市已基本建立了适用不同收入层次家庭的住房供应保障体系。　　据悉，在这个体系中的住房保障方面，我市也已着手对现行的住房保障体系进行梳理，以期适当调整和完善现行的保障政策。　　该负责人表示，初步的思路是将重点放在四个方面。一是加大廉租住房实物配租（含租赁补贴、租金核减）的力度，从最低收入住房困难家庭扩大到低收入无住房家庭，从2万户扩大到3万户左右，使低保户和部分低收入住房困难家庭能应保尽保；加快经济适用房建设，使“双困户”申购到经适房。二是加大拆迁安置房（定销房）建设力度，解决城市拆迁户的住房矛盾，推进拆迁工作，集中建设和商品房配建相结合。三是适度扩大中低价商品房的建设规模，允许符合条件的中等偏低收入的住房困难家庭购买。四是建立公共租赁房制度。公共租赁房通过市、区政府、工业开发园区和用人单位两条渠道建设，供应对象分别为城市中等偏低收入的住房困难家庭，以及根据条件逐步扩大到新就业人员和外来务工人员。集中建设和商品房配建相结合，成套住房、单身公寓和集体公寓相结合。公租房将实行低于市场的租金标准，限定租赁期限。　　对于加快解决人才住房问题，市委、市政府主要领导格外重视，提出要用良好的住房条件，把全世界的青年才俊吸引到南京来，服务南京“三个发展”。为此，我市有关方面已经草拟了《公共租赁住房管理办法》和《青年人才住房保障办法》。　　再建设1000万平方米保障房，以解决约9万户家庭的居住问题。保障房建设开始由“人等房”向“房等人”转变——　　四大新保障房项目横空出世　　困难家庭选廉租房　　保障房施工现场　　今年新开工保障房项目简介　　年初，我市提出了今年“保障房建设量翻番”的目标，以适应形势发展需要、化解保障房供需矛盾，尽快“还清旧账、不欠新账”，实现保障房供应由“人等房”向“房等人”的转变。2010年保障房建设的具体目标则是，新开工600万平方米、竣工300万平方米。　　目标已定，保障房建在哪里？今年的目标完成了，又如何保证明年、后年甚至更长一段时期的保障房建设？为尽快兑现这个承诺，市委、市政府主要领导多次批示、现场视察、专题研究住房保障工作，要求全面加快保障性住房的建设步伐，加快实现“住有所居”的工作目标。　　在市领导的直接支持下，我市“按照城市组团规划，综合考虑交通通达、商业文化教育配套，成片规划、组团开发，交通设施、商业设施同步配套到位”，努力将保障房片区建设成为“环境优美、配套完备、功能齐全、环保节能的区域新城”的思路，在城北、城东南、城西南三个方向新规划的四大保障房项目很快呈现在人们面前。分别是：迈皋桥创业园、花岗、西善桥岱山、江宁上坊。这四大新保障房项目总用地面积5.6平方公里，总建筑规模约1000万平方米。其中可建住宅670万平方米，配套用房330万平方米。　　如今，全市保障房建设进展顺利。截至目前，共计新开工180万平方米，在建520万平方米。预计到年底，将完成新开工600万平方米，竣工300万平方米。加上在建的老项目，全市保障房在建总量将超过1000万平方米，不仅今年的目标可以顺利完成，还可以保证明年、后年甚至更长一段时期的保障房建设。　　江畔人家保障房　　据测算，南京“历史上力度最大”的这次保障房建设行动，总投资需要约400至500亿元资金。单靠地方财政难度很大，资金怎么解决的难题也随之浮出水面。　　对此，我市采取了多元化的建设方式：多渠道筹措建设资金。今年新开工的保障房项目约需建设资金270亿元。有关方面现正在与国开行、国家社保基金，以及本市多家银行洽谈，争取支持。　　市保障房指挥部相关人士透露，近期全国社保基金会来宁调研组，初步论证了全国社保基金投资南京保障房项目建设的可行性。主要有短期贷款和长期投资两种合作方式，希望能够缓解南京保障房建设的远期融资压力。　　南京市今年已经从财政拨款、银行融资等多渠道入手，确保项目资金到位。市财政局提前支付5亿元廉租住房收购资金；南京银行对西善桥岱山项目给予为期一年的10亿元贷款，首批5亿元贷款即将到位。此外，国开行、兴业银行、工商银行、北京银行、交通银行和建设银行等，正在完善拆迁贷款相关手续。　　迈皋桥创业园（丁家庄物流）项目——总用地面积80公顷，规划总建筑面积约174万㎡，其中住宅面积约128万㎡。配建小学和中学各1所、1个居住区社区中心、3个基层社区中心、3所幼儿园、公交场站、商业及其他配套等。　　西善桥岱山项目——总用地面积228公顷（居住区用地125公顷），规划总建筑面积约370万㎡，其中住宅面积约250万㎡。配建小学4所、初中2所、高中1所、2个居住区社区中心及8个基层社区中心、2个社会停车场、1个加油站、1座消防站、1个菜市场、幼儿园11所及医院、商业及其他配套等。　　花岗项目——总用地135公顷（建设用地74公顷），规划总建筑面积约236万㎡，其中住宅面积约130万㎡。配建1个居住区社区中心、2个基层社区中心、1个中学、3个小学、3个幼儿园、社会停车场、消防站、公交首末站及医院、体育、文化设施，预留1个加油站、1个区级社会福利院、1个区级行政管理机构以及集中商业和酒店公寓等。　　江宁上坊北侧地块——总用地面积108公顷，规划总建筑面积约200万平方米，其中住宅面积约150万平方米。配建幼儿园4所、小学1所、初中1所、1个居住区社区中心及3个基层社区中心、公交首末站1处、变电站1处、雨水泵站1处、垃圾中转站1处及配套商业等。　　（仅作参考，以规划为准）　　污水处理　　垃圾处理　　用公共居住组团模式规划保障房项目，努力使建成的保障房生活方便、适宜居住——　　截至今年5月底，享受住房保障家庭累计已达3.76万户；历年来，保障“门槛”不断降低，人均保障面积逐步提高——　　新项目个个都是“区域新城”　　3年后主城区将大幅度扩大住房保障覆盖面　　江畔人家一角　　3月1日，市领导在迈皋桥创业园保障性住房地块启动按钮。同一天，西花岗、西善桥岱山西侧两个保障性住房项目也同步启动征地拆迁工作。3个项目同日启动，拉开了南京新一轮保障房的建设序幕。　　保障房建设关系着数以万计家庭的幸福生活，也关系着被拆迁和低收入住房困难群体的和谐稳定，必须科学审慎规划。那么，新的项目应该怎么建？　　一个按照“区域新城”建设保障房项目的新理念形成。具体就是：用公共居住组团模式规划，使建成的保障房住区生活方便、适宜居住。据此，选址、规划显得分外精细。　　在项目区域总体布局上，在城市总体规划中，顺着主城扩张的方向，就近选择新增的居住组团布设保障房项目；在组团内部规划上，按照“大杂居、小聚居”的概念，在满足保障房建设需要的前提下，适当配建部分普通商品房、中低价商品房、廉租房和公共租赁房，既让不同收入群体通过组团设计实现融合共生，又通过综合利用配套设施降低保障房建设成本；在地区功能配套上，充分考虑了地区的基础设施现状条件，尽可能贴近地铁轻轨、公交枢纽和城市快速路等重大交通设施，以利于未来的居民出行。就连水电气等基础设施，以及商业、教育、文化和“邻里中心”等公共服务设施的配建问题，都精心策划。　　不仅如此，所有的项目都被要求运用建筑节能新技术、新产品、新材料，提高小区规划设计和建筑单体设计的环保节能水平。如全面使用节水型器具设备，大力推广人工湿地法、人工土壤滤地法等雨水收集处理技术，以及中水冲厕、雨水灌溉等雨水回用系统等，尽可能高效集约利用水资源。　　以迈皋桥丁家庄居住组团为例。该组团被规划为“以居住为主、科研设计产业和健全的公共服务设施配套于一体的高品质住区”。它由3个居住社区、1个片区公共服务中心和一个科研产业组团构成，未来3个居住社区将可容纳10万人。其中，居住用地集中了“高品质的商品房、中低价商品房、经济适用住房、廉租房、公共租赁房”等多种居住类型的复合型居住组团。交通方面，道路交通规划以现华电北路与寅春路为基础，构建“三纵三橫”的主次干道网系统，强化了该经适房片区与东部新港开发区、西部迈皋桥和北部燕子矶新城区的联系；轨道交通则规划轨道7号线沿纬一路进入该片区，并在此附近设置两处站点。此外，还要配建3所幼儿园和1所小学、1所中学等。　　规划设计专家表示，南京按照“区域新城”设计建设的这些保障性住房项目，将来个个都不亚于大型的商品房社区。　　百水芊城保障房　　按照“市场＋保障”的最初发展思路，2001年开始，我市即逐步加大住房保障力度，确立住房保障体系，建立廉租住房制度和经济适用住房制度，对最低收入家庭实施以住房租赁补贴为主，租金核减、实物配租为辅的廉租住房保障方式，对低收入家庭实施经济适用住房保障方式。　　据统计，截至2010年5月底，我市已安置经济适用住房99458套（其中城市低收入家庭1.52万户），享受廉租住房保障家庭累计2.24万户5.59万人。当前累计保障家庭达3.76万户，符合保障条件的城市低收入住房困难家庭基本做到应保尽保。　　人均住房保障面积也逐步提高。1990年至今，我市住房保障面积从当初的人均2平方米，提高到当前的15平方米，使得保障对象的居住条件不断改善。　　为进一步扩大住房保障群体，使更多的人群共享改革开放和经济社会发展的成果，我市还不断降低“门槛”，以扩大住房保障对象的覆盖面。低收入住房困难家庭认定标准从2002年的家庭人均月收入460元，逐步调整到750元，再到目前的1000元；保障面积标准从人均住房使用面积8平方米以下，提高到12平方米以下，再到目前的15平方米。此外，我市还按照保障家庭人口的多少严格控制房屋的套型和面积，做到科学合理分配，防止公共资源浪费。如：2人及2人以下户的实物配租住房面积控制在40平方米左右，3人及3人以上户控制在50平方米左右。　　今后3年，我市每年还将建设保障房与拆迁安置房400万平方米，5.5万套（间）。其中：每年建设各种保障性住房约2.5万套（间）；每年建设用于安置市政重点工程建设和“迎青奥”建设的拆迁安置房3万套左右，包括城市房屋拆迁的拆迁安置房和征地房屋拆迁的拆迁安置房。预计3年后，我市的住房保障受益户数将大幅度提高。

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