地产商遭政策市场双重压力 资金链渐缩渐紧

　　地产“新政”以其山雨欲来之势，一夜之间让市场上体会到了政府对地产调控的决心与坚持。除去要打击投资投机性需求之外，房地产开发商也位列调控范围之中：针对开发商囤地、改变土地用途和性质以及捂盘惜售等违法违规行为，明确要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。　　　　记者通过采访多位业内人士和专家后得知，地产开发商的资金链条正在渐缩渐紧，在政策和市场的双重压力下，部分地产开发商融资时，渐处于“四面楚歌”的危机中。　　　　直接融资受阻、信贷缩减　　　　“新政”为地产开发商“再添堵”　　　　近期，上市房企非公开发行股票融资方案或被否定或延迟退出，甚至放弃发行。而在地产“新政”调控下，地方政府如上海的“沪十二条”曾经提出将会提高预征的土地增值税。兴业证券近期一份研究报告指出：细则中提出要提高土地增值税预征比例，若该项政策一旦严厉执行，将从一定程度上打击囤地行为。同时，将“对开发商的资金造成一定的压力。”　　　　记者从北京的投资公司相关人员那里了解到，目前该公司的客户在“市场和政策的压力下”有所增多，而且这些客户以中小房地产开发企业为主。这些中小企业融资往往用于购地、开发以及股权收购等用途。记者向其询问原因时，该名人士介绍部分是由于目前银行信贷规模下降以及信托融资受阻所致。　　　　华创证券地产分析师杨现领在接受记者采访时也提及，前三季度银行对房地产开发商的信贷额度基本逐步释放，预计四季度银行贷款将进一步收紧。　　　　房价“下行”趋势明显　　　　自筹资金难解开发商资金“近渴”？　　　　2010年4月份以来，国房景气指数显示房企资金来源回落持续下滑。而房地产开发商的资金来源中，自筹资金所占的比例越来越高。　　　　根据华创证券杨现领的介绍，房地产开发商的资金来源将更多地依赖定金和预收款。如果政府启动预付款专项账户管理的话，再加上在目前调控的背景下，商品房成交量若呈下滑趋势并伴随成交量的减少，那么“开发商下面的资金来源会更加地收缩。”　　　　而浙江证券最新研究报告估计，未来2-3个月商品房成交将会反复和震荡，而其所公布的10月2日-10月8日的15个重点城市总成交套数和成家面积均环比下滑。从其公布数据显示，“银十”并未有一个良好开端。　　　　为此，记者向多位专家求证。他们表示，深圳和上海细化政策的出台都表明此次调控日趋严厉，房地产市场应该会进入到一个“二次调整”或是“二次观察”的过程。而在华创证券地产分析师杨现领看来，在这个调整期里房价“只有下行的压力，没有向上的支持力”，并且相关情况将会持续一段时间。　　　　虽然，以往的房地产调控政策往往伴随着供给的压缩，但是这次调控政策有所不同。本次调控关注供给层面，甚至以供给为主导——相关保障房供应计划是“新政”中一大重点，“沪十二条”还提出要增加居住用地供应总量。房地产市场供应量的增加将从另一方面抑制房价在调控后的“反弹”幅度。因此，即使未来调控政策结束，亦不能保证房价会大幅反弹。存在房价中的种种不确定性，使得开发商自筹资金亦受到限制。　　　　信托能否成为救命稻草？　　　　6-9月份以来，多家上市公司发布以股权质押或是债权收购的方式将信托资金引入到房地产市场。用益信托工作室分析师接受记者采访时指出，1-9月份以来投资于房地产行业的集合类信托产品共计373个，涉及资金总额1243亿左右，投资于房地产领域的集合类信托产品占全部集合类信托产品的50%左右。那么，是否信托资金将成为房地产开发商的资金提供者？　　　　记者就此问题咨询华创证券地产分析师杨现领，他认为信托资金未必会大举进军房地产市场：从整体上来看，信托融资与银行信贷一样，对风险和收益的权衡是其主要的考虑，因此具有明显的顺周期性质。一旦调控出现，在银行信贷等其他融资额度减少的情况下，信托规模逆市增发的可能性不会太大。在他看来，随着地产调控政策的强化，不仅银行信贷会关注房地产市场的下行风险，信托也是一样的。因此，信托业将会主动地、而非被迫的去控制其发行规模。“发行规模在未来几个月或许会有一个明显下降，下降的幅度则视地产行业本身的风险而定。”　　　　这一说法得到用益信托工作室的支持。记者采访用益信托工作室分析师时，该人士表示，9月份信托产品数量少了一些，发行45个信托产品，涉及金额大约为126亿元。“和前面几个月相比，比如7、8月份信托规模都在200个亿左右……从目前掌握的情况来看，有一定的减少。”用益信托工作室分析师告诉记者，如果国家调控政策持续进行下去的话，即使目前房地产信托产品保持在一个较高的水平，出于对风险和不确定的考虑，未来投向于房地产的信托产品的发行规模、数目或许会有所缩减。　　　　那么，若是真如预测中开发商多条融资渠道都受到限制：诸如四季度银行信贷缩减、信托发行规模减少，而调控下房地产开发商推盘受阻，房地产开发商资金链真的会遭遇“四面楚歌”吗？　　　　民资和险资，谁将拯救地产开发商？　　　　华创证券杨现领告诉记者：资金的特性永远是追逐盈利，在当前通货膨胀预期逐步强化，以及投资渠道狭窄的情况下，民资或可能进入到房地产市场。相对而言，房地产市场资本回报率较高；而且对于其他垄断性行业来说，资金进入门槛较低；最后，房地产行业从长期角度来看，预期将是一个向上的周期。因此，民资可能成为“一个重要的潜在资金来源”。不过，民资究竟会从多大程度上影响房地产市场调控的效果，仍需拭目以待。　　　　另外，Wind一份研究报告指出，9月初保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》，有逾4500亿元人民币的资金有望进入房地产领域。　　　　无论如何，房地产开发商日渐“干涸”的资金源头，有待于“富氧血液”输入。

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