叶檀：房贷压力测试未全面反映风险

一则来自彭博社的报道称，银监会要求在一些前期房价过度上涨的城市，银行进行第二次压力测试，将房价下跌50%～60%的最恶劣情况放在压力测试当中。这则消息未知真假，由于与收紧三套房贷的消息同时出炉，一些分析人士顺理成章地得出房地产调控不会放松的结论。　　　　笔者赞同房地产调控不会放松，但认为房地产政策遭遇强大的抵抗，边际效应正在递减，需要出台更加有针对性的政策。　　　　今年5月，银监会要求商业银行开展房地产贷款压力测试，分析不同压力情景下，房地产贷款所受到的冲击。测试的结果让人心安，即使在最重的假设压力下，样本银行房地产不良贷款率会上升2.2%，税前利润下降20％。交行、工行建行、招行、民生可容忍的下跌极限分别为30%、35%、37%、40%。　　　　房贷压力测试并未全面反映银行直至金融领域的风险。　　　　我国的房贷压力测试标准模糊。根据《中国证券报》披露的消息，商业银行压力测试采用“专家判断”法。　　　　对个人住房贷款的测试，商业银行需要根据住房重估价格、借款人及其家庭收入支出情况等参数值，由分行按照当地的房市变动、借款人行为特征等具体因素进行测算，由银行根据经验值确定安全警戒线。这其中就存在模糊之处，楼市变动难以把握，借款人的行为特征更是难以琢磨。银行依靠的经验值并不靠谱。房价不管下跌多少，只要超过重置成本，贷款者就会觉得不划算，把房产交给银行了事。　　　　银行更没有考虑到房地产价格大幅下降，导致宏观经济风险与银行自身资产缩水。银监会要求银行分析房地产价格下跌，抵押物变现收入能否足额覆盖贷款风险敞口。抵押物按什么价格变现？失去流动性的抵押物一钱不值。更大的风险是，缺乏抵押物，缺乏资产流动性，中国就会像金融危机时期的美国一样，处于信用冻结状态。　　　　房贷压力测试有必要，但压力测试成为提升信心的手段如欧洲的银行压力测试，或者成为恐吓的手段如中国的房贷压力测试，多测几遍之后，监管层就会成为喊“狼来了”的孩子，没有人会当真。

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