调控面临成交反弹期 楼市全线呈现回升势头

    据美联物业市场研究部统计显示，据统计，上周（8.23-8.29）共成交3184套商品住宅，环比前一周（8.16-8.22）回升了12.1%，与之对应的成交面积为34.3万平米，环比也提高了22.1%。日均成交套数为455套，较上周增加了49套。楼市总成交量连续两周出现上涨，打破了近一个半月的各周间隔性的起伏成交状态，不过周成交量目前依旧处于3000套附近徘徊。　　　　从上周商品住宅成交走势（图1）看，上周成交整体走势波动趋稳。上周七天单日成交的最高位与最低位的差额数环比前一周缩减了27.8%。在目前政府明确其楼市调控所处立场以后，开发商对未来成交走势必定会有重新估计，继续抱有调控松动的幻想已无可能。同时政府对调控的态度也在一定程度上击破市场上流传的一些不实信息，这都对成交稳定起到积极作用。　　　　最近一段时间，据悉本市部分楼市再次出现了排队购房的情况。其实该情况的出现主要是被挤压多月的刚性需求所造成的，而具备排队购房现象的也基本以外郊环楼盘为主。在该些开发商陆续降价促销的推动下，必然有部分按耐不住的购房者会浮出水面，因为经过前几年的调控以后，购房者对此次调控都有属于自身的见解，因而愿意在现在入市，避免未来楼市可能出现反弹。目前政府与开发商、开发商与购房者等多方角力的情况越发强烈。　　　　8月23日-8月29日上海商品住宅成交套数-面积走势（图1）　　

    从各区成交数据（图2）来看，在上周楼市总体成交量出现一定幅度的回升，全市成交环比呈下跌的区域从之前占了总额的半数以上锐降至上周的不到两成。在开发商优惠措施下，本市内外环新盘集体成交回暖，只有闵行、嘉定、虹口三区成交出现了下滑迹象。　　　　松江区上周累计成交为641套，环比增长了70.1%，位列各区成交之首，比第二的宝山区多成交184套。上周成交量增幅最大的区域是宝山区域，其成交量、成交面积环比前一周各提升了107.7%、98.6%。　　　　8月23日-8月29日各区成交走势（图2）　　

    金九即至回看即将结束的8月，二手市场在该月出现了久违的回暖迹象，虽然三套房贷政策的降临对市场造成的影响明显。但据统计全市二手挂牌量从8月初的13.6万套降至30日的12.9万套，如简单的从数据上看，其实最少也已消化了近7000套以上。所以从目前成交数据来看，预计8月二手成交量基本不会低于7月。　　　　据美联物业愚园分行负责人介绍，最近几日分行带看量提升明显，其中投资客活跃度大增，从之前几月不到总带看量一成的比例激增至如今的三成。同时分行所处板块内挂牌房源近期也有增加，且都是前期受到市场追捧的中小面积房源，其虽然挂牌价格未变，但是因为目前板块内部分房东议价空间幅度高达5-10%，对购房者具有一定吸引力，因此前来看房的客户络绎不绝。而该些抛盘房东主要分为两类：一类为几年前抄底购房，经过09年的大涨后，如今在楼市低迷期，出售套利。另一类则是置换类型的房东，他们出售自身房源则也是为了购置更优质的房源。　　　　美联物业上海市场研究部认为近期楼市成交反弹压力趋大，按近几次调控来看，政策出台后的三到四个月一般都是成交反弹期，楼市经历了三四个月的适应后，在刚性及市场各类释放压力下很难不出现反弹情况。不过从三套房贷政策及政府领导近期多番表态持续调控来看，政府对可能出现的反弹已有预期，并已有后手控制可能出现的反弹。所以预计九十月可能出现小幅反弹，但成交略低于四月政策出台前的高位。

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