68个综合体将亮相 成都未来商业格局大改变

　　商业地产解码之城市综合体　　　　在售及规划即将建设的成都城市综合体项目究竟有多少？它们集中在哪些区域？成都城市综合体是否会面临供大于求，存在过度规划和开发的危机？日前刚刚结束的“城市综合体论坛”上与会专家一致认为，成都城市综合体尽管看起来数量较大，达到了空前的68个之多，但目前仍为城市综合体发展的初级阶段，真正属于城市综合体的项目也还寥寥可数，未来三五年内成都的城市综合体项目将呈现飞速发展的态势，人力资源及专业团队、项目的差异性规划、综合体创新等方面仍然存在较大难题，北京、上海、深圳等一线城市的前车之鉴值得学习。　　　　体量　　　　68个城市综合体，成都未来商业格局大变　　　　“截至目前，成都在建和规划即将开建的城市综合体项目已经达68个之多，而且10万平方米以上建筑规模的城市综合体数量达到58个，10万平方米以下的只有10个，成都目前可以预见到的城市综合体开发量接近千万平方米。”四川省商业地产联盟秘书长、四川省商业连锁协会会长冉立春表示，很难说成都能不能消化掉那么多的城市综合体，未来成都巨大的城市综合体会存在一定市场压力。　　　　冉立春表示，统计的68个城市综合体还不包括周边郊县区域，主要是主城区内及城南天府新城区域的综合体项目。另外截至10月20日，成都主城区内5000平方米以上经营面积的商场有124家，体量达到310万平方米。超市大卖场有45家，百货店有27家，家具建材有31家，专业店及其他有21家。“这是目前成都城市商业的现状，除了少数几个项目外已经投入经营并成功经营的城市综合体项目还屈指可数，目前城市综合体在成都仍然处于初期阶段。”冉立春表示，如果68个城市综合体逐渐建成并投入使用，成都未来的商业格局将发生巨变。　　　　格局　　　　两大区域上演城市综合体大战　　　　四川省商业地产联盟在本次论坛上特别公布了“成都首张城市综合体分布图”，从分布图上我们可以清晰地发现，未来成都的城市体主要集中在成都主城区及城南的天府新城区域。主城区范围内主要沿着“城市中轴线”纵向分布，而城东东大街及武侯大道区域都是较为集中的区域。　　　　跟着城市中轴线，从北到南依次是龙湖北城天街、沙湾现代城、金牛万达广场、文殊坊2期、富力天汇、成商2期、成都国际商城、银石广场、苏宁春熙广场、华置广场、仁恒广场、来福士广场、华宇蓉国府、华丰购物中心、苏宁广场、大鼎世纪广场、凯丹广场等。其中，一环内的城市综合体数量就超过10个。除了中轴线外，市区内另外集中的区域是双楠、武侯大道外双楠片区以及城东东大街区域。中粮大悦城、合力达广场、莱蒙置地广场、庄士国际广场、九峰国际商业广场等项目都集中在二环外武侯大道区域，而华润万象城、环球贸易广场、信和广场、龙芯东方城等则集中在城东东大街区域。　　　　“在市区范围来看，当前城市综合体的分布与城市开发热点基本一致，外双楠、武侯大道以及地铁1号线带动下的城市中轴线，还有未来的东大街区域本来也是住宅开发、城市建设的热点区域。”冉立春表示，除了市中心以外城南的天府新城则最为抢眼，目前城南三环外的城市综合体项目数量达到25个之多，以“城市综合体”作为“先锋队”，成都似乎希望借城市综合体来打响城南天府新城的战役。　　　　建议　　　　避免正面竞争，讲求多功能　　　　每一个商场里边都是JackJones、Only，每个城市综合体里边都是很雷同的品牌店，那这样的商业竞争显然还处于极为初级的阶段，未来城市综合体一定是多元化的。“不是只有一味的开发高档城市综合体，我们其实也可以开发一些很轻松的，有特色的城市综合体项目来，比如说穿着睡衣就可以去逛的城市综合体。”成都伊藤洋华堂董事长总经理三枝富博在本次论坛上就公开表示，未来城市综合体发展应该有两条道路：一是在黄金地段打造的高档次的、五星级的综合体项目，另外就是顺应地区的需求，满足特定人群的消费习惯，按照地区的需求来发展综合体。　　　　“既然成都人喜欢三圣花乡，喜欢农家乐，那我们在开发综合体的时候可不可以建造一个专门是花乡的综合体，或者专门是搞体育运动的综合体，或者专门是一个泡温泉的综合体，我认为这都是可以去想像的。”三枝富博在本次论坛上就公开表态，并非所有是城市综合体都必须按照五星级来开发，伊藤洋华堂也希望能够和有着很强创新能力的城市综合体合作。　　　　成都数码广场董事长唐立新也认同三枝富博的观点，“城市综合体之间要讲求经营创新，注重错位经营，不能每个城市综合体都建得差不多。比如现在成都数码广场和未来的来福士广场挨着，数码广场做电脑数码产品，而未来的来福士广场主要瞄准百货，两者就能够互相带来促进。”很简单的一个道理，两口子来逛街，男的逛数码广场女的逛来福士，差异化经营、错位经营对于城市综合体同样重要。唐立新表示，城市综合体数量众多不可怕，可怕的是城市体开发商没有创新的理念。　　　　成都商报记者李杨摄影杨刚　　　　现在购物是消费时间　　　　全国工商联商业不动产专业委员会主任　　　　朱凌波(微博博客)：　　　　现在城市综合体的购物中心已经不是上世纪70、80年代的购物，是什么？是消费时间，快速的标准连锁化是发展主体，但是个性化、多元化的主体也在不断出现，我们在追求高速生活的时候，连锁化是能满足主流的消费。但是随着人类的发展，不同的多元化的需求也会呈现，像日本分层消费、个性化消费已经成了主流。中国目前百货加大卖场加电影院加溜冰场，这是我们的主流。随着城市化的发展，全民素质的提高，休闲水平的提高，文化的提高，未来中国也会进入一个连锁化和个性化并存的形态。　　　　学会当裁缝，做订单地产　　　　四川省商业地产联盟秘书长　　　　四川省商业连锁协会会长　　　　冉立春：　　　　我给开发城市综合体的朋友提三个建议。第一，学会当裁缝，也就是说做订单地产，要做订单地产充分性的物业，不是签一个合同就完了。第二，不要在北极卖雪糕，不要在赤道卖棉袄。你说一平方公里内一万人都没有，你非得把家乐福弄进去，家乐福社区居民要达到多少是有一个数量的，你不要逆商圈的氛围做事。第三，开酒楼的不要养龙虾。你是开发商，将来专业分工会越来越细，有一些做城市综合体的，就说餐厅我们自己做了，坏了！你开酒楼的就不要养龙虾，这就是跨业了，做不专业的。　　　　花乡综合体、温泉综合体　　　　成都伊藤洋华堂董事长总经理　　　　三枝富博：　　　　希望能有两种发展道路，一是高级的综合体，另一方面我认为应该顺应地区的需求，按照地区的需求来发展综合体。如果在不同的地区，只是把同样的东西拿来拷贝的话，不会创造新的价值。我们可不可以建造一个专门是花乡的综合体，或者是专门是搞体育运动的综合体，或者是专门泡温泉的综合体，我认为这都是可以去想像的。　　　　标准　　　　开建综合体六大指标　　　　全国工商联商业不动产专业委员会主任朱凌波　　　　首先是政府资源，城市综合体一定要规划在公共交通便利、城市资源配套优越的地段；　　　　其次，要充分解决城市综合体的开发资金来源；　　　　第三，快速的发展没有品牌就不具备条件，像华润、万达、宝龙、中粮等企业开发的购物中心就具备了品牌优势；　　　　第四是产品开发模型及标准，哪些物业销售哪些自己持有，如何促进项目良性的持续发展，目前万达、华润、中粮都已经形成了很好的开发模式；　　　　第五是城市综合体的专业开发人才及运营团队；　　　　第六，城市综合体其实就是一个大的盒子，大的商业应该装什么样的商品、品牌、业态？商业经营如何创新？成都在城市综合体开发商还有很多难题需要一一克服。

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