多个城市房地产调控细则面世 究竟多大杀伤力

　　据中国之声《新闻晚高峰》报道,随着国庆期间上海房地产调控细则的出台,各主要一线城市的房地产调控细则已经全部面世。纵观北京、上海、广州、深圳、浙江、厦门六地的房地产调控细则,虽然各地的具体细则有所不同,但“限购令”、“税率”、“土地供应”等关键词频频出现。请听中央台记者季苏平,实习记者徐雯的报道:　　　　关键词一:限购令。　　　　9月30日,深圳、厦门等地出台的房地产调控补充细则,以及上海新出台的细则同时提到了“限定居民家庭购房套数”。其实早在4月份北京就已经提出“限购令”。虽然几个城市都限定了居民家庭购房套数,但其中只有深圳规定了已有住房基数,使得政策的杀伤力更大。财经评论员叶檀:上海和北京限购房,此前的基数是不论的,有一套房也限购一套,拥有五套房也限购一套,这对市场反而是一种刺激作用,我不认为这是一个限制作用。深圳的政策更加严厉,因为它抓住了一个核心问题,就是住房基数问题。　　　　即使是推出了“限购房”政策,北京、上海、深圳因为没有明确提出“限购令”实行的时间,被财经评论员李一戈认为是有了空子可钻的调控细则:　　　　李一戈:厦门明确提出了限购房的实行时间,而北京、上海等地方对限购的实行在时间上没有明确的规定。　　　　作为房地产调控的重点城市之一广州,很多人认为它出台的细则过于温和,也没有明确提出“限购房”的政策,北京师范大学珠海分校不动产院院长胡江分析说,这是由于广州房地产市场相对成熟,供应量也比较充足,“限购”是否需要出台还有待观察。　　　　胡江:广州与它的市场发育情况有关。广州从目前看供应量还比较充足,所以就没有出台“限购令”。　　　　关键词二:税率　　　　叶檀:房产税现在只是点到为止,什么时候出台、出台需要什么配套政策、要达到什么目的,说的都不够详尽,无法给市场明确的预期。　　　　至于其他税种,上海、广州、深圳更多强调了土地增值税,而房价同样高企的浙江更多地倾向于征收营业税和个人所得税。　　　　叶檀:像上海主要提倡土地增值税,广州、深圳也是这样;浙江的房价也比较高,主要强调是营业税这一块,将其与持有的年限挂钩,希望抑制投资性的需求。细则不同,因为上海出台细则比较晚,所以它制定了详细的税率,并且与收益挂钩。　　　　关键词三:土地供应　　　　在已经出台的各地方细则中,基本都提到了加大保障性住房和中小套型普通商品住房的用地,使安居性住房用地占建设用地供应总量的70%以上,以增加住房的有效供给。但是李一戈认为,房价的上涨主要是因为商品房引起的,居民的正常需求也需要满足,因此商品房用地同样需要保障。　　　　李一戈:大家当然都关心保障性住房的供应,但是商品房的供应短缺也不是个好现象,正常的住房需要还是要满足。　　　　中央调控加上地方调控,各大城市的房价是否会如政策预期的那样有所调整呢?对此,李一戈分析说,目前对于调控最严格的深圳来说,如果严格执行调控细则,必然导致成交量的下降,房价也会随之下降。而在细则刚出台的上海等地,“银十”应该是泡汤了,但是政策需要一个消化期,大家会观望一段时间。　　　　李一戈:“金九银十”的“金九”是实现了,“银十”基本上泡汤了。政策有一定的消化期,市场有一定的观望期。　　　　虽然各方都对房地产调控政策抑制投机性购房的决心并不怀疑,但是胡江认为,目前房价飞涨是不是因为投机性购房,还需要讨论,因此房地产调控的效果还有待观察。　　　　胡江:目前总体手段目的是抑制投机,但是现在涨价的原因是不是还有其他的因素,可能还要进行研究和讨论,是不是要进一步综合治理。　　　　10月7日,上海出台了房地产调控细则,至此,主要的一线城市的地方调控细则都已经浮出水面。从目前出台的各地方细则看,都着重落实了中央对房地产的调控细则,并结合地方实际增加了“限购令”、保障安居性住房的土地供应等具体措施。那么,各地方的调控细则到底杀伤力有多大?　　　　先来看浙江。在浙江德清,新近开盘的楼市却依旧受到购房者的热捧,购房风潮强劲。请听浙江台陈征北、德清台朱建红发来的报道:　　　　今天是德清县春晖名居楼市开盘的第八天,记者前往售楼处了解到,首期推出的144套房子只剩下十来套。无论是80平米到120平米的小户型,还是200多平米的大户型,都被市民连夜排队抢购。春晖名居销售部经理沈海瑛:我们是正在国庆十月一日开盘,当天开盘销售率就达到80%以上,客户也出现了彻夜排队的情况。　　　　浙江德清的情况是连夜排队也要买房,看来购房者们依旧是热情不减,那么我们再把目光投向武汉。　　　　昨天,武汉市购买新房和二手房契税、个税政策开始调整,购房能否享受契税优惠,取决于所购房屋是否属于家庭唯一住房,二套房契税上调至3%。武汉市房地产交易中心提醒市民,今后不管是新房还是二手房办证过户,都要携带身份证、户口本和结婚证。湖北台记者李丽报道:　　　　9月29号晚,财政部、国税总局和住建部联合发布通知,定于10月1号起取消二套房契税优惠,及出售家庭唯一住房一年内又新购房的个税减免。由于昨天才正式上班,该政策昨起在武汉市各大交易窗口开始实施。　　　　武汉市交易中心工作人员介绍:有影响的人群就是一套住房以上的,不包括一套住房,现在就是家庭唯一一套住房的减半征收契税。　　　　据介绍,本次调整范围涵盖了新房和二手房,以购房合同签订时间为准,如新房买卖合同在9月30日前签订、10月份办理房产证的,仍按旧标准征收。　　　　记者今天在交易中心大厅看到,前来办证的市民挤满了大厅,不少人来咨询契税调整的事宜,希望在契税调整前搭上末班车。记者随机采访了一位市民,他表示:本来打算最近我再买一套房子,但这个政策出来后,我这个计划得延后了。　　　　一些中介机构分析,新契税政策增加了购房成本,但对价格的影响不会立竿见影,毕竟对于房价一年每平方米几百元的涨幅来说,增加的契税并不高。但连环出台的调控政策,必定对购房者的心理产生重大影响,为市场降温。　　　　围绕楼市的冷与热,房价的涨与跌,政策的严与宽,各方博弈显然变得更为激烈。纵观眼下纷繁复杂的局面,不知大家是否可以猜出:风暴过后,究竟会是雨过天晴,还是一地鸡毛呢?　　　　楼市回暖在开发商的销售业绩上得以体现，多家房地产企业9月份销售数据再创新高。继8月销售实现119.9亿元之后，万科9月份再次以142.1亿元的销售额刷新国内房地产企业的单月销售纪录。　　　　但随着二次调控的进一步收紧，房地产市场后市不容乐观。万科董秘谭华杰称，此次政策的出台，表明国家调控房地产市场、防范房价过快上涨的决心不可动摇，必将对市场产生显著的影响，预计未来一段时期成交速度放缓将难以避免。　　　　销售额已超去年总量　　　　据万科10月10日晚发布的销售公告，9月份该公司实现销售面积113.6万平方米，销售金额142.1亿元，分别比2009年同期增长111.5%和160.1%，较上个月环比分别增长24.15%和18.5%。　　　　综合此前数据显示，万科今年前九个月累计实现销售面积601.1万平方米和销售金额714.2亿元，同比分别增长17.19%和54.7%，其中销售额已超过2009年全年。2009年，万科实现商品房累计销售面积663.6万平方米和销售金额634.2亿元。　　　　谭华杰在接受《第一财经日报》采访时表示，销售业绩创历史新高的原因，一方面是因为公司9月份推盘节奏稳定，继续保持在较高的供应水平；另一方面万科推出的产品仍以中小户型普通住宅为主，9月份万科的销售中，90平方米以下占比57%，144平方米以下占比89%，普通住房主要面向自住购房者，受行业波动影响小。　　　　通过计算可以发现，万科9月份销售均价为每平方米12509元，较8月份有所下降但仍处于历史高位。此前万科8月份以每平方米13006元的销售均价刷新年内月度销售均价新高，比前七个月平均每平方米11553元的销售均价高出近1500元。　　　　万科今年累计拿地总金额也超过去年全年总量。自去年以来，万科在新增项目方面一直比较谨慎，所获得的项目大多数位于房价、地价上涨较少的二三线城市。前九个月，万科累计新增项目为56个，合计支付地价约345亿元。万科2009年共获取新增项目44个，共支付地价款约241.8亿元。　　　　根据中国房产信息集团联合中国房地产测评中心10月份共同发布的“前三季度房企销售排行榜”，今年前三季度，万科销售金额创下同期业绩历史最高位，夺销售金额冠军，进一步拉开了与其他竞争对手的差距。不过，恒大地产（行情，资讯，评论）却以597万平方米的销售面积蝉联销售面积排行榜的第一位。　　　　四季度销售或放缓　　　　万科的销售业绩与国内房地产市场大势密切相关。2010年以来，市场经历了一波三折，先是一季度的量价攀高，随后再度遭遇了宏观层面的政策调控导致市场进入冰点，但随后的八、九月份市场需求的集中释放，市场再度复苏，“日光盘”比比皆是，而房地产企业销售业绩也随之创下历史新高。　　　　受楼市回暖影响，包括万科在内的多家房地产企业9月份均实现销售业绩大增。　　　　根据已发布的9月份销售业绩公告，上海复地单月权益销售达到19亿元，同比上升1.6倍；世茂房地产单月销售达到35.19亿元，环比上升30.3%；富力地产单月销售36.29亿元，比8月增长19%；佳兆业9月销售金额6.26亿元同比增长1.02倍；上海恒盛地产9月销售额环比升1.4倍至16亿元。　　　　但从以上房企公布的数据来看，“金九”获得大丰收。然而，在“十一”黄金周前，国家有关部委出台五条措施，随后深圳、上海、厦门等多个城市出台限购政策，尤其以上海的“限购令”影响最大，一线城市北京、深圳、上海、广州的楼市对政策反应表现不一。　　　　谭华杰认为，政策变化将对市场产生显著影响，预计四季度市场整体销售速度可能明显放缓。随着新房供应的增加和整体销售速度的放缓，市场可售存货量将有所增加，供求关系也将朝向更有利于购房者的方向转变，自住购房者将进一步主导未来市场。　　　　谭华杰透露，从深圳万科主要在售项目“十一”期间的来访量看，比去年同期下降了四成左右，政策变动的影响已经十分明显。位于深圳龙岗的金色半山项目，在9月节假日期间的平均日来访量可达到160~200批，而“十一”期间则下降到仅100批左右。　　　　不仅如此，由于首付提高到30%以上，广州、北京等城市开始出现退房、退订现象。据当地媒体报道，广州亚运城项目9月末首推出时出现抢购一空的现象，但政策变化已导致退订、弃购。

建材价直辖市建材价浙江省建材价