谨防楼市调控被司法渠道化解

　　2010年国家抑制房价过快上涨的力度历史罕见,但京城一个冲破新房限购令的简单案例,却暴露出房地产政策执行中的法律漏洞,应该引起各方面的重视。　　　　2010年4月17日国家出台新“国十条”,以遏制部分城市房屋价格过快上涨,随后各地方也出台了相应的规定。北京市政府于4月30日发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》(以下简称京12条),其中规定每个家庭在北京只能购买一套住房,北京市住建委也同时规定,第二套住房不予办理过户手续。这些清晰明确的规定在司法实践中却有了不一样的适用。　　　　日前,笔者接触到一个房地产纠纷诉讼案件。王先生在京拥有多套住房,“京12条”发布前购买的一套房屋由于种种原因一直未办理过户手续,王先生自认为不受“京12条”限制,因此又购买了一套房屋并办理了过户手续,但当其为“京12条”发布前购买的房屋办理过户手续时被告知不能过户,无奈之下王先生诉至法院要求解除合同。　　　　此类案件在北京并非首例,以往的判例均将“京12条”作为事实认定的依据,认定合同无法继续履行,并判决解除合同。然而这次受理王先生案件的法官却称,北京市的这一规定在审判中仅作为参考,可以不作为判决依据,同时称只需一纸继续履行合同的判决书或调解书即可到房产管理机关办理过户手续。　　　　根据《立法法》的有关规定,在我国审判实践中,就法律适用方面,地方法规的效力层级是最低的,法院在审判中并非必须以之为依据,仅供参考,而“京12条”从性质上来说只是地方政府出台的指导性意见,连地方法规都不是,其效力层级自然更低,也就是说该法官的说法有充分的法律依据及理论支持。而且我国属于成文法系,以往的判例并不能限制法院对案件的审理,那么法院的继续履行判决书或调解书是否能够保证房产管理机关办理过户手续成为一个最关键的问题。为此,王先生的代理律师专门与房产管理机关取得了联系,房产管理机关表示会按照法院的判决或调解结果办理。　　　　从这一案例可以发现,法律适用问题有可能成为化解国家房地产调控政策的途径。毕竟只要双方达成继续履行的合意,即使是法官也无法否决,这是民事法律关系意思自治原则的适用,买卖双方只需要提起一次诉讼即可将国家的抑制房价政策瞬间变为一纸空文。目前楼市仍处于胶着状态,一旦上述案件成为一种典型,那么势必会让本次宏观调控效力大打折扣。因此,对于此类案件审判实际中的法律适用问题有必要进行统一的确认。

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