利润增四成存货增六成 地产商喜忧参半

市场低迷难挡业绩增长

　　尽管在政策调控的影响下，上半年我国房地产市场已经显出丝丝寒意，但是从上市公司的中报来看，仍是一片热火朝天的景象。在营业收入和净利润增长的同时，房企的预收账款也达到了新高。不过，在市场成交量低迷的影响下，上半年不少房企销售面积出现了下滑。

　　“万保招金”四大地产龙头上半年共实现营业收入437.37亿元，同比增长19.93%；实现净利润67.18亿元，同比增长43.09%。上半年，万科和保利地产的销售金额分别达到367.7亿元和217.55亿元，同比分别增长19.5%和3.33%，成为两公司有史以来最好的中期销售业绩。万科销售额占全国商品住宅成交额的比例为2.18%。

　　值得注意的是，虽然销售金额有了大幅提高，但是在销售面积上，万科却出现了下滑。公司上半年的销售面积较去年同期的348.8万平方米下降了8.2%。保利地产虽然上半年的销售面积同比增长了5.81%，但是公司2007年-2009年中期销售面积的同比增幅分别达到102%、39.4%和164.41%，增长速度显然已经放缓。金地集团则由于上半年库存偏少，无充足房源销售等原因，销售面积和销售金额双双下降三成以上。

　　上市公司的销售情况正是整个房地产市场运行的缩影。统计局数据显示，上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，同比增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13个百分点。到了7月份，全国商品房单月销售面积6466万平方米，同比下降15.4%；全国商品房单月销售额3066亿元，下降19.3%。

　　尽管上半年整个房地产市场表现低迷，但是事实上，去年楼市的火爆行情已经为开发商今年的业绩奠定了厚厚的基石，这一点主要体现在预收账款的不断增加。业内人士指出，预收账款是反映企业未来收入的可靠指标，因为营业收入通常要等到竣工交房时才能确认，有半年到两年不等的滞后，因此预收账款大幅增加确保了企业未来的收入结算。

　　统计显示，已经公布中报的28家房企上半年共实现预收账款1227.94亿元，同比大增了63.97%，较今年年初的1015.50亿元还上涨了20.92%。

　　万科就表示，上半年由于公司销售情况良好，且转入结算的资源量不多，公司已售未结资源大幅增长。截至6月底，公司尚有530万平方米已销售资源未参与结算，合同金额合计约573亿元，分别比年初增加41.3%和50.0%。

　　现金流继续恶化

　　尽管上半年整体业绩增长已无悬念，但日渐趋紧的现金流还是给房地产公司未来的业绩增长埋下了隐忧，同时也暗含了各地产公司下半年加大项目促销回款力度的可能性。

　　根据Wind统计，截至8月10日，已公布2010年半年报的28家房地产上市公司，经营性活动现金净流量合计为-448.56亿元，而去年同期该数值为240亿元，今年一季度该28家公司的经营性活动现金净流量为-308.36亿元。今年二季度地产公司的现金流呈现继续恶化态势，第二季度该28家房地产公司经营性现金流净流出140亿元。

　　这28家公司中，20家公司的经营性活动现金净流量为负值，占比高达71%，显示出现金流紧张已成为房地产公司当前所普遍面临的境况。值得注意的是，四大龙头公司万科、保利地产、金地集团、招商地产无一例外的经营性活动现金净流量均为负值，且在已公布半年报的房地产公司中排名较后。现金流最为紧张的保利地产，上半年经营性现金流净流量达到-233亿元，万科紧随其后，经营性现金流净流量为-95亿元。

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