下半年楼市:就看咋定价

楼市数据的扑朔迷离,再度引发对下半年调控走向的争议。　　　　近日在博鳌刚闭幕的一次论坛上,与会的专家、学者和开发商再次就楼市调控政策以及市场走向展开了讨论。在政策不会放松,市场还将继续调整的前提下,增加住房有效供给、加大保障性住房建设力度成为业内的普遍共识,如何进一步执行落实政策成为关注的焦点。　　　　对于下半年的市场走势,开发商们普遍表现出乐观的心态。但有业内人士指出,房价与交易量有着密切的关系,随着供应量的增加,企业需要以合理价格定价促销,加快资金回笼才能实现良性循环。　　　　楼市成交回升尚待观察　　　　近日,国家统计局公布的数据显示,1-7月,全国房地产开发投资和商品房销售面积分别同比增长37.2%和9.7%,但国房景气指数较6月份回落0.34点。在楼市指标数据的升降变化之间,业界最为关注的房屋销售价格,同比仍继续上涨10.3%,尤其是在继6月首度出现1%的环比降幅后,7月环比持平。胶着的房价再次击破楼市拐点预期,楼市也再度陷入观望浓厚的僵局。　　　　“房地产投资和新开工面积依然高位增长,但同时一些主要城市的住房竣工面积在同比下降,可能面临后续供应不足的问题。”对于当前的楼市数据,中房协副会长朱中一表示担忧,“土地供应量上半年明显放大,地价明显趋稳,但完成供应计划不足1/3,除天津、北京、江苏外,其余28个省区市完成供应计划都没有达到一半。”　　　　“尽管7月房地产投资环比在降,但37%的同比增长仍然处于高位,尤其是建立在去年本已较高的投资基数之上的。”经济学家樊纲表示。他同时指出,“不要拿房地产投资下降影响GDP来吓唬人。”把经济从一个趋于过热水平拉回到相对平稳的水平是积极的,是正面的,有利于市场稳定增长,防止不出现大的泡沫。　　　　对于当前的市场,开发商们也有着自己的看法。盛高置地有限公司董事总经理谢世东表示,随着政策的不断出台,交投量肯定会减少,但在一线和二三线城市其是有区别的。在上海、苏州等地,一些投资型项目在新政后基本都停下来了,但在一些二三线城市,特别是一些自用的项目却卖得很好。　　　　“商品住宅的主要交易量已经从一线城市传导到二三线城市。随着宏观经济形势基本稳定和房地产调控政策落实,估计一些城市在房价回调后成交量将有一些上升,但回升幅度有多大还有待观察。”朱中一认为。　　　　加大有效供给成共识　　　　楼市扑朔迷离的现状,愈发引发了对其下一步走向的关注,政策继续加码还是会趋于放松?下半年供应情况又会如何?开发商是否会降价促销带动交易量的回升?　　　　“估计中央调控楼市的政策不会松动。”朱中一在分析了房地产运行情况后,率先给出了结论。他同时指出了调控中出现的问题,包括不少城市土地购置面积和完成土地的开发面积同比仍在下降,土地供应计划完成难度较大。另外,保障性住房建设计划完成难度也较大,多层次住房供应体系形成还需要进一步的制度完善。　　　　“下半年需要研究怎样把增加住房有效供给与盘活存量,包括闲置住房以及发展二手房市场、租赁市场统一结合起来。建议政府有关部门要适当调整土地的出让底价,确保土地供应计划的增加。虽然住建部与各地已经签订了保障房建设的目标责任书,但还要加强督促检查,对于如何保证市场商品房、公共租赁房、保障性安居工程合理比例,也需要结合各地实际,通盘考虑。”朱中一也提出了三点建议,“还要解决政策的模糊性,包括中央需明确要将房价调整到什么合理区间,而不是简单地提遏制房价过快上涨,此外,还要尽快明确‘新国十条’中对房价上涨过快地区的界定。”　　　　“要坚定不移盖更多的房子,坚定不移完善住房保障体系,坚定不移支持农民工进城和发展二三线小城市,坚定不移支持老百姓住房从脱困期向改善期的改善。”住建部政策研究中心主任陈淮用四个“坚定不移”指出了楼市调控政策的重心,“既要抑制不合理的投机性过度需求,又要继续促进房地产有效供给增加。”开发商对后市仍抱乐观态度　　　　对于楼市政策以及市场走向,开发商们心存敬畏的同时也表示较为乐观。“下半年我们认为不能存有任何对于政策的侥幸心理,有政府放宽政策的想法是非常有风险的,还是要积极面对,随着9月份后大量增加的新盘入市,下半年供应量会大幅度上升,但价格比较稳。”万科集团副总裁肖莉表示。金地集团董事长凌克也认为,总体感觉价格还是会继续调整,“但从市场存货量以及新供应量来看,规模都不大,另外再加上刚性需求旺盛,所以房价跌不了多少。”今典集团董事长张宝全最为看好后市:“下半年的态势会比上半年好,消费者又要进入市场,可能又会给我们带来一个小高潮。”　　　　值得注意的是,上周万科公布的中报显示,上半年公司累计实现销售面积320.2万平方米,销售金额367.7亿元,为有史以来的最好水平。对此,肖莉的解释是,这得益于万科对调整的适应性。万科的平均房价,5、6月份比前4月份房价的价格下调了14%,如果考虑到高端房,相对来说卖的量减少了,价格降幅大概是10%-12%左右。“目前整个市场存量非常低,对于开发商来说,新楼盘的销售取决于怎么采取一个合理的定价。”　　　　“我觉得7月份交易量上来,不表示8月份还会上。但是7月份降价,交易量上来。8月份再降点价,交易量还会上来。”华远集团董事长任志强从房价与交易量的关系上分析了下半年的市场情况。　　　　朱中一表示,将引导开发商要以合理价格来定价、来促销,加快资金回笼以抓紧购买一些地,使自己实现良性循环。

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