张宏伟：解析浦东黄浦江沿岸住宅新地王

　　9月8日，上海土地市场再现六地连拍，黄浦江沿岸E18地块(9-3)地块未拍已成“浦东宅地新地王”，起始价格高达353746万元，起始楼板价2.6万/平米。而这一地段不乏单价突破10万元大关的楼盘，据闻，九龙仓控股的卓光控股有限公司、绿地、新鸿基等大牌开发商都将参与竞拍。另外，大团高级中学西侧储备地块、三林集镇A14-1地块等地块也以各种利好吸引了开发商的注意，势必引起一场土地争夺战。　　　　经过今天下午激烈的竞拍，最终九龙仓控股的卓光控股有限公司以48.28亿摘得，楼板价35490元，溢价率41%。浦东住宅新地王诞生！业内称该地块是近年滨江为数不多纯宅地，受世博滨江双重利好辐射，潜力很大。　　　　新鸿基等五大鳄睽觎E18子地块，彰显大型房企资金流充裕　　　　回顾2009年以来的地王，要么像长风地王中海集团那样拥有充裕的现金流作为支撑，要么像有些上市房企那样有上市融资、银行授信等融资渠道。能够提供充裕现金流支撑的支撑这些大牌开发商敢于拿地王，也是大型开发企业不会盲目退地的基础。　　　　在黄浦江沿岸E18地块竞拍之前就有消息称，包括新鸿基、九龙仓、绿地等地产巨头都对此地势在必得。新鸿基、绿地、九龙仓凭借其品牌、资金及资源的优势角逐E18地块(9-3)……各大房企都将E18地块(9-3)视为今后发展的战略举措，优质的地块怎可轻易放弃。　　　　绿地、新鸿基、九龙仓等大牌开发商都将参与竞拍E18子地块，最终最终九龙仓控股的卓光控股有限公司以48.28亿摘得，楼板价35490元，溢价率41%。一定程度上证明这些开发商在所有开发商中应该是资金状况不错的，大型开发商充裕的资金流支撑“地王”继续生存。　　　　陆家嘴优质地块，开发高端住宅，势必受到高端客户追捧　　　　黄浦江沿岸E18地块位于陆家嘴和世博园区中间位置，该地块用途为“高层住宅用地”，为陆家嘴罕有的纯住宅用地。地块的“隔壁”又是新鸿基地产正在开发的豪宅项目滨江凯旋门，这个地块发展前景应当是值得肯定的。这个地块最终九龙仓控股的卓光控股有限公司以48.28亿摘得，楼板价35490元，溢价率41%。　　　　从开发角度来讲，黄浦江沿岸E18地块(9-3)“地王”确实为优质的地块，尽管它不是距黄浦江最近的地块，距黄浦江还有一小段距离，但是这并不影响其开发成为享有滨江资源的滨江资源性豪宅；随着后世博供地悄然启幕，世博板块内高端休闲配套兴建，黄浦江沿岸E18地块(9-3)的价值会更加突显。从这个角度来讲，这个地块的升值和开发价值巨大，也并非完全靠市场炒作而产生的“地王”。　　　　从客户需求的角度来讲，上海处于未来世界级经济中心的长三角都市圈中的核心地位，上海国际金融中心、上海国际航运中心、上海国际贸易中心等上海“四个中心”启动，将有大量高科技人才、管理人员引进，大浦东高端居住市场需求前景可期。　　　　另外，大浦东“7+1”战略将导致浦东内部相关产业转移，产业转移带动高档住宅市场需求跟随产业转移，这样的产业转移将市场已经饱和的陆家嘴、世纪公园等板块的高档公寓潜在需求客户部分转移到本项目及周边高端项目成为可能。这些利好消息对本项目来讲，不仅是具备了开发高端项目的市场条件，而且未来市场前景可期。　　　　猜想：楼市调控的市场背景下，是否会延续之前地王合作开发模式，规避市场风险　　　　楼市调控的市场背景下，上市房企的高负债、高库存与房地产市场高房价，共同形成房地产市场“三高”的矛盾局面。同时，政府一再强调楼市调控不会松动，短期内房地产市场前景仍然面临变数。黄浦江沿岸E18地块最终卓光控股有限公司以48.28亿摘得，楼板价35490元，溢价率41%。最终九龙仓控股的卓光控股有限公司是否合延续之前地王合作开发模式，规避市场风险，将成为市场关注这个地块的焦点之一。　　　　其实，在政策利好市场发展期，土地储备相对是重要的；在楼市调控市场低迷期，现金流充裕是第一位的。如今房地产市场仍然处于调控期，开发企业以资金安全为基础选择合作开发模式是比较合理的。如果开发企业选择合作相互借力开发，合作各方为了拿地获得今后开发收益也好，为了上市融资也好，为了合理配置公司资产也好，这里核心介绍一下获取广州造价信息官方电子版可访问祖国建材通(www.zgjct.com),实时更新广州市建筑、市政、交通、园林、电力电网工程造价信息并提供PDF及Excel电子版下载，未来房企之间通过收购、参股、控股等强强联合的方式，即使政策在“地王”开发环节上有种种限制，各方也可规避投资开发风险，优化市场资源配置。　　　　在激烈的市场竞争环境和楼市调控的背景下，广州亚军地块，证大外滩地块等“地王”均为几家开发商共同拿地共同开发的合作开发模式。　　　　土地市场频现地王，楼市调控仍处于左右为难境地　　　　伴随楼市调控，“金九银十”悄然来临，“量增价稳”将是国内典型城市尤其是一线城市房地产市场趋势。房价并非如预期那样出现回落，甚至还出现了阶段性的市场反弹，“高房价”的局面至今仍未得到根本改观。　　　　尽管土地出让金距离今年3月《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中规定“开发商交付的土地出让金不得低于出让价的20%”的规定仅仅相隔3个月将再提10%，土地市场将作进一步调控，再度增加开发商的资金链压力。但是，土地出让金不低于出让最低价的30%仍然难以阻挡大型房企的拿地行为。今日黄浦江沿岸E18地块最终九龙仓控股的卓光控股有限公司以48.28亿摘得，楼板价35490元，溢价率41%。优质地块推出，浦东住宅新地王诞生，便是土地市场升温的一个典型案例。　　　　从市场交易角度来看，在传统的楼市旺季来临之际，作为全国风向标的京沪深楼市近期出现了全面的价量齐升，部分刚性需求者没有等到价格的明显下调，转而结束观望开始入市。　　　　9月2日，调控楼市的“沪五条”诞生，却被指老调重弹，效果甚微。实际上，上海楼市最近一段时间回暖迹象明显，上周(8月30-9月5日)上海商品住宅成交量在新政后首次突破20万平方米，周均价也继续攀升。若无更有效的调控出台，房价上行压力巨大。　　　　这种矛盾的市场局面让楼市调控政策的走向处于左右为难境地，究竟房价能否下降，我们只能拭目以待，静观政策与市场的变化。