地产龙头万科再度唱空 称过热局面必将结束

地产行业龙头万科近日再度放言，国内房地产市场的过热局面必将结束，但该公司不认为房地产业会出现上一轮调整时资金链大面积断裂的情况。　　　　万科总裁郁亮本周三在全景网举行路演时表示，调控政策出台后市场已经迅速作出反应，购房者预期转变，投资客淡出，主要城市成交量大幅下滑，主流开发企业定价趋于理性。短期来看，政策效果非常显著，随后还将进一步显现。他认为，09年下半年以来部分热点城市的房地产过热局面必然结束。　　　　但是，鉴于目前房价还未有实质性的下跌，不排除政策有进一步的收紧。最近多个热点城市全面叫停第三套房贷款彰显管理层加强调控的决心；此外，房产税开征及地产商预售资金专项监管也可能是未来调控的手段。　　　　万科董事会秘书谭华杰周三在同一场合指出，国内引入预售制度的主要出发点是现有融资渠道无法满足房地产开发的需要，预售款因此成为房地产开发企业最重要的替代融资渠道。从与国际接轨，保护购房者、按揭贷款银行等相关主体权益的角度考虑，国内预售制度的融资功能必然会逐步弱化。　　　　从今年中报来看，多家房企由于去年大量拿地及加大项目投资，造成现金流为负，加上融资渠道不畅通，房企资金面明显趋紧。谭华杰认为，在逐步弱化预售制度融资功能的同时，有必要拓宽行业的直接融资渠道，以避免当预售资金的使用受到限制后，在没有新的、可替代预售融资功能的金融工具的情况下，房地产行业的资金状况出现问题，对金融安全产生不利的影响。　　　　其次，从地产开发商自身的情况来看，下半年供给将明显增长已经是既定事实。根据四大地产巨头"万保招金"的半年报，它们的存货已经达到历史新高--近2900亿元。以万科为例，其1119亿的存货占据四大巨头存货总额近40%，为四大巨头中最多者。1~6月份，万科完成的竣工面积128万平方米，仅占全年竣工面积计划504万平方米的25.4％。　　　　郁亮表示，下半年万科的推盘量会比上半年有所上升，无论是从"不捂盘"的原则出发，还是从实现增长、回报股东的需要出发，万科都始终会尽可能多卖楼。公司年初制定的504万平米竣工计划正常执行中，目前暂无重大调整。　　　　他认为，由于2009年中期后房地产企业普遍加快了项目的开发，这些项目绝大多数会在2010年下半年转化为市场供应，而新房供应增加会进一步推动市场调整到位。　　　　不过，随着地产商下半年结算规模的增加，其业绩也将随之增长，这对于地产股来说却是机会。万科就明确表示，公司大部分结算收入将在下半年体现，预计全年结算收入将明显高于上年。　　　　虽然房产政策的收缩基调并未改变，但是地产业长期前景仍然看好。谭华杰表示，相信未来十年住宅市场仍然有很大的发展空间，这是因为中国高速城镇化的过程还远远没有结束，目前46％的城镇化率比率距离发达国家80％以上的水平仍有较大差距；中国的经济仍在快速增长中；目前城镇家庭户均住房套数约0.87套，低于成熟城市户均一套以上的水平。保障性住房将成为住房供应的重要组成部分。　　　　他同时表示，要保持房地产行业长期健康稳定成长，仍然有一些深层次的矛盾需要解决。包括如何解决低收入家庭住房保障问题，如何提高土地供应效率，如何为民间资本提供更多的出路，分流投资性购房资金等。从这个意义上说，地产业未来的发展依然存在诸多不确定性，存在短期波动的可能。　　　　即便如此，谭华杰仍然认为，房地产业不会出现大面积资金链断裂的情况，今年下半年也不存在显著的并购机会。他指出，就目前来看，大多数开发商的资金状况比上一轮调整初期要好，一方面因为09年市场成交旺盛，销售创新高，另一方面也反映了经过上轮调整后，开发商的资金安全意识增强。但如果市场成交持续低迷，行业资金面确实将逐步趋紧，对于资金充裕的企业来说，土地市场可能出现机会，不过目前市场目前并未达到这样的情况。

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