浙江严管房产预售款 将楼市调控进行到底

　　浙版"商品房预售资金监管暂行办法"，目前正在省住建厅、央行杭州中心支行及浙江银监局等机构进行最后会签。记者日前拿到了这份文件的征求意见稿。　　　　一旦此项政策出台，浙江将成为全国首个出台商品房预售资金监管的省份。　　　　在中国一线楼市成交量普遍回升、楼市调控进入关键期的当口，浙江此项新政引发市场各方强烈关注。　　　　预售款不能随意支配　　　　在征求意见稿中，记者看到新政对房地产开发商预售资金的用途、拨付程序等都作出了明确限制，开发商不能再像以前那样随心所欲使用预售款。　　　　据了解，商品房预售是对期房销售而言的。当商品房建设进度到达一定要求后，开发商即可对房屋进行预销售。而预售资金是开发商进行滚动开发的重要来源。　　　　浙江对预售资金进行监管，其实是根据住建部的要求。此前住建部要求，商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。　　　　征求意见稿提出，一个监管项目只能开立一个资金账户，资金账户原则上应当开立在发放监管项目房地产开发贷款的商业银行，并且不能支取现金。　　　　为使监管落实到位，这份文件特别提到，未签订商品房预售资金监管协议的项目，房地产行政主管部门不得发放《商品房预售许可证》。　　　　预售资金使用将实行封闭式管理。房地产开发企业申请使用监管项目预售资金时，应当向监管银行提出申请，并提交监管项目工程监理单位出具的建设项目分部分项工程施工完成证明或监管项目其他有效的资金支付证明。　　　　处于监管之中的预售款，应优先用于本项目工程建设投资，其中包括支付项目工程款、建筑材料、配套设施、设备等款项和法定税费，以及归还本项目房地产开发贷款。　　　　但征求意见稿同时提出，预售资金累计总额超出该监管项目工程预算清册总额的110%时，房地产开发企业可以调用其中超出部分资金。　　　　此前，绍兴等地已率先行动。绍兴要求开发商在申请项目预售许可证前，必须确定监管银行，设立商品房预售资金专用账户，并签订监管协议，商品房预售资金必须全部存入专用账户。　　　　开发商面临资金大考　　　　对正渴望通过预售款回笼资金的开发商来说，新政的出台将精准扼住其要害。在杭开发商在面对本报记者采访时，大都三缄其口，不愿多谈。　　　　而市场人士普遍认为，可能出台的新政，肯定会在短期内对开发商造成负面影响。　　　　接受记者采访的多位证券业房地产行业分析师认为，在楼市调控保持高压的态势下，资金面本不宽裕的开发商，将面临进一步的资金困难，因为在开发商的资金构成中，预售款、银行贷款及自有资金的比重大约为4∶4∶2。　　　　浙商证券房地产分析师戴方说，从国家统计局发布的数据分析，预售款约占开发商资金的四成左右。四成资金受制于人，对开发商来说，短期利空是明确的。　　　　众所周知，楼市调控以来，在资本市场上，房地产开发商IPO、增发渠道被收紧，而银行贷款的闸口亦越关越校　　　　令开发商雪上加霜的是，开发商倚重的信托融资渠道也将迎来挑战。有数据表明，今年前8个月，房地产信托产品发行规模已经超过1000亿元，远超去年全年449亿元的水平。不过，随着国家对信托渠道的收紧，开发商借道信托融资也将越来越难。　　　　在条条融资渠道被堵的情况下，预售资金监管方案的出台，会不会是压倒开发商的"最后一根稻草"？戴方认为，预售款在以前其实有点"提前融资"的感觉，开发商早早拿了买房人的钱，可以用于买地等其他投资。实施监管后，使开发商每次只能从监管方"挤牙膏式"地得到一点，很难发挥资金杠杆的作用。　　　　该政策的出台将着眼于"减少开发商拍地的冲动。"戴方说，此举有利于遏制地价飙升。　　　　有利楼市降成长　　　　短期来看，新政还可能使市场供应量减少。国金证券房地产分析师曹旭特对记者表示，既然销售期房会受到更多的资金制约，就不排除一些开发商宁愿销售现房，使得短期内可销售房源减少，造成市场供少于求的局面，使新房价格有上扬的冲动。　　　　也有人持不同意见。财通证券房地产行业研究员赵月亮认为，因为预售款是按照工程项目的进程节点拨付的，为了眷回笼资金，开发商可能会加大推盘力度，从而使楼市价格不至于过快上涨，有助于稳定楼市。　　　　但政策短期效应释放后，对楼市的影响将发生变化。赵月亮分析，新政将使开发商拿地资金没有以前充裕，拿地速度放缓，造成楼市供应量减少。　　　　不过，市场人士普遍认为这一政策将对楼市长期利好。中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强说："监管预售资金，将迫使开发商加快开发节奏，加速资金周转，从而放弃以往常用的捂盘惜售等市场策略，并逐渐形成新的运营模式。"　　　　业内普遍看好的是，因为被监管资金将优先用于支付工程款等款项，这项新政如果执行到位，将有效防止烂尾楼、欠薪事件的发生，无论是开发商还是整个楼市，都将因此而更加降地成长。　　　　浙江万科南都房地产有限公司有关人士表示："新规则面前，我们不是想办法规避，而是考虑如何严格执行，共同营造一个规范的房地产市常"

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