三季度北京豪宅量价齐跌 成交环比下调近3成

　　北京中原统计北京房地产交易管理网数据显示截至期房预售价最高的前30项目中，第三季度供应7765套的情况下，成交仅为352套，签约率仅为4.5%。环比2季度成交的477套继续深度下调26.2%，下调近3成。而同比去年最高峰，成交下调了超过7成。

商品豪宅	09年2季	09年3季	09年4季	10年1季	10年2季	10年3季	环比2季	同比去年
预售套数	7667	7135	6735	6685	7151	7765	8.6%	8.8%
本季成交	993	1387	1265	578	477	352	-26.2%	-74.6%
成交面积	175646	218395	232132	110165	92676	72028	-22.3%	-67.0%
成交均价	31421	36471	44112	49114	53740	57561	7.1%	57.8%
销售率	13.0%	19.4%	18.8%	8.6%	6.7%	4.5%	-32.3%	-76.6%
最低价	26500	29891	33741	37413	42768	41890	-2.1%	40.1%

　　豪宅成交面积相比2季度也继续下探，7万平米创造了近年来的最低点。相比去年同期下调了近7成。

　　成交均价因为部分高档项目入市销售而出现了价格继续上涨。30个项目签约面积均价为57561元每平米，环比2季度上涨7.1%。而价格相比去年同期上涨幅度达到了57.8%。而豪宅最低价则出现了下调，2季度最低价为41890元每平米，相比2季度下调了2.1%。

　　3季度豪宅最高签约降价高达3成

　　北京中原统计显示部分项目在2-3季度均有销售，而销售均价大部分都出现了明显的价格下调现象，其中签约套数达46套的首创禧瑞都苑，均价从2季度成交的64465元每平米，下调了7.73%，3季度成交均价仅为59484元每平米。而新燕都家园则从2季度的75376元每平米下调了20.4%到6万元每平米。

均价下调项目	2季度均价	3季度均价	均价下调
东钓鱼台家园	109382	103500	-5.40%
七星摩根广场	84541	81533	-3.60%
新燕都家园	75376	60000	-20.40%
首创禧瑞都苑	64465	59484	-7.73%
太阳绿园	50872	45145	-11.30%
远洋万和嘉园	49110	42677	-13.10%
银河湾嘉园	48485	47216	-2.60%
悠唐中心	46996	46791	-0.40%
九都汇中心	46408	45520	-1.90%
数据来源北京房地产交易管理网，部分项目为多期价格

　　出现豪宅3季度销售趋冷的主要原因有几点：

　　首先：宏观调控的影响，整体楼市销售趋冷，虽然普通住宅市场在9月份出现了明显的反弹，但是大部分为刚性需求青睐的中低价房。相比较普通住宅的逆市回暖，豪宅因为总价高，购买群体比较固定，大部分需求并未盲目入市。

　　其次：豪宅的开发商都为一些业内知名企业，从企业形象等角度并未将豪宅下调价格，而且大部分为老项目后期，前期的销售压力比较大，而从销售情况可以看出，售价稳定的项目销售惨淡，而售价下调比较多的项目获得了比较高的成交。

　　第三：部分项目退房率明显上升，七星摩根广场又名盘古大观，退房率高达39.75%，位列项目退房最高，在7-9月，每个月都有明显的退房记录。很多豪宅项目在3季度都有明显的退房记录，这也是导致部分项目销售趋冷的原因之一。

　　下半年豪宅市场预测：

　　一：二次调控将明显影响豪宅市场

　　9月29日的二次调控，在金融政策方面继续严格收紧，虽然对豪宅项目直接影响不大，但是大部分豪宅潜在购房者都为高知人群，对市场的政策比较敏感，可以预见在调控的高压下，很多人会放缓购房，甚至部分之前已经意向的成交也会出现退房等现象。

　　二：成交量将继续下调

　　经过09年一年爆发式的成交高峰，目前北京商品房市场短期内很难出现供应量大幅上涨。而依然处于高位的房价在下半年也很难完全调整到位。预计豪宅的成交量将继续下探，继续创造近年新低。

　　三：价格将出现下调

　　均价5万的豪宅，已经明显的与普通消费者无关。但是这一市场也会受到商品房市场价格调整的影响。4季度北京商品房市场的价格下调肯定会影响豪宅市场。而部分降价获得比较好销售情况的豪宅也会影响更多的豪宅项目出现价格下调。

招标造价信息直辖市招标造价信息北京市招标造价信息