政策初期楼市阴晴反复

　　表情一：一手房成交量屡突破　　　　中房信数据显示，10月第一周，即10月4—10日，全市商品住宅的成交42.57万平方米，环比上升41.9%。这已经是上海楼市成交量持续第10周上升，同时也创下了近49周以来的成交量新高，达到去年房价爆涨时的高峰水平。　　　　从交易个案来看，第一周成交1万平方米以上的个案达到8个，其中奉贤南桥的恒盛湖畔豪庭成交面积4.6万平方米，再创今年以来单周的成交高位。嘉定南翔的金地格林风范城也再次集中交易了3.4万平方米。　　　　9月30日及10月8日，这两个新政出台后的第一个交易日，成交量皆达千套以上，市场各方拥挤“末班车”效应显现无遗。　　　　表情二：延缓上市销售成常态　　　　房地产时报记者调查发现，“银十”开盘新盘中，没有购房者期待中的降价出现。业内人士分析，新政出台不过数日，开发商也需要观望一段时间。另外，仲量联行上海董事总经理顾东尼认为，今年开发商的销售指标大多完成，在这种情况下，期待开发商马上降价并不现实，更有可能是延缓项目上市节奏。　　　　数据显示，10月以来共有12个新盘推出25.27万平方米房源，但受“一房一价”和“结构封顶”政策影响，众多预期在10月初开盘的项目没能如期上市，下一轮供应高峰可能出现在10月底、11月初。　　　　表情三：二手房惜售行情再现　　　　合富置业市场研究中心最新调研数据显示，10月8-10日三天前来行咨询新政细则及贷款的买房者络绎不绝，但是约四成的买方产生了观望情绪，即使是原本打算在“银十”购房的买房者，也因为政策的变化而入市犹豫。　　　　合富置业市场研究中心分析师陈颖雅指出，自从10月7日晚上政策落实后，不少原先在分行有挂牌房源的业主10月8日一大早就前来调整挂牌总价，有些甚至撤牌或者转售为租。这些业主以拥有两套及以上房产居多，除担心近期成交量价下滑外，“限购令”也让业主产生了惜售心态。但针对自住刚性需求，政策令这类房源更加稀缺，如宝山、闵行和松江等交易集中的中外环购房者不会观望很长时间。从4月第一波政策出台至今，区域内以自住为主的刚性需求寻房心切，并且购买力度始终没有减弱。政策效应对首套购房者影响有限。调研结果也表明，超过半数的购房者表示计划半年后完成购房，特别是对房地产税征收普遍怀有强烈期待，寄望通过对多套房炒家的打击控制房价，买到称心如意的房屋。　　　　表情四：税收收紧后又回原型　　　　继10月7日“沪12条”细则出台后，10月8日，某区房产中心从严征收个人所得税，但意外地是，短短四天后，该征收标准又折回原型。　　　　某区10月8日至10月11日试点的个人转让住房征收所得税标准为，如果持有的房屋在5年内进行交易，不再按照普通住宅总价1％、非普通住宅2％征收个人所得税，而是按照差额的20％征收。而以往，个人转让二手房所征收的个人所得税可自行选择按总价还是按差价收，通常取较低的一个。该标准的出处是，财政部10月1日发布的《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，明确“对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。”　　　　举例来说，如一位客户在若干年前买进一套总价为200万元住宅，四年以后该商品房总价翻了一倍，如今客户想以400万元的价格出售，如按总价征收个人所得税为4万元，如按虹口区试点标准则需支付40万元的高额个人所得税。　　　　当该试点开始引起普遍关注，并被视为强征个人所得税可能从个别区试点至全市范围的信号，该区于10月11日晚临时撤销。业内人士分析暂停的原因可能是“打击强度过大，不利于逼出市场供应量。”　　　　表情五：异地房、商业房受欢迎　　　　新一轮政策密集出台，却让调控外的商业房和没有出台限购令地区的异地房另辟蹊径。　　　　近日，中大地产集团在昆山推出的中大·简界一期开盘就基本售罄，热销2亿元，二期预约客户也已经超过600组。这个楼盘距离市政府、科博馆及城市生态公园1公里以内，由11栋高层住宅、1栋酒店公寓以及沿街商业组成。首批推出的房源为两梯两户约130平方米3+1房以及两梯三户约90平方米2+1房，户户赠送设备阳台，开盘优惠后均价7500元/平方米。这次开盘也是今年昆山楼市少有的火爆热销场面。购房者多看中的是中大·简界创新的户型、合理的价格、全新的意式时尚生活理念。　　　　4月楼市新政以来，已经有不少住宅投资客转投商铺，如今又出台“限购令”，转向投资商业物业似乎成为投资客的惟一选择。“限购”以后，这几天个别业主开始跳价，某中介人员向记者透露，业主跳价的幅度在10%左右，本来已经有点供不应求的市场，在住宅“限购”以后，显得更加躁动。同时，销售人员也更倾向于推荐商铺楼盘，比如江桥万达soho、嘉兴中港城等一手商业地产项目。每逢周末，看房的巴士都能召集一批投资客实地看盘。　　　　业内人士表示，连番调控后，投资风被迫刮向不受调控的产品。比如江浙一带的商业项目以及还未出台限购令的昆山、花桥等地的住宅项目。因为在现行政策下，购买商业地产不管套数多少皆可贷款，而异地购房只要看中项目有加分的潜力，投资客仍可一次性购多套房。

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