二次调控银行加息迎面来 开发商资金链能撑多久

　　自从4月房产新政出台，开发商熬过四个月，好不容易“点刹”下来的房价，于9月开始跃跃欲试，全国房价又露出反弹的苗头，这让开发商刚刚浮出水面喘一口气，准备抓住“金九银十”的尾巴大干一场。　　　　然而，9月29日的“二次调控”如期而至，广州、北京、上海、天津、深圳、杭州等十多个城市限购三套房。调控使得部分购房者保持了观望态势，这也让原本就不宽松的地产商资金链更为紧张。　　　　祸不单行。本月19日晚间，在时隔两年零十个月之后，央行突然宣布加息，一年期存款利率上调0.25％。虽然加息幅度不大，但上游银根拧紧和下游购房者再次持币观望，就如同两记重拳，又把开发商摁入水里。　　　　这半年来，地产开发商的资金链条正在渐缩渐紧，在政策和市场的双重压力下，部分地产开发商融资面临“四面楚歌”。　　　　新政第一阶段：　　　　多数开发商“不差钱”　　　　“自4月房产新政实施以来，从商品房销售量来看，武汉房市可以分为两个阶段。”亿房研究中心谢添说，一是4月至8月的新政头一阶段，武汉商品房月成交量维持在四五千套，日均销量120套左右，属于购房者的持币观望期。但这一阶段，大多数开发商恰恰“不差钱”。　　　　亿房网研究中心提供的数据显示，新政实施后的5—8月，购房者陷入深度观望期，武汉楼市成交量也一直处于低迷状态。　　　　4月份新政出台的当月，江城楼市成交量开始下降。5月份，楼市成交4572套，较4月减少2617套，降幅达36.4％；6月成交不足4000套；7月成交开始反弹，成交5408套，重返5000套成交量。　　　　虽然成交量低迷，但武汉房价依然“高企”，主城区成交均价维持在6600元/平方米附近震荡，几乎没有出现100元/平方米的实质性下跌，开发商“硬扛着”房价不跌，原因之一就是“不差钱”。　　　　汉口解放大道球场街的一楼盘销售经理向记者表示，从去年4月到今年一季度的销售金额，相当于过去两年的销售额。开发商去年没有高价拿地，现金流相当充裕，真的“不差钱”。　　　　而武昌珞狮南路上的一楼盘，自去年底开始销售，到今年6月九成多房源已经售出，开发商在不紧不慢地销售尾盘。数据显示，该楼盘利润率超过35％，开发商已经赚足了利润。　　　　“经过2009年一年的火爆销售，当年又没有斥资买地，本地不少中小开发商日子过得很滋润，所以才能悠然地淡看量跌价不跌。”本地一家资深地产策划人士说。　　　　不过，并非所有的开发商日子都好过。　　　　比起每次只开发一两栋楼的中小开发商，一手推新盘，一手腾出来拿地的实力开发商，反倒感觉到了资金的压力，开始出现“差钱”的窘迫。　　　　5月起，受银行收紧放贷影响，本地几家房企，不惜纷纷转道高成本的股权信托方式融资渡难关。其中，南国置业全资子公司武汉南国商业公司通过江西国际信托，发行两年期总额为3亿元的股权信托；本地另一个上市房企福星股份，为了参与多宗城中村改造项目，其旗下武汉福星惠誉置业有限公司，也通过信托融资方式募资10个亿，用于“武昌三角路地块”的项目开发。为此，福星惠誉将支付高达12％的年息。　　　　[-PAGE-]　　　　房产调控中后期：　　　　中小开发商勒紧裤腰带　　　　“眼看着房价下跌无望，购房者开始出手，从8月份成交量开始反弹，9月商品房成交量更是一举突破1万套。”　　　　谢添分析说，房产调控的后半段，商品房价格有所抬头。本地的开发商，尤其是主城区的楼盘趁机加大了促销力度，随着成交量的攀升，快速回笼销售资金。不过，供应量充足的三环外围以及郊区楼盘销售依然不见好转，一些中小开发商逐渐“勒紧裤腰带”，开始四处自筹资金渡过难关。　　　　数据显示，虽然上半年各大银行对开发企业贷款依然慷慨，但从三季度开始，银行对房企开始逐渐“关闸蓄水”。有开发人士表示，银行开发贷款收紧已经让部分房企不得不勒紧腰带。“通过这轮调控，万科、金地、保利等大型开发商依靠市场销售回笼资金，尚能渡过难关，这里深度分析一下需要深圳官方造价信息期刊立即登录祖国建材通(www.zgjct.com),获取深圳市建筑装饰、园林绿化、市政安装等工程专业造价信息,支持PDF扫描件及Excel表格查询下载，但不少中小开发商的形势正越来越严峻。”一大型开发商的销售人士告诉记者。正常渠道融资行不通了，开发商不得不另辟蹊径，比如信托融资、民间借贷，有的甚至断臂求生，与实力开发商共同开发自己的项目。　　　　在银信合作叫停之后，开发商只能投奔信托公司。据一位房地产企业融资人士透露，信托公司虽能拿出钱，且融资成本在20％左右，“但为了救急也只能找它们。”　　　　此外，民间借贷也成了开发商渡过难关的融资渠道之一。　　　　汉口一家地产咨询公司老总告诉记者，对手握现金的中小开发商来说，今年也不是说没有收益。由于今年上半年楼盘销售一空，2008年没敢拿地，2009年和2010年又抢不到地，不少小开发商“拥金自重”，时刻在寻找着新的机会。　　　　在今年长达半年的最严厉房产调控之下，一些本地有项目的开发商，出现了资金压力。这时，手握现金的开发商们，趁机“高价”放贷，坐收渔利，半年的收益率高达20％以上，有的年收益率甚至高达50％。　　　　二次调控和加息：　　　　找钱之路“添堵”　　　　就在开发商们憧憬着抓住“银十”的尾巴之时，9月29日的“二次调控”如期而至，广州、北京、上海、天津、深圳、杭州等十多个城市限购三套房。　　　　本月19日晚间，在时隔两年零十个月之后，央行突然宣布加息，一年期存款利率上调0.25％。　　　　市场人士分析说，尽管二次调控只是对原先房产新政的延续，此次突然加息幅度也不大，开发商楼盘销售不会产生较大影响，但无疑会加剧购房者的观望情绪。　　　　从市场上看，进入十月以来，武汉楼盘销售出现“量跌价涨”势头。在十一国庆节长假期间，武汉有十余个楼盘不惧二次调控，纷纷开盘或加推，但是销售成绩不尽如人意。　　　　亿房研究中心数据显示，十月前两周，全市主城区在售楼盘349个，周成交均价上涨接近20元/平方米。尽管涨幅不大，但是在9月底二次调控出台后，仍然保持上涨的势头，可以看出开发商死咬高价的决心。　　　　不过，购房者还在观望。十月第二周武汉市商品房销售套数1705套，较前一周减少280套。价涨量跌是开发商同购房者僵持状态的最新写照。　　　　地产人士分析说，不少房地产公司原本都把十月、十一月当做完成年度销售的重点，但二次调控的到来，打破了这一计划，业内普遍认为“银十”很可能流产。这将给部分企业原本已经很紧张的资金链带来更大的压力，开发商的找钱之路将“再添堵”。