二、三线城市房地产市场整体健康

　　行业近况:我们近期调研了合肥、武汉、长沙三个中部地区城市的房地产市场,走访了当地政府部门、主要开发商及其重点项目。调研显示,中部地区城市整体而言市场相对较为健康,以本地自住及基本改善型的刚性需求为主,房价当前较为合理,中长期而言在中部经济崛起、旧城改造、城市化进程加速等因素推动下仍然看涨。5-7月销售量下滑主要是受本轮政策调控“外溢效应”影响,随着刚需群体观望情绪的逐步消除,市场已现回暖迹象,但我们认为需求短期内不会激增,同时供应量将有明显放大,多数开发商会执行“加紧出货”的销售策略,因此市场本轮底部调整期将持续比较长的时间,房价大幅度上涨的可能性很小。调研的三个城市中,武汉市场增长潜力最大。　　　　评论:结合此次调研,我们对地产行业近期观点如下:行业调整期较长,价格难现大幅增长:目前市场总体状况好于我们之前预期,未来供应量将有放大趋势,而销售增速在不断放缓,整体趋势在向供求平衡发展,我们认为需求短期内不会大幅激增,随着下半年推盘量的加大,价格难以出现快速上涨。　　　　二/三线城市房地产市场较为健康,未来上升趋势明显:本次调研中,受访者均表达了刚需占据市场主体、房价相对而言不高、城市经济未来增长势头强劲(包括后发优势)、旧城改造等拆迁需求量大、城市化水平处于快速提升阶段等基本判断,特别是政府主管部门。我们认为目前二/三线城市房地产市场整体上比较健康,未来上升趋势明显,中部城市机会较多。　　　　二/三线城市政策压力相对不大,地方政府出台严厉调控措施的可能性很小:本轮政策主要针对房价上涨过快的一线城市,矛头指向投资性需求,从市场反馈的结果来看,以刚需为主的二/三线城市受影响的程度较小,此前政策“外溢效应”对交易量的负面影响也正随着刚需人群观望期的结束而逐步减轻,加之地方政府对市场较为积极和乐观的态度,我们认为二/三城市政策压力比较小,地方政府不会出台严厉的调控措施。　　　　龙头公司在二/三线城市更受认可:调研显示,万科、保利、金地等全国性龙头地产公司的项目销售情况明显好于周边竞争性项目;此外,福星作为地区性龙头公司在武汉市场的被认可度也非常高,开发、销售均表现良好,验证了我们看好全国性和地区性龙头地产公司的判断。　　　　公司层面普遍谨慎:从调研反馈的情况来看,虽然市场已有回暖表现,但开发商目前仍普遍谨慎,主要担心不在于政策而在于近期将出现的供给高峰,因此多数开发商都不同程度地表达了“加紧出货”的市场策略,即平价推盘或微幅涨价推盘,以取得销售优势。　　　　估值与建议:按照目前的新开工趋势,供给将不断的释放,而需求不会出现明显的回暖,我们认为房价大幅度上涨的可能性很小,未来政策将保持平稳,近期地产股在再次出台地产调控政策预期下出现了明显调整,我们认为已经过度反应,企业良好的销售和政策的明朗有望带来未来股价的上升,建议投资者乐观看待地产股,重点配置具有良好销售资源的龙头地产公司,仍以“招保万金”为主,另外一些区域地产龙头企业也是好的选择,如北京的首开、冠城,杭州的滨江,珠海的华发,武汉的福星等。中国国际金融有限公司

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