2010年7月武汉房地产市场月报

新政百日，武汉7月成交量环比回升

　　4月17日，新“国十条”出台，史上最严厉房地产调控拉开序幕，4月亦成为武汉楼市成交分水岭，5、6月成交连续两月下滑，但成交均价则无明显变化，持续高位。至今，新政调控已满百日，新政对市场的第一波影响归于平静，市场进入对政策调控效应的观察期，博弈、观望依旧为市场主要态度。武汉7月市场“稳”字当头，成交量价均无明显变化。另一方面，武汉统计局公布数据显示，在楼市调控政策影响下，武汉房地产开发投资结构出现调整，住宅投资占比开始减少。

　　1、楼市备案套数环比增加一成，新推房源支撑楼市成交量

　　7月，全市商品住房备案6806套，备案面积64.88万方，环比分别增加11.78%、7.02%。在“国十条”出台成交量连续两月回落后，7月成交开始回升。新政出台3月有余，政策落实成为后续调整主基调，部分观望客户开始出手。市场新推房源成为支撑市场成交的主要力量，7月开盘、加推的11个住宅项目中累计去化约为50%，且备案超过150套项目均为7月加推项目(如顶琇广场、清江山水、广电江湾新城)或6月加推于7月集中备案项目(如菱角湖万达广场、圣诚和园、万景国际、万科金域华府)，7个项目累计备案1873套，占全市备案量的28%。

　　2、黄陂区备案量跃居首位，汉阳区备案量跻身前三甲

　　从区域备案排行看，黄陂区表现突出，本月备案1022套，跃居首位，成为备案量唯一过千套区域；江岸区本月备案982套，环比减少3%，位次下滑至第二位；汉阳区本月备案866套，环比1.6倍增加，跻身前三甲，区域内顶琇广场7月推出COLOR公寓，去化良好，本月备案577套，整体提升区域备案量。江汉区7月新推房源减少，本月备案量环比减少17%，位居第四，退出前三强。

　　3、成交套数TOP10项目中，套均面积小于90平米项目占比一半

　　7月，小户型产品成交活跃。从套均面积看，全市商品住房成交套均面积为95.33平米，环比减少4.24个平方米，环比减幅为4.26%。从项目成交排行看，成交套数TOP10项目中，套均面积小于90平米项目占一半，且集中在前6强项目中，冠亚军项目顶琇广场、菱角湖万达广场套均面积均不足90平米；而在备案套数超过50套的项目中，套均面积小于90平米项目占比36%，套均面积小于100平米项目占比64%。

　　4、7月备案均价环比下降3%，但整体趋势依旧持续高位

　　7月，全市备案均价为6291元/平米，环比下降3.25%，经济适用房的大量备案成为影响均价的关键因素。整体而言，全市均价走势依然在波动中上行。从日备案均价走势看，上半月日均价呈上涨趋势，进入下半月，日均价出现短暂下滑，但随后快速回升，并持续上扬，日均价基本保持在6000元/平米以上。从周度备案均价走势看，周度均价环比涨幅分别为2%、3%、-2%、6%，周度均价虽中途出现下调，但整体依旧持续上扬，最后一周均价达到本月最高，为6817元/平米，环比月初上涨8%。政策调控下，楼市均价快速上涨势头被遏制，但房价下降趋势并未形成，整体依旧持续高位。

　　5、青山区凭借加推项目均价跃居第三位，江岸区均价持续下滑至5000元以下

　　从区域备案均价看，江汉区、武昌区7月均价分别为10329元/平米、8612元/平米，蝉联冠亚军；青山区本月排除了经济适用房备案影响，凭借加推项目新长江青源，备案均价达到7888元/平米，环比上涨56%，跃居第三位。另一方面，江岸区受经济适用房备案影响，备案均价持续下滑，7月备案均价不足5000元/平米，环比下降17%，仅高于江夏、黄陂两区。

　　6、7月土地出让规模达183.47万方，城中村地块受地产大佬青睐

　　7月，武汉土地市场进行1次土地招标，2次土地拍卖，除P(2010)043号地块延期外，其余29宗地块全部成功出让，累计出让面积183.47万方，约合2752亩，为今年3-6月土地供应总量的2.56倍。其中，7月2日出让土地规模49.02万方，7月29日出让土地规模126.21万方，创今年出让规模之最。楼市宏观调控政策出台后，武汉土地市场供应力度明显加大，以调整后市供需结构，抑制房价过快上涨。

　　同时，武汉今年加快城中村改造，7月出让地块中，有两宗为城中村地块，从企业拿地情况看，城中村地块颇受地产大佬青睐，在福星惠誉拿下贺家墩P(2010)037号城中村地块后，万科亦拍下鲩子湖P(2010)045号城中村地块，两宗地块总出让面积23.04万方，规划建面114.56万方。

　　7、房地产、住宅开发投资回落，投资结构现调整

　　统计局发布数据显示，2010年上半年，全市房地产开发完成投资436.50亿元，增长51.6%，增幅较今年1-2月、1-3月、1-4月、1-5月分别回落41.9、21、14.5和7.5个百分点，增幅逐月回落。其中，住宅投资225.13亿元，增长14.2%，比房地产开发增速低37.4个百分点，此外，住宅投资占房地产投资比重为51.6%，比上年同期下降16.9个百分点。在国家宏观调控政策刺激下，房地产开发投资明显回落，同时，全市房地产开发投资结构调整。

　　楼市新政调控百日有余，在政策密集出台的4、5月后，6、7月调控以政策落实为主。从市场表现看，成交量连续两月大幅回落，而7月成交趋稳，多多少少给淡季楼市带来一丝信心：“抄底”消费者的成熟与对合意项目的追逐。在“经济增长放缓”趋势环境下，三季度可能迎来宏观政策微调，房地产信贷政策可能也面临着实质的松动，市场会迎来一定的机遇。但同时，销售速度放缓，促使一些发展商产品转为库存，而未能转换为现金，发展商资金“捉襟见肘”、显现“就差钱”：据巨灵信息统计数据，截至2010年8月6日，18家公布了2010年上半年报的房地产企业中，13家均为负值，占总数73%，只有栖霞建设(5.49,0.01,0.18%)等5家现金流为正，18家公司经营活动现金流净额合计为-64.55亿元。现金流紧张、短债重压、融资不畅??下半年房地产下行压力仍较大。

　　对于武汉楼市而言，上半年施工面积达3000万方以上，竣工面积仅1/10左右，销售面积不足600万方。截至6月底，商品房累计可售面积高达1000万方以上。当前市场销售速度明显放缓，按5-7月月均销量去化，尚需一年以上时间。若加上下半年入市新盘，市场待售房源将更多，市场后续销售压力加大，市场供需结构改变，下半年房价则会进入下行通道。

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