房地产业终结黄金十年

自北京奥运会之后，我对中国经济的长期前景趋于悲观；自今年以来，悲观日益浓重。这种情绪看起来和经历了次贷危机之后仍然强盛的中国经济，仍然自信的民众情绪格格不入。但愿我只是愚蠢的杞人。如果聚焦到房地产，那么过去十年是辉煌的爆发式增长，未来十年，辉煌不再、巅峰永逝。　　　　我的理由在于四点，一是经济增长质量；二是过度发钞；三是人口变数，四是城市化谜局。这些决定了房价即便仍有惯性，但房地产行业已有因透支而早衰的迹象。　　　　第一，糟糕的经济增长质量。一般认为，中国在2015年之前人均GDP将超过5000美元，在2020年人均GDP过万，2025－2030年间中国超过美国成为全球最大经济体。我在奥运之前对此抱有信心，目前则信心动摇。过去20年，中国经济增长的全要素生产率提高缓慢，过度地透支了自然资源、环境和劳动力。延续目前中国经济的增长轨迹，最悲观的估计是，也许只有不到一半的中国省市能超越人均GDP1万美元的标杆。经济增长方式不转型，房地产前景将受制约。　　　　第二，中国严重的过度发钞。中国经济从计划向市场转型的初期，由于养老、住房、医疗、教育的货币化，从而增加发钞量还有合理性，至今这种合理性已经基本丧失。许多人固执地以为，人民币面临的总是升值压力，这很可能是一种悲剧性的幻觉。我们可以对比中美的经济和货币总量。在实体经济方面，迄今中国大约是美国的1/3而已。但是中国广义货币M2和现金M0分别为66万亿元和4万亿元，美联储的相应数据是10万亿美元和9000亿美元。中国人民银行的总负债为24万亿元，而美联储则为2.3万亿美元。在过去的10多年，中国的M2/GDP始终是全球第一。这显示出中国过度发钞和金融抑制并存，货币金融效率不高。日本和香港房地产泡沫的崩溃，都发生在M2年度同比增速从双位数下降到个位数的当年。　　　　第三，中国莫衷一是的人口增长预测。人口变动不仅对人口红利和工业化进程有影响，也对房地产行业有决定性的影响。10年前被广泛接受的观点是，中国大约在2035年左右达到16.5亿的峰值。新近的官方估计则是，如果以目前1.8的总和生育率，那么2050年人口将达14.35亿；如果总和生育率上升到2.0，则2050年人口将达15.75亿。未来20年，人口仅仅增长不到7000万人和增加1.6亿人，对房地产显然意味着截然不同的悲喜结局。　　　　第四，中国城市化进程的评估分歧。官方数据是目前中国城市化率约48％，大多数中国学者认为，实际可能仅有43％左右，这就意味着目前城乡之间的大规模人口迁徙仍将延续，那么城市膨胀带来的“造城运动”仍将延续。但不幸的是，近年来国外学者和商业机构纷纷指出中国城市化率被大大低估了，有研究甚至认为当下中国城市化率已高达73％，这意味着中国农村不再有庞大人口向城市加速流动和定居，也意味着靠廉价劳动力支撑的世界工厂模式将承受冲击。　　　　总结一下，上述四个因素是相互影响的，经济远景决定了居民实际收入增长的空间，币值对内和对外的稳定决定对资产的投资需求，人口增长及其迁徙决定了房地产的刚性需求。绝大多数研究者认为，中国的房地产使城市化和人口迁徙的门槛过高，我的看法与此截然相反:如果中国20年就基本走完城市化，那么这是过去300年来最大规模的一次城乡人口迁徙，它证明了中国规划恶劣、建筑低劣的城市化是门槛过低的、无序狂飙的“夹生饭”。2011－2020年的中国房地产业，将不会拥有2001－2010年的诱惑和光环。

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