深圳下月出让住宅用地50万平米 首次实践双限双竞

　　提要：在舆论集体质疑深圳11个月不卖住宅用地的背景下，深圳市规划国土委于上周一开始，密集推出了6块房地产用地，其中一半是住宅用地，涉及建筑面积约50万平方米，为深圳年内最大规模的一次卖地。　　　　此次出让的三块住宅用地分布图。南都制图李勇　　　　在舆论集体质疑深圳11个月不卖住宅用地的背景下，深圳市规划国土委于上周一开始，密集推出了6块房地产用地，其中一半是住宅用地，涉及建筑面积约50万平方米，为深圳年内最大规模的一次卖地。在西乡的一宗居住用地上，官方采用了“限户型、定地价、竞房价”的方式，要求项目未来售价不得超过8000元每平方米，限售期10年。　　　　南都记者朱文策　　　　约从上周一开始，官方网站开始密集挂出土地出让信息，至昨日达6块之多。　　　　除三块住宅用地外，另外三块用地包含两块商业用地和一块酒店用地，都同以往的总部经济用地出让类似，对竞买人设置了门槛。　　　　在这次土地出让之前，深圳住宅用地“零出让”的历史已经持续有11个月———3月份出让给比亚迪的住宅用地实际上是“定向出让”，上一次市场化的住宅用地出让是在去年的9月25日———金地集团买下观澜两幅地皮。　　　　出让地块突出保障房特色　　　　市规划国土委一位内部人士此前曾向南方都市报记者透露，之所以一直没有卖地，主要原因是很多地块并未整理好，而一些条件具备的地块却是低密度地块(比如尖岗山地块)，担心出让会招致舆论更多的批评。本次大规模的居住用地出让，三块住宅用地相对突出地显示了“住房保障”的特色。比如西乡地块为安居房用地，而规模最大的南山地块，建筑面积达306300平方米，其中包含保障性住房182120平方米，占比超过了一半。实际上，该地块与2007年出让的地铁车辆段地块相似，当时深圳地铁以17.4亿元买下南山蛇口车辆段141万平方米的地块，其中保障房面积超过60万平方米，未来提供保障房不少于1.1万套。而且，该地块在竞买人条件中也设置了门槛，要求必须具有地铁经营经验，并且还要求，竞买人要“有符合该地块项目准入条件的具体项目，项目投资总额5亿元人民币以上”。这样的条件设置，几乎令深圳地铁成为唯一的合法竞买人。　　　　西乡地块房价不得高于八千元　　　　在本次大规模的用地出让中，最引起业内关注的是西乡地块，官方在这块住宅用地上第一次开始实践已经酝酿多年的“双限双竞”。　　　　将于10月20日公开挂牌出让的西乡地块位于宝安大道与航程大道交会处，地块占地24008.78平方米，建筑面积64820平方米。该地块定位为安居型商品房，将以一次竞价和“定地价、竞房价”的方式公开挂牌出让，地块要求，限制地价为1.469亿元，折合楼面地价大约仅是2266元每平方米，这个地价比4年前区域的楼面价还打了5折，可谓是便宜至极———2006年9月，中信华南集团在西乡拿下后来的中信湾上六座项目，楼面价为4555元每平方米。地块要求该地块未来的房价最高不得超过8000元每平方米(含装修)，开发商必须要在这个价格以下报价，报价低者才能中标。目前西乡的毛坯房价已经悉数在1.5万元/平方米左右，其房价也几乎打了5折。　　　　地块还对户型进行了严格限制，要求项目按照单套建筑面积70、85平方米两种户型设计，两种户型套数比例为1：1；建筑面积误差±≤5%，最大户型不超过90平方米。此外，地块还对项目的各功能区以及公共空间的装修标准都给了非常详细的要求，比如客厅地面要求使用“国产中档抛光砖”。　　　　据了解，早在2007年深圳房价高涨之时，管理部门也曾经打算推出“双限双竞”(限套型面积、限控制性价位、竞房价、竞地价)以抑制房价，但是一直未能推行。此次推出的西乡地块，除了地价是确定的不需再竞之外，其它三个特征都与当年的“双限双竞”相同，而且还增加了一条“包装修”。　　　　■出让土地详情　　　　住宅用地三块分别位于宝安西乡、龙岗坑梓、南山地铁2号线上盖地块，三块居住用地合计涉及的建筑面积大约是49.3万平方米。这三块住宅用地都将在下月公开出让。　　　　商业及酒店用地三块10月21日出让的一宗商业用地位于中心区23-2街坊，建筑面积7800平方米，要求竞买人具备从事国内贵金属纪念币经销业务资格，项目建成后建筑面积自用率不得低于60%，且10年内不准出售。　　　　另一宗商业用地和酒店用地同位于深圳北站综合交通枢纽配套工程广场，酒店建筑面积约18950平方米，商业建筑面积约19750平方米，于10月12日公开出让，要求竞买人在国内具有地铁线路经营经验。　　　　■业界视点　　　　房价7000元以上开发商才肯干？　　　　“限地价、竞房价”的西乡项目甫一见诸报端，立即引起业内的极大关注，但是不少业界人士表示，这一项目并不会引起开发商的兴趣，甚至有可能流标。　　　　“任何对商品房进行限价的行为都会是短命的”，中原地产深港研究中心总监张伟指出，管理部门应该分清楚商品房与保障房两个领域，让保障的归保障，商品的归商品。他认为，西乡项目销售对象限制了，价格限制了，基本上也锁定了开发商的利润空间。从单纯的市场角度来说，这个项目对开发商的吸引力并不大，如果核算其利润空间，比不上自己开发，开发商很可能不会去投标。若不考虑一些企业出于非市场的目的去投标，该项目存在流标的可能性。　　　　不过，龙岗一名开发商则在计算了成本之后表示，会有开发商投标。“除了地价，加上其建筑成本(2500-3000元每平方米)，财务成本和装修成本，总的成本估计可以控制在6000元每平方米左右”，那样，如果最后的限制房价在7000元每平方米以上，会有钱可赚。但他也认同，如果低于7000元每平方米，则有流标的可能。　　　　在此前这样的非商品房项目中，公告条件均对其销售对象给出了清晰描述，比如深航、比亚迪获得的地块，均要求只能卖给航空业、汽车业人士。但是就西乡项目，管理部门在公告文件中没有就未来销售对象给出清晰的描述，只是表示，未来该安居商品房须面向“经过市住房和建设局授权机构审核合格的、具有安居型商品房准购证明文件的对象销售，市住房和建设局授权市住宅售房管理服务中心开展安居型商品房申请受理、资格审核和选房选号工作”。买房人签订购房合同满10年，可按相关规定申请取得完全产权。

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