北京五大区域房价底部大揭底

　　调控进入了第四个月，北京楼市的交易量有所回升，被压抑了许久的“刚需”，遇到低价入市的新盘，自然产生了“回暖”的迹象。　　　　目前，整个北京市场七成的成交来自望京、房山长阳、大兴高米店、通州、朝阳北苑这五大区域。我们不赞同孤立地预测房价，下面通过各区域的配套成熟度、供应量、交通利好等因素，制作指数表格，试图给这五大热点区域房价走势一个判断，并预测出这些区域的房价底部，从而给读者提供一些购房参考。　　　　通州　　　　购房者、业主博弈激烈　　　　目前二手房均价新政前二手房均价二手房降幅　　　　1700020000-15.00%　　　　目前新房均价新政前新房均价新房降幅　　　　1700021000-19.05%　　　　■趋势预测：下降20%预估底价：13600　　　　一边是新城规划未来市场看好，一边是高存量市场销售压力巨大；一边是低价新盘入市造成一二手房房价倒挂，一边是房主心理看涨死咬价格，现阶段通州房价博弈似乎更为明显。　　　　“根据我们门店了解的情况，受低价新盘入市影响，通州东部的价格又开始缓慢下探，西部区域的价格则相对坚挺。”21世纪不动产集团市场总监林蕾对记者说。　　　　在通州东部的梨园、临河里一带，许多中介告诉记者，区域二手房价在稳定了一个多月之后，最近又开始下探。　　　　而在通州西部的果园、九棵树一带，情况则大不相同，从7月份开始，周边的房价就没怎么再降，业主价格咬得很紧。　　　　新房方面，通州地区有富力、龙湖等多个知名房企的项目预计在下半年入市，同时由于去年该区域涨幅过大，透支了部分价值，使得该区域的房价普遍超过预期，受库存量过大等影响，未来房价将有可能继续下探。　　　　望京　　　　投资、自住都不“进场”　　　　目前二手房均价新政前二手房均价二手房降幅　　　　2300026000-11.54%　　　　目前新房均价新政前新房均价新房降幅　　　　2700031000-12.90%　　　　■趋势预测：下降20%预估底价：二手：18400新盘：21600　　　　7月底，望京国风上观以2.4万元/平方米低价入市，价格比当时的二手房区域均价低了近3000元/平方米，这会对二手房及卖家有何影响呢？　　　　记者走访时了解到，最近一段时间，在望京二手房房价回落的同时，租金水平却在快速上涨。以一套较新的两居室为例，4月份的月租金约为5000元，现在已经涨至5500元，涨幅达10%。　　　　“之前急着卖房的业主，基本都卖得差不多了，现在的都不急着卖。”望京某中介门店经纪人说。现在望京区域业主卖房意愿已明显减弱。　　　　由于购房者与房主对未来房价的判断预期相去甚远，以至于望京区域成交量大幅缩小。受望京区域房价起伏大的影响，出手购房的只限于投资，同时房价相比其他几个区域较高，刚性需求购房者不看好该区域，面对楼市调控的持续，投资客并未入市，使得该区域需求量并不大。　　　　影响五大热点区域　　　　房价指数　　　　通州望京北苑房山大兴　　　　区域配套成熟度+1+1+1-1+1　　　　目前价格位置-1-1-1+1-1　　　　供应量集中-1-1-1-1-1　　　　区域地理位置-1+1+1-1-1　　　　区域规划利好+1-1-1-1+1　　　　轨道交通利好-1-1-1+1+1　　　　投资客密集-1-1-1+1+1指数-3-3-3-1+1　　　　◆指数标准◆　　　　0至-2分：降10%以上　　　　-3至-5分：降20%以上　　　　-6至-7分：降30%以上　　　　1至3分：涨10%以上　　　　4-6分涨20%以上7分：涨30%以上　　　　(注：以上数据由北京中原三级市场研究部提供)　　　　本版表格单位：元/平方米　　　　北苑　　　　房价未来逐渐企稳　　　　目前二手房均价新政前二手房均价二手房降幅　　　　2100024000-12.50%　　　　目前新房均价新政前新房均价新房降幅　　　　2700030000-10.00%　　　　■趋势预测：下降20%预估底价：二手：16800新盘：21600　　　　记者在北苑附近走访时了解到，自6月下旬以来，区域内的二手房售价已开始趋稳。到了8月，随着看房量、购房者数量增加，部分房主又开始“见市涨价”。　　　　“前一阵子降得厉害，现在又都涨回来了。”在北苑万科星园某中介门店，经纪人表示，新政刚开始那会儿，区域房价由原来的27000元/平方米，下滑到了25000元/平方米。　　　　随着前一段时间低价房源基本被消耗，目前二手房挂牌价又基本回到新政前水平，“不过还是和新政前不一样，现在业主愿意让价”。　　　　21世纪不动产集团市场总监林蕾告诉记者，根据监测数据显示，在北苑靠近立水桥的区域，二手房价仍有一定幅度下滑。　　　　另外值得注意的是，近期北苑及其周边区域有大量新盘入市，而且从价格上看，个别楼盘采取了大幅降价的策略，预计该区域未来房价会逐渐平稳。　　　　房山　　　　新盘价格竞争或二次触底　　　　目前二手房均价新政前二手房均价二手房降幅　　　　1400016000-12.50%　　　　目前新房均价新政前新房均价新房降幅　　　　1400017000-17.65%　　　　■趋势预测：下降10%预估底价：12600　　　　受万科长阳半岛低价入市的影响，外加由于区域内的存量房源多为2000年以后的次新房源，存量较大，近期房山长阳区域二手房房价出现巨大波动。　　　　数据显示，长阳区域二手房价已经由新政前的16000元/平方米，回调至现在的14000元/平方米。　　　　“虽然万科在长阳的楼盘是低开了，但后市还是十分看好。”林蕾认为，万科以13400元/平方米的均价开盘，明显采取的是低开高走的策略，项目后期开盘的价格逐渐上调是可以预料的。　　　　同时受到房山线轨道交通的支撑，可以判断区域房价已基本触底，未来继续大幅下跌的可能性不大。　　　　另外，首开地产在万科长阳项目一期开盘不久即宣布，该公司在区域内两块地亮相，拉开了长阳区域的竞争序幕，与万科长阳项目相比，首开项目只有在价格上占优势才能抢占市场份额。那时，该区域将再一次面临价格竞争，使区域价格再一次迎来探底回调。　　　　大兴　　　　轨道交通给房价以支撑　　　　目前二手房新政前二手房二手房　　　　均价均价降幅　　　　1700019500-12.80%　　　　目前新房新政前新房新房　　　　均价均价降幅　　　　1700020000-15.00%　　　　■趋势预测：上涨10%预估价格：18700　　　　大兴区域今年巨大的供应量，以及部分新盘的低价入市，着实给了大兴楼市不小的冲击。但大兴线、亦庄线的开通，却又给整个市场带来强有力的支撑。　　　　记者了解到，在新政以前，大兴城区周边的新房价已接近20000元/平方米。就在前一段时间，保利、绿地等大牌房企名下的大兴项目开盘，价格下降至16000元-17000元/平方米的水平。　　　　大兴高米店区域目前在售项目包括金地仰山、保利茉莉等近十个楼盘，竞争空间激烈。楼盘扎堆入市，价格战在所难免，业内专家认为，该区域有可能形成价格战来争夺有限的市场份额。　　　　“金地仰山跟保利茉莉都没买上，希望这次能买上。”记者在首邑溪谷售楼处碰到正在做客户登记的购房者王平，她告诉记者，附近楼盘多，哪个楼盘性价比高就买哪个。

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