关注：当下的房价增量升会有相当大水分

　　观望之后，市场总是要有所选择。长期横盘之后，总会有些突破的动作，股市如此，房市也如此。　　　　8月底，部分地区市场房地产成交量增长，甚至还出现了房价反涨。于是，有人会对房地产调控效果质疑，也有人担心房价继续上涨引来更加严厉的调控政策的后果。不过冷静一点看，这种种数字上面的“回暖”，其实本来就在情理之中。　　　　自从4月严控政策出台，一时间各类项目纷纷偃旗息鼓，不仅是消费者，开发商也都一再延缓推盘节奏。尤其是在某些大城市，高价项目，获得销售资格的手续难度提升，售证报批受相关部门控制，想卖高价都卖不起来，只能徒呼奈何。　　　　不过，市场总是有自然规律，客观上还是存在着通货膨胀预期以及购房需求，因此，在三个多月的拉锯期之后，部分活跃资金再度入市，这是看得见的事实。当然，总额和半年前的蜂拥而入不可同日而语。所以，现时看到的价增量升，有相当大的水分。　　　　现时的均价统计是带来市场错觉的主要因素。上半年大量的中低价项目逐步销售完毕之后，一些年内准备发售的高端项目，也要在传统的金九银十推出，有关部门也不能老不给别人做生意，所以也逐步发出销售许可，这类项目定价本来就比较高，尽管其最终定价可能较此前预期价格有所下降或实际上采取了折扣等变相降价，但最终的定价依然相当高。这些项目在整个市场的比例只要增大几个百分点，就会大力推高市场均价。例如，太原的星河湾项目开盘，一天销售几十个亿，一个单元总价数百万元，均价远超当地普通商品房的价格，这样统计下来，当地均价便有可观涨幅，但是实际上大多数房价没有升。在具体手法上，一些楼盘尝试通过逐步提价，以刺激正在观望的目标消费群入市购房，这是实情，也是老战术矣。　　　　从“万保招金”四大上市房企的情况来看，其资产负债率水平也均处于较高水平。其中招商地产（000024）相对较低，也达61.30%，而保利地产（600048）则高达76.77%，万科A（000002）和金地集团（600383）的资产负债率也均接近了70%的水平。　　　　各大开发商加大推盘力度出货变现会是年内的主调。　　　　另外一方面，和半年前大刀阔斧争先恐后杀入房地产市场，希望投资赚钱的资金比起来，今年入市的绝大多数是自住性、改善性需求。这批客户本来就对价格承受力有限，目前价格入市，也是相当勉为其难，几乎是购买力上限，因此不会一味追高，如果项目价格再提升，那么这部分需求就难以为继。从这个角度来看，近期开发商和消费者，倒是有可能在一定的价格区间里面达成默契，一方以现价继续推盘，辅助以各种潜在优惠促使客户下单购买；另一方坐等多时不见有跳楼价的便宜货，也从长远考量先买先住。　　　　对于政府部门来说，只要不再出现烈马狂飙般的价格冲击波，也就可以稍微松口气伸伸腿。故此，9月、10月，成交数量有望进一步放量。至于房价，不必担心再重演春季攻势。一句话，今时不同往日，房价确实无什么报复性上涨的动能。

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