北京开发商集体烘托涨价预期

    “史上最严”的楼市新政令今年房地产业的“金九银十”显得备受关注。在一片混乱的猜测声中，今日，北京楼市迈进了传统的销售旺季——“金九银十”。在经历了长达4个月的调控观望期后，近期短暂的成交量回调是否意味着市场复苏的全面来临？而在楼市调控不会放松的大背景下，对于开发商来说，成交量的“美好”是否意味着可以侥幸提价，一旦提价又将遭遇怎样的“打击”？对于购房者而言，是否应该在此时出手？　　　　短期回暖　　　　楼市“金九银十”真要来了？　　　　所谓“金九银十”实际上是一个时间上的概念，因为9、10两月秋高气爽，按照一般消费心理，家庭消费明显增加。在房地产行业，很多楼盘也都会选在这两个月开盘，而这个时间段人们的消费心理较为松动，就构成了一个相比于其他月份较高的购买量，其消费额明显高于其他月份，这就是大家公认的“金九银十”现象。　　　　历经4个多月的调控后，随着9月的来临，市场好像也出现了轻微反弹。来自北京市房地产交易管理网的统计显示，截止到8月30日，北京8月新盘期房与现房住宅总成交量为6149套，相比7月的5726套上涨了7.3%，而8月二手房成交量为11859套，相比7月的10367套也上涨了14.3%。值得关注的是，这是新政后自6月份开始连续两个月楼市成交量出现上涨。虽然相比新政前成交量依然有4成左右的差距，但这一复苏迹象引来很多购房者的疑惑，是不是楼市已经走出底部，是否该开始考虑抄底置业？而链家地产、荧灿地产等多家中介机构的统计数据显示，8月后两周，二手房客户登记量与看房量突然暴增，环比分别上涨50%和63%，这一数据似乎也在证明，楼市真的已经走出低迷，开始复苏。与此同时，此前一直处于市场观望状态的开发商大举推盘的态度似乎也在映衬着“金九银十”已然到来的猜测。　　　　据北京中原地产的统计数字，预计在9月开盘的项目达到了46个，相比新政之后的5、6、7、8四个月预售入市项目的21个、27个、27个、18个，均有显著上涨。数据显示，9月纯新盘达到了18个，可能创造2009年来的新高，其占比大幅提高，特别是大兴等区域的纯新盘占比明显上涨，有可能导致区域价格战。而已经保持地量销售的众多开发商经过4个多月的接近“零销售”后，部分上市企业已经出现了资金困难。北京统计局的一项数据显示，在9、10两月，北京预期开盘的项目达到了80个。目前开发商资金中，金融贷款的占比明显下调，而一旦预售资金收紧很可能带来开发商的价格战。一方面是购房者刚性需求驱动下的购买欲望，一方面是开发商欲借“金九银十”想卖的冲动，楼市的“金九银十”是否真要来了？　　　　开发商称　　　　“金九银十”乃年内最后一搏　　　　“对于楼市而言，今年的9、10两个月，应该是一个短期量上的小高峰。”北京华业地产股份有限公司副总经理、中经联盟秘书长陈云峰认为，在经历了长达4个月之久的调控观望期后，随着监管层对下半年楼市调控政策方向的表态，楼市供需双方开始从博弈与观望走向需求的释放，这种释放一方面是购买需求的释放，另一方面则是销售需求的释放。　　　　陈云峰所提及的监管层表态，指的就是国家发改委主任张平在第十一届全国人大常委会第十六次会议上关于下半年将“稳定房地产调控政策，进一步落实遏制部分城市住房价格过快上涨的措施，坚决抑制投资投机性购房需求”的表态。　　　　“张平的这一表态实际上传递出两方面的信号：一是政府将继续落实房地产调控政策不动摇，进一步遏制房价过快上涨势头，未来政策将继续从严、从紧，这将打破开发商死扛商品房价格不降、期望短期内回暖的幻想；二是官方表态下半年将稳定房地产调控政策，这又传递出可能不会再出台更严厉利空政策的信号。”在陈云峰看来，“从严的信号让开发商政策回调的幻想破灭，必须降价销售；而更严厉政策不会出台的信号又使得刚性需求购房者停止观望，选择出手购房，这就是‘金九银十’可能出现短期成交量回调的主要原因。”　　　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也认为，进入三季度后，政策进入一个上不易、下亦难的瓶颈期，国家相关部委再三重申政策不能放松，但却只是重申和强调旧政策，并没有最新的调控政策出台，而一度被提及的房产税与预售款监管也只停留在媒体炒作层面，并没有政策加码的预兆。“政策不再加码，也就意味着‘政策底’已经出现，市场最恐慌的时期过去了，需求自然会慢慢释放。”杨红旭称。　　　　“更重要的是，在经过了4个多月的调控后，开发商的资金链已经非常紧张，再加上全面销售任务的紧逼，9、10两个月可以说是开发商们年内最后一次机会。”除了政策的因素外，陈云峰坦言资金压力与销售任务也是导致开发商在未来两个月降价推盘的主要原因。“一旦这种降价幅度达到刚性需求购房者的心理价位，火花就会释放。”　　　　对于陈云峰的这种观点，不少开发商也表示赞同。西南五环外某新盘的销售人员告诉记者，“该项目近期两度低价推盘，除打折力度空前外，前后两次推盘的时间也非常近，主要原因便是全年业绩的压力。未来这两个月对每个开发商来说都很重要，我们这个区域又有好几个新盘要开，不趁早卖，一旦别人降得幅度更大，我们就很被动了”。　　　　购房者期望　　　　调控再度加码　　　　尽管开发商已经“想明白”，并表态要在9、10两个月降价销售，然而对于目前的降价幅度，购房者却并不满意。　　　　近日，本报与焦点房地产网针对“金九银十”购房者心态进行了百城调查，调查显示，多数购房者坦言，调控后房价涨速已趋缓或有所下调，但却并非下调到自己的心理价位，79%的网友认为楼价仍然虚高，楼市泡沫大，仅有13%的网友认为现在的楼价达到了心目中的标准；54%的网友认为楼市调控还未显效，26%的网友表示有待观察，但20%的网友表示已经看到了新政的效果。同时，网友对未来房地产的调控走势都有自己的判断，71%的网友认为楼市调控仍需加码，13%的网友觉得应维持现有政策，11%的网友认为应转为适度宽松的政策；2%的人认为应全面放弃楼市调控。对于本轮房地产调控持续的时间，61%的网友希望它可以持续一年以上，也有10%的网友觉得调控即将鸣金收兵。　　　　尽管对于调控目前显现的效果，购房者并不满意，但憋不住的刚性需求开始释放却也是不争的事实，业内人士对于必须要在最近置业的刚性需求，建议应当坚持买小不买大、买近不买远、买跌不买涨的原则。　　　　买小不买大，是因为4月来的系列新政中最有力的莫过于金融政策，对二套房及以上的贷款收紧使得很多投资性及改善性需求都放缓了购房，这也导致了楼市向理性置业发展。根据北京市房地产交易管理网数据统计显示，从5月开始，60平方米以下小户型占比明显呈现上涨的趋势，从5月的21.2%上涨到6月的24.9%，再到8月20日的31.3%，占比上涨超过了10%。而小户型虽然单价相对来说比较高，但是因为总价优势，使得购房者承受的压力不大，在最近这个价格下调趋势依然明确的情况下，总价低的小户型更容易保值。　　　　虽然很多人认为，现在交通的便利及一些规划的改善，通州、房山、大兴等地都有地铁开通，而且在新政后这些区域的价格都分别有了部分下调，期望抄底的人就越来越多，但业内人士称这其实是个误区。首先，郊区价格相比城区泡沫更多，通州最近个别项目直降万元，可见之前的价格上涨过快导致最近下调的空间也会更大。其次，郊区存量更多，商品房的定价中受到区位的影响很大，郊区现在的房源数量不论是商品房还是二手房都比城区要多得多，这就使得市场调整期更容易受供需比的影响。第三，郊区土地市场供应增加，新政后的土地供应集中郊区，低价地明显拉低了商品房价格。因此，业内人士建议买房应买近不买远。　　　　另外，按照普通消费者的购物习惯，一般都是买涨不买跌，而最近因为部分区域市场出现的反弹，价格开始出现了上涨的现象，其实这一现象部分是受人为因素的影响。所以购房者特别是刚性需求者不应该追涨，因此建议应坚持买跌不买涨这一原则。　　　　商报记者齐琳/文　　　　专家观点　　　　量升切勿价涨　　　　“虽然政府部门表态不会出台新的政策，但并不代表政府没有预备新的政策，一旦开发商认为成交量回调到可以大幅度提价的程度，并付诸行动，那么等待大家的很有可能是第二轮的调控。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，近两个月以来，政策处于观察期，虽然常有中央官员表态要严格落实调控政策，实际上只是在强调“旧政”，一直未有“新政”露面。但是房价走向是决策层观察的重点，如果在未来两个月价格出现回调，国家极有可能出台新政。　　　　而北京中原三级市场部研究总监张大伟则认为，最近的市场回暖明显根基不牢，宏观调控政策不仅没有放松，更有收紧的迹象。3月“两会”后的上涨导致了4月的系列调控，而最近成交量的回暖如果导致价格上涨趋势的重现，很可能导致力度更严重的第二轮调控。“和第一轮调控的‘重磅炸弹’不同，从现有政府的表态来看，第二轮很可能是扔出‘核武器’来。”　　　　对此，北京华业地产股份有限公司副总经理、中经联盟秘书长陈云峰也表示赞同，他表示，“宏观调控下，能把房子卖动就很不错了，开发商应该珍惜这次机会，大家都不要奢望涨价”。　　　　逆流反弹后政策预期出台指数　　　　房产税　　　　可能指数★★★★　　　　影响程度★★★★★　　　　开征房产税，能为地方政府带来持续稳定的税收收入，将一次性的卖地财政变为税收的细水长流，这也就有利于房价的稳定。国务院今年已多次指示要推进房地产的税制改革。尽管它何时以何种方式突然来袭至今仍无定论，但来自地方政府的秘密筹备却又适时地表明，中国房地产业将以“税调”取代“政调”并非空穴来风。而一旦房价出现再次反弹，房产税可能快速出台。　　　　预售资金监管　　　　可能指数★★★★★　　　　影响程度★★★★　　　　开发商开发资金组成：自有资金、银行贷款、预售资金，其中预售款占据开发商资金来源的近五成，近期有报道称北京拟出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”，虽尚未正式发文，但如果真正执行，对于已经紧张的开发商资金链来说，无疑是雪上加霜。　　　　停止大城市二套、全国三套房贷　　　　可能指数★★★★　　　　影响程度★★★★★　　　　目前执行的贷款政策已经是近年来最严格的，而一旦市场继续上调，这一政策很可能继续收紧。　　　　停止开发贷　　　　可能指数★★★　　　　影响程度★★★★　　　　对于开发商来说，如果停止贷款，很可能使得大量的开发商只能降价求售。　　　　全面限购　　　　可能指数★★　　　　影响程度★★★★★　　　　目前只有北京市限制一个家庭只能购买一套房，如果这个政策全面推广，将对整个楼市影响很大，特别是对二线城市。

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