回暖势头延续仍言之尚早

　　提要：从市场表现来看，高端住宅市场“金九”的开头表现不错，高端公寓、别墅等产品各有建树，然而在有进一步加强调控的市场预期下，这股势头能否坚持，还有待观察。　　　　从市场表现来看，高端住宅市场“金九”的开头表现不错，高端公寓、别墅等产品各有建树，然而在有进一步加强调控的市场预期下，这股势头能否坚持，还有待观察。　　　　强势　　　　成交首次突破新政前水平　　　　金九首周，据上海中原研究咨询部监测数据初步统计，上海豪宅市场成交面积0.94万平方米、40套，环比前一周分别增加了87.11%、73.91%，较新政前一周增幅分别达9.14%、14.29%，首次突破新政前周度水平。　　　　公寓类豪宅成交企稳，顶级产品热度不减。顶级公寓如翠湖天地、华润外滩九里一周内分别成交2套、1套；仁恒河滨城一周成交11套、均价5.2万元/平方米；丰盛皇朝一周成交6套、均价6.62万元/平方米，打破3周零交易局面。　　　　别墅物业去化也在提速。网上房地产数据显示，位于闵行浦江镇板块的翡冷翠园三期8月底开盘推出面积0.97万平方米、24套房源，并于9月2日一举签订12套房源、成交均价7.26万元/平方米。此外，位于花木板块的四季雅苑一周成交3套、均价8.06万元/平方米，环比前一周交易面积增加2套、价格微幅下调2.49%。9月初一品漫城二期推出双拼别墅，总价报价在1000-1300万之间。　　　　上海中原研究咨询部研究经理龚敏表示：“市场信心回升是豪宅交易持续走强的关键因素，高端物业的标杆意义不可小觑，其持续热销将对整体住宅市场的反弹起到重要作用。从个案来看，不乏价格微幅下调但仍高于新政前水准，从而保证交易稳在高位。”　　　　冲击　　　　房贷政策博弈上扬“苗头”　　　　尽管高端市场成交近期抬头，但业内普遍认为，眼下豪宅的平稳走势并不安稳，后市政策因素风险仍存，眼下交易上扬的持续性仍难断言。　　　　从市场反应来看，尽管有一部分实力较弱的投资客淡出市场，但短期内并未有明显波动。三套房等相关信贷政策，并没有遏制住有实力的客户，一次性付款置业比重增加不少。　　　　“在三套房购买比例较大的中心城区，客户的资金实力较为雄厚，自有消息称第三套个人房贷停放起，部分实力客户索性选择全额付款。“据上海中原副总经理陈宇珏表示。　　　　如一位资金实力雄厚的王先生，手上已有二套物业。近期想购置一套别墅自住，看中一套别墅总价1000万元。在第三套个人房贷停止发放的消息后，王先生表示这并不会影响其置业的计划，他可以一次性付清房款。　　　　在中原地产对卢湾、长宁、浦东中心区多个板块的调查中显示，目前购置第三套房的客户已经占到总意向客户的近40-50%。面对区域内的成交总价普遍在600万元以上的高标的物业，具有一次性付款能力的豪宅客户们，置业计划不会受到此次信贷政策的影响；实力较弱的客户只有无奈割舍。　　　　尤其是在8月，又出现了一波豪宅成交的小热潮，显然这种局面，加剧了进一步加强调控力度的可能。就在9月初，以抵押消费贷款方式进行第三套房贷的叫停，相信会给上海豪宅市场也带来一波冲击，豪宅客户们将会对于豪宅的选择更加审慎。　　　　隐忧　　　　供应增加难言稀缺　　　　“上海不缺高端消费力，缺高端产品。”一位开发商代表如是说。这种说法无非强调了真正堪称豪宅二字的精品住宅的稀缺。　　　　而从近期、今年以来和今年一些高价拿地的地块来看，都将无一例外的推出豪宅产品，就连一些非传统豪宅区也将出现高价产品。　　　　最近的黄浦江沿岸E18(9-3)地块，是近年来陆家嘴在土地市场推出的罕有的纯住宅用地。“该地块预期未来产品售价仍有望达到6-8万元/平方米。”中原地产分析认为，“从地段来说，该地块由于与黄浦江还相隔一条浦城路，属于二线江景地块，不能完全与周边世茂、汤臣一品等顶级楼盘平齐。事实上板块内在售的财富海景今年成交均价仅为41870元/平方米，并且世茂滨江花园、汤臣一品存量不少。所以不能光看到周边豪宅如此闪耀的高价光环，豪宅物业除了地段外，楼盘品质内涵十分重要。”　　　　就周边近几年土地成交情况来看，2005年新鸿基地产以31.85亿元的总价、20178元/平方米的楼板价拿下了位于潍坊西路、浦明路的潍坊新村街道245街坊23宗地块，这幅商住综合用地当时创下了上海土地实施公开招、拍、挂出让方式以来的单宗地块交易的最高总价，目前地块内正在开发滨江凯旋门项目。　　　　目前，陆家嘴的世茂滨江花园均价约10万元/平方米，而滨江凯旋门对外报价则在20万元/平方米左右。　　　　赵巷的金地天御也将在今年上市，这个金地在赵巷镇14500元/平方米拿下上海郊区地王所打造的产品，现在业内估计“能卖5万元/平方米水平”。　　　　此外，还有去年年底中建地产以3.24万元/平方米楼板价拍出的新江湾C6地块，业内预计该地块一年后房价“或将突破5万元/平方米”。目前，板块内的华润橡树湾、九龙仓玺园等高端项目，在售均价在4-6万元/平方米，即将开盘的仁恒怡庭预计也会卖到5万元/平方米。　　　　就目前来看，约20余个左右的高端项目预计会在9、10月上市，如西康路989、翠湖天地嘉苑、浦江湾1号、园林一品、长宁88金廷等项目，豪宅供应掀起一波热潮，豪宅竞争压力也随之增加。

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