[建筑]世联地产:深圳楼市进入触底反弹阶段

　　近期深圳楼市成交呈现出“价量齐升”的态势,8月16日-22日一二手房成交套数分别环比上涨72.4%和22.5%,8月23日-8月29日一手房成交套数虽略有回落,但二手房成交套数环比大涨34.58%。对此,世联地产研究部认为:目前深圳楼市正处于“首次触底”后的反弹阶段。　　　　此轮深圳楼市价格回落主要受调控影响,但统计显示这一波下跌走势是结构性的。统计显示,在“国十条”出台的前八周,关内四区一手成交套数占比平均为35.5%,而最近八周关内四区一手成交套数占比平均仅为19.1%,成交的区域结构性差异明显,导致深圳房价下降。　　　　不仅如此,二手房成交均价的回落也是结构性,二手大户型物业因为住家居多,放盘少,成交少,价格比较稳定,而小户型物业因为投资客的参与,价格随政策的出台波动较大。若成交的结构性差异出现反转,则楼市价格就会反弹,8月16日-8月22日一手成交套数和成交均价分别环比上涨72.4%和18.6%就是明证。　　　　从供应面分析,2009年受政府救市影响,楼市价格大幅上涨,开发商捂盘惜售心态明显,导致2009年一手住宅新增预售套数环比2008年减少两成;今年受调控新政影响,房价回落,新开发楼盘再次被推迟入市,前7月一手住宅新增预售套数同比减少四成。经过前后两轮推迟入市后,一方面导致目前绝大多数在售新盘均为准现楼,另一方面导致目前一手可售房源紧张,促使房价稳定,实现楼市的“首次触底”。而近期成交量的反弹,带来价格上调的冲动。　　　　此外,新政出台后,部分一手楼盘自四月下旬开始促销,出台了各种优惠措施,不过优惠折扣仅在95-99折之间,但在《深圳市房地产监管办法》出台后,一手楼盘折前价格反而有所上调,折扣点数亦有所减少。这主要原因是在于最近四周成交量的持续放大,恢复了开发商对楼市的信心,从而导致价格企稳甚至反弹。二手房成交价格在经历短期的回落后,近期亦开始反弹,甚至部分业主开始反价。　　　　世联研究认为,二手房价格反弹的原因有三:一是今年房屋租金的大幅上涨及房屋空置期的缩短,促使部分业主转售为租,导致有效房源减少;二是“城市更新办法”的出台,带动旧小区价格的上涨;三是《深圳市房地产市场监管办法》将于9月1日正式实施,届时二手房交易将实行评估价过户,业主必然会让新增的个税和营业税转嫁给买家,另一方面或因购房成本急升使得有效房源进一步减少,这都使得短期内价格有上行动力。　　　　世联地产研究部认为,整体来看,8月23日《深圳市城市总体规划(2010-2020年)》获得国务院批准,该规划将深圳定位于全国性经济中心城市和国际化城市,这将是深圳城市的又一次升华,也将成为深圳楼价的又一支撑。局部来看,8月25日《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》的成功获批,这一利好对于宝安中心区、前海、后海将是有力支撑。还有龙岗中心城,随着大运会开幕在即,新的商务办公楼也相继落成等利好,龙岗中心城的房价也有望反弹。

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