航头镇地块为何高溢价328%？

　　从本次拍卖的地块用途来看，大多为商业用地，可见，这和之前推出的“沪十二条”有关，政策主要打击住宅市场，而商业地产无影响，政府推地之意相当明朗。可是仅有的两块含住宅用地的土地之一――航头镇地块却创出了328%的溢价率。业内人士分析，这主要是因为该地块出让底价相对现有房源价格确实较低，而且未来规划也看好。　　　　原因一：未来的中心镇、郊区商贸中心　　　　航头镇地处奉贤、闵行和原南汇交界之处，是新一轮《上海城市总体规划》中明确重点建设的22个中心镇之一和上海商业“十一五”规划提出要发展的郊区4个交通网络型商贸中心之一。　　　　航头镇规划有轨道交通11号线通过，但站点距离航头中心镇较远；18号线规划终点站也设在航头中心镇，但属远期规划，近期还无法借力，区域居民往来中心区主要依托公共交通或私家车。沪南公路是该板块通往市区的主要道路，目前路况较为拥堵。航头楼市价值也面临交通瓶颈因素。　　　　原因二：相对周边房价，底价较低　　　　航头镇的房地产开发以别墅为主。目前在售的楼盘有长泰东郊御园，该项目目前在售的联排总价为450万-600万元/套，面积在187-223平方米之间。南郊中华园联排别墅价格区间为450万-700万元/套，面积在220-260平方米之间。公寓目前没有一手在售项目，金色航城今年年底推出二期房源，价格未定，一期房源目前二手售价为11000元/平方米左右，社区底商均价为12000元/平方米。地块周边较为成熟的商业项目有亿联全球家居建材中心，售价为16800元/平方米左右。　　　　中原地产研究咨询部经理龚敏认为，一方面板块发展远景看好。目前航头已是上海东部中端别墅群集地，正处于从零星布点到正和提高的快速成长通道中。随着中高端消费客群的不断导入，区域价值也得到有效积淀并快速拉高。另一方面，相对于目前地块周边房价水平，2450元/平方米的出让底价属于较低价格，一定程度上助长了高溢价的形成。10494元/平方米的楼面地价相比周边20000-26000元/平方米的别墅售价来说，后期开发仍存在合理的利润空间，预计项目住宅物业开发后售价可在25000元/平方米以上。(新闻晨报徐运)

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