上海地价再升温 楼市调控面临攻坚抉择

　　调控未满五月，“地王”再现。　　　　9月8日，上海浦东黄浦江沿岸E18地块（9-3）地块（下称“黄浦江E18地块”），在九龙仓、新鸿基、中粮中建联合体及仁恒地产4家火拼下，再度刷新上海纯住宅地块单价记录———折合楼面价约每平方米3.55万元，九龙仓以总价48.28亿元竞得。　　　　“地王价”仍然略显“保守”。此前业界普遍预计该地块将拍出至少4万元的楼面价，激进者甚至认为要达到5万元。随着近期楼市销售数据“回暖”，开发商似乎在土地市场上也显得底气十足。　　　　被低估的“地王”　　　　九龙仓拿下的新地王成为业界关注的焦点。　　　　资料显示，这块地溢价率41%，出让面积5.44万平方米，容积率2.5，规划建筑面积约为13.6万平方米，用途为“高层住宅用地”。挂牌起始价高达34.1646亿元，仅竞买保证金就需10.2494亿元。该地块是目前陆家嘴以及黄浦板块仅有的两幅未开发住宅地之一，也是陆家嘴5年来推出的首幅住宅用地，其重要性不言而喻。　　　　黄浦江E18地块先后吸引了79家开发商，最终有5家开发商确定进入竞买环节，4家开发商到达竞拍现场。据《中国建设报·中国住房》记者了解，4家企业包括由中建地产和中粮地产组成的央企联合体，新加坡上市公司仁恒地产，以及两家香港房企新鸿基和九龙仓。　　　　去年9月，保利地产和海航集团曾以每平方米3.3万元和3.65万元的价格分别在黄浦江中心段获得商办用地，因此业内人士曾预测，作为纯住宅用地的黄浦江E18地块楼面价可能突破每平方米5万元。　　　　“最终拍出这样的价格，其实很便宜。”克而瑞（中国）上海事业部项目总监付琦认为，“从地段上看，该地块位于陆家嘴和世博园区中间位置，属于当仁不让的黄金地块。”就在前一个月，苏宁环球集团曾以底价获得北苏州河地块，该地块无论从地理位置还是稀缺程度来说，都和黄浦江E18地块不可同日而语，但折合楼面价每平方米3.1691万元却与其相差无几。　　　　对于楼面价可能突破5万元的预测，中房信高级分析师薛建雄(微博)认为比较“偏激”。但他也认为，目前的楼面价是被低估的，“合理价格应为每平方米4万～4.5万元”。　　　　支持“价值被低估”的现实依据是汇聚在陆家嘴的顶级豪宅。如中粮海景1号目前售价为每平方米11万元，汤臣一品目前售价为每平方米15万元，世茂5号报价为每平方米10万元等。如果以这些豪宅为参照物，黄浦江E18地块的盈利空间十分可观。　　　　但并不是所有人都支持“低估”的观点。　　　　“目前的楼面价已经超过了周边商品房价格，还是有些超前的。”21世纪不动产分析师黄河涛为记者提供了一组与该地块更为接近的楼盘信息：越富豪庭和雍江星座的均价不过每平方米3万～3.2万元，即便是相对高端的家化滨江售价每平方米也仅5万元左右。并且，“世博概念对房价的拉动效应正在弱化”。　　　　局部地价持续走高　　　　上海再现新地王的前一周，呈现“回暖”端倪的土地市场上，上海、武汉、广州分别出现了不同名义的地王。这在楼市调控进入关键的攻坚时期，显得格外扎眼。　　　　9月1日，合生创展耗资12.46亿元拿下上海松江广富林2－5号地块，折合楼面价约每平方米1.65万元，溢价率达131%，刷新了该区住宅用地单价记录。而之前1天，武汉76亿元“总价地王”被万达创造，远远超过今年4月7日华侨城拿下的43亿元“前任地王”；与武汉新地王同一天现身的还有广州番禹的“回炉”重拍地块，越秀城建最终以每平方米7282元的楼面价刷新区域记录。　　　　土地市场真的回暖了吗？一位业内人士表示，单纯地讲土地市场冷暖没有意义。有关机构认为，地价走高只是局部现象，低容积率地块受到市场热捧，是因为“这类产品可以通过打造高端产品大大拉动出售价格”。上海广富林地块容积率为0.8，比较适合别墅产品的开发。　　　　对于番禺4-2地块创造的单价记录，经纬行研究中心经理朱欣苑(微博博客)认为并非盲目乐观。“该地块规模大，又无限制条件，周边配套已很成熟，确是优质项目。”而武汉新总价地王，位处东湖中央商务区，也是武汉“楚河汉街”工程的中心，被称作是“武汉核心地块的核心”。　　　　优质地块受到市场热捧，显然还有其背后的必然性。自今年4月楼市调控政策颁布以来，一些地方政府暂缓了土地的推出，特别是优质地块。而在供地计划的压力下，未来3个月一些优质地块势必陆续入市，这也成为各大房企“补仓”的好时机。　　　　上海方方地产咨询机构土地咨询中心副总监赵豫川表示：“今年上海仅推出400万平方米的经营性用地，较2009年的714万平方米有较为明显的减少。”上海某房地产企业高层也表示，目前政府方面优质土地的供应并不多，因此一旦有好的土地，开发商还是会积极竞拍的。　　　　“土地市场的升温与近期住宅市场成交的回升有密切关系。”中原集团研究中心高级经理刘渊认为，近期住宅市场的成交回暖以及销售回款增加，已经令开发商资金状况有所好转。　　　　“不排除未来还会有更多的‘地王’诞生。”一位业内人士对记者说。对于未来土地市场的走向，他认为，在各地后续土地将维持放量供应的背景下，优质地块仍将被各大开发商关注，尤其是热门地块可能会掀起新一轮地价高潮。

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