房屋空置率高低扑朔迷离

空置率争论源于一个所谓“国家电网的调查数据”,尽管事后辟谣,而空置率问题再次搅动市场的神经却是事实。一时间,空置率到底是多少、谁来统计等问题俨然成了房地产市场的头号问题。　　　　何为空置率　　　　空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。“按照国际通行惯例,商品房空置率在5%~10%之间为合理区,空置率在10%~20%之间为空置危险区,空置率在20%以上为商品房严重积压区。”中原地产市场总监张大伟在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。　　　　与国外的空房率不同,国内的空置率包含存量市场的空置率和增量市场的空置率。空房率指的是开发商建好房子后,空置的房子与建成的房子之比。无论是第一次进入市场的新房屋,还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋,只要没有确定新的使用者时,都可被视为空置房屋。　　　　“空置房的问题的确存在,但是肯定没有6000多万套那么多。”我爱我家控股市场部媒体广告主管李季在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。以北京为例来看,空置房目前大都集中在外地投资客较多,交通不十分便利,周边配套不十分完善,过去5年新建的商品房小区,北京郊区以及北京周边的卫星城的空置房问题会更为严重一些。　　　　事实上,北京、天津等许多大中城市住宅闲置出现严重状况。同时今年5、6月份,国内不少大中城市的住宅租金出现大幅上涨。一方面是房屋闲置,资源浪费;另一方面,租金上涨,租房族深感压力加大,这两种近乎矛盾现象的背后,到底是什么原因使得闲置房业主不愿意出租房屋呢?　　　　对此,我爱我家市场研究中心表示,闲置房业主不愿意出租房屋的原因多种多样,一是与近年快速上涨的房价相比,房租收益太低,不值得出租。二是前期投入较大,税收太高。三是租赁市场不规范,群租现象严重,出租房屋损耗大。　　　　空置问题该如何解决　　　　面对扑朔迷离的空置率,面对不断上涨的房价和房租,中低收入人群的居住难题更加突出,政府为解决中低收入人群的居住问题,也在不断加大保障房的供应力度,但却遇到了诸多瓶颈。如何才能减少资源浪费,使空置房变成有效资源呢?　　　　“我们应该通过相关的制度和政策设计来促使空置房进入市场出租或出售。”李季表示。要想使得更多的闲置房源进入市场出租,避免资源浪费和平抑租金上涨,就得采取多种手段,比如:减免房屋出租的税收,规范房屋租赁市场,打击群租现象,引入诚信规范的大型品牌经纪机构参与闲置房屋出租运营和管理,向低收入人群和城市发展所需的青年人才发放租房补贴等。　　　　此外,在税收环节,应该减少或免除存量房出租和出售环节的税收,增加在房屋持有环节上的税收,特别是“空置税”。通过税收调整,促使业主把空置的房源拿出来出租或出售。　　　　过去5年已对楼市采取过多轮调控,但是要想把调控从“空调”和“越调越高”的怪圈中拯救出来,就必须进行大胆的制度改革和创新,通过增加农村宅基地的流转来解决目前增加供应上遇到的瓶颈,通过税收调整来解决目前激活存量上遇到的难题。只有这样,才能进一步缓解房价和租金过快上涨的问题,使得中国的房地产行业获得健康和可持续的发展。

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