囤地盈利模式走向末路 地产“大鳄”被逼加急推盘

　　在“囤地一年不得竞买土地”的惩罚性政策下，2009年下半年涌现出的“地王”无疑面临着巨大的生存考验。然而与以往“囤地待涨”的模式不同，此次身陷调整的部分“地王”并未沉寂，而是被地产商迅速开发并并包装上市。　　　　显然，随着调控政策的深入和资金链的压力，加快周转已成为地产“大鳄”的追求目标，从拿地到上市的开发周期被尽可能缩短，土地开发已经提速。业内人士指出，开发商缩短开发的时间将有利于短期内增加楼市的供应量，并在被调控***的环境中部分恢复开发商的盈利能力。　　　　开发节奏加快迹象明显　　　　2009年，北京曾上演了多起土地争夺战，尤其是房山、大兴等周边的新兴区域，吸引了大批地产商的热捧。在经过不到一年的准备后，部分地王项目在今年开始陆续入市，土地开发节奏较上一轮地产调控期有了飞速提高。　　　　其中最为典型的无疑要数中粮万科长阳半岛项目。作为长阳地区最早成交并第一个形成产品面世的项目，长阳半岛从2009年9月拿地到2010年7月入市仅用了约10个月的时间。而且相比长阳地区此后推出的多宗地块，长阳半岛所处的1号地是当时楼面地价最高的一幅，达到了6450元/平方米，溢价率高达263%。　　　　2009年另一个开发商争夺的热点区域——大兴区也开始有项目陆续上市。2009年7月，绿地集团以30.25亿元成功竞得大兴区黄村地块，成为当时大兴区的总价“地王”。根据计划，绿地集团要在该地块上建设集中高档社区、商业、办公、休闲购物中心等于一体的大型现代服务业综合项目。经过不到10个月的筹备后，今年4月底，绿地集团在该地块上兴建的西斯莱公馆项目正式开盘。凭借一期近800套房源的热销，西斯莱公馆还拿下了北京5月份的销售冠军。　　　　实际上，就在2009年绿地拿下大兴地王后的半个小时内，保利地产也以16.3亿元竞得大兴区黄村新城北区2号地，并且凭借7248.2元/平方米的楼面地价成为了当时大兴区域的单价“地王”。今年6月，保利地产将该地块以茉莉公馆为名上市，迅速获得热卖。　　　　除了去年诞生的房山和大兴“地王”外，今年3月中信地产以52.4亿元竞得的大兴亦庄地块也计划于明年初入市，而该地块曾经刷新北京总价地王纪录。根据中信地产有关负责人透露，位于该地块的综合体项目中信新城已完成前期开发。就此计算，如果中信新城能够在明年初顺利推出，那么该项目从拿地到开发入市的周期也维持在一年之内。　　　　“虽然经历了地产调控，本轮调整期的开发商并没有推迟土地开发的进程。一些地王项目甚至在一年内就完成了从拿地到包装上市的运作，这相比上一轮地产调控时期的项目开发周期有很大提高。”一位地产业内人士直言。　　　　以位于北京东三环毗邻CBD的某热销楼盘为例，该项目的开发商于2006年11月拿地，经历了近两年的筹备，才于2008年11月推出首期。整个项目的开发运作周期将近两年。另一宗位于西二环的热销项目也是在2006年底拿地，经历了两年的运作周期才正式上市。显然，同样是跨越了调控周期，本轮调整并没有使一些开发商推迟开发，反而是加快了项目的运作上市。

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