高价拿地房企走高端路线 透视豪宅潜力

　　在密集的调控新政攻势下，今年的土地市场依旧出现了地王身影。令人惊奇的是，“高价”拿地的多为品牌开发商，他们是一时冲动还是有备而来？今后上海住宅市场格局将会因为今年的土地成交而出现怎样的变化？　　　　今年8、9月，宝山罗店、松江新城先后出现两块区域楼板价地王，紧接着10月中旬，也就是上海版调控细则出台一周后，在航头中心镇A1储备地块的出让过程中又惊现328％的溢价率。纵观今年这些“高价”拿地的企业，几乎都是品牌房企，他们普遍具有高超的产品创新能力，其中部分企业只专注于豪宅开发。从这些品牌房企拿地的分布范围来看，基本可以对未来上海的新兴高端住宅板块描绘出一个大致的版图。　　　　调控后，住宅用地仍竞价激烈　　　　同样是面对重磅调控，今年开发商的拿地心态与2008年显然大不相同。2008年，土地市场曾经一度低迷，流拍地块频频出现，就连原本热门的住宅地块也大肆降温，少人问津，因此，当年仁恒才得以以底价将森兰A1-1、A1-2地块收入囊中。但是今年的情况是，虽然自4月以来楼市经历多次调控，但是，土地市场受到的影响显然远不及2008年，除去一些商业用地以底价成交，住宅用地却依旧吸引了众多开发商的关注，由此出现了多个高溢价率地块，有些地块成交楼板价甚至创下区域历史最高记录，如今年8月初，远洋地产旗下项目公司北京远乾置业有限公司以19亿元一举包揽了罗店新镇两幅低密度住宅地块，其中，罗店新镇F1-6地块成交价格为13.77亿元，楼板价达到2.13万元/平方米，溢价率31%，成为了宝山地块楼板价新地王。9月初，上海合生房地产开发有限公司以12.46亿的总价拿下了广富林2—5号地块，楼板价为16488元/平方米，溢价率131％，刷新了松江楼板价记录。　　　　除去一些“高价”成交的住宅地块，其他住宅地块虽然溢价率不高，但是参与竞拍的开发商依旧不少，积极参与和保守加价，成了开发商的普遍心态。在现场竞价时，除了特别热门的居住地块，其他地块参与竞拍的开发商拿地心态已更偏理性，在现场竞价时开发商书面报价的价格都相差不大。总体来看，更多的开发商已经深刻认识到淡市是拿地好时机。　　　　“高价”拿地房企或走高端路线　　　　去年上半年，在住宅市场刚刚复苏的时候，上海最早爆出“高价”拿地的企业是金地。当时，上海住宅市场稍有回暖，土地市场也才刚刚走出流拍阴影。金地却在4月末以5579元/平方米的楼板价，5.6亿元的总价拿下了徐泾镇3号地块，溢价率82％。此后又在7月以14499元/平方米的楼板价，30.48亿元的总价拿下了青浦区赵巷镇特色居住区10号地块，溢价率高达222.2%。当时，有业内专家认为这两幅地块拿地价格偏高，不过，金地却表现得十分胸有成竹。如今，这两幅地块上正在建造的就是金地大名鼎鼎的天字号高端产品——天御和天境。　　　　今年，历史又有重演的趋势。高价拿地的地块，基本上都被产品创新能力卓越或是专注于开发高端住宅的品牌企业收入囊中。今年2月，上海仁恒杨浦房地产有限公司拿下了徐泾镇徐盈路东侧B4-01地块，溢价率达到430.7%，楼板价达到15498元/平方米，这发生在今年这一轮调控之前。不过即使在新政后，也不乏“高价”拿地的例子。8月北京远乾置业一举包揽了罗店新镇两幅低密度住宅地块，该地块成了区域新的楼板价地王。9月上海合生拿下了广富林2—5号地块并刷新了松江楼板价记录。随后，仁恒以28.975亿元的价格获得唐镇新市镇D-04-14地块，折合楼板价16102元/平方米，溢价率高达127%。到了10月，上海版调控细则出台，土地市场却方兴未艾。10月14日，上海浦东航头中心镇A1储备地块被金地地产和天津稳富股权投资基金以22.86亿元收入囊中，溢价率高达328％。专家分析，这些地块的楼板价均超过当地房价的一半，有些甚至十分接近当地房价，预计品牌企业将通过在产品创新上下功夫或是走高端住宅路线来保证利润率。　　　　中环外豪宅热销为企业树立信心　　　　今年豪宅市场行情走俏也许会成为另一个促使开发商进军高端住宅市场的重要诱因。　　　　上海豪宅市场相对于其他细分市场受调控冲击较小。上海细则出台后，高端住宅和大户型产品市场虽然一定程度上会受到限贷的打压，但是政策中的限购令同时也给了其中部分产品机会。由于投资者近期只有一次投资机会，高端住宅或受益于限购政策。在此背景下，即使是在新政密集的9月末到10月中，热销豪宅依旧比比皆是。中房信数据显示，上周（10月18日—24日）商品住宅的平均成交价格受到星河湾、仁恒怡庭两个项目的拉动，再度上涨了4.17%，达到23372元/平方米。受到市场回暖带动的豪宅成交在10月集中体现，因此10月平均成交价格也可能远超9月水平。专家预计豪宅的热销将促使众多开发商在该细分市场进行更多的投入。　　　　今年豪宅开发除了吸引了越来越多开发商以外，还出现了另一个明显趋势：豪宅市场中无论是别墅还是公寓的开发多集中在中环外甚至郊环附近。　　　　早在前几年，上海内环内的住宅用地就呈现供应严重紧张，而且价格令很多大型品牌开发企业也望而却步。一位不愿意透露姓名的开发商表示，公司两年前进军上海，但是至今只在郊环附近拿到过两块住宅用地，为了想在上海扩大品牌影响力，也曾考虑在市中心拿地，但地价实在太贵，不要说内环，在中环内拿地的愿望也很难实现。不过即使拿到的都是郊区地块，公司还是决定走擅长的高端产品路线。　　　　豪宅开发移师中环外已形成了明显趋势。这除了因为多数开发商承受不起市中心地价外，还和如今热销豪宅大都集中在中环外甚至郊环有关。如在闵行，今年的豪宅走势就十分惊人。当地的上海星河湾公寓虽然开盘时单价比预期高，而且几乎全部为千万元以上的房源，却仍然在开盘当天获得了七成以上的销售业绩。距该盘不远的御涛园在7月创下3天内连续成交多栋独立别墅的纪录，更有一批客户订下7栋之多。在杨浦新江湾城，7月开盘的九龙仓玺园以及10月开盘的仁恒怡庭，都呈现迅速去化。　　　　[评论]　　　　地王命运　　　　去年下半年，上海楼市已相当火爆，当时的土地市场有一个明显特点，在后期土地市场竞争趋向白热化的时候，中小开发商依然恋战，抢地冲劲十足。相反地，一些品牌开发商只是在拿地热潮刚来的时候参与度较高，到了后期，不少品牌开发商在竞价过程中反而“输”给了小开发商。这一奇怪的现象曾一度引发业内专家的关注。　　　　这种现象一直持续到去年年末，不过，在今年新政以后，地价在一定程度上被平抑，这一情势则立即被扭转。去年曾在一些郊远地区拿下楼板价超过万元地块的某些中小开发商，今年早已不复当年的豪气，甚至有些被笼罩在退地阴影下，而品牌开发商则再度披挂上阵。　　　　在目前吸引了广大品牌开发商参与的上海土地市场，大多数地块的溢价率虽然不太高，然而依旧有地王出现。由于市场背景不同，今年的地王和往年的地王也有很大的不同。从前的地王出现往往是由于被当时住宅市场的向上走势推动，带动了土地市场趋热，后来市场转冷，一些地块便遭遇尴尬。而今年调控下的市场原本就相对理性，新政下的地王也同样是理性产物，拿地的品牌开发商基本都具备高超的产品研发能力。因此同是地王，命运应该会有所不同。　　　　未来新兴豪宅版图预测　　　　从去年年底至今，众多中环外地块被金地、仁恒、绿城等一批品牌地产企业相中，不惜以“高价”拿地。依照以往经验，这些地块将来开发高端产品的可能性较大。预计在这些地块上开发商最快可在明年建成住宅上市。受此影响，地块所在板块的品位、档次甚至当地房价都有可能受到推动，购房者可予以关注。　　　　松江新城：今年多个品牌开发商集中进入　　　　新进驻品牌：合生、招商、北方城投等　　　　今年，松江新城进入了集中推地时代。从广富林2—4号地块、广富林2—6号地块到广富林2—5号地块等，多幅低密度地块成功出让。其中，9月1日广富林2—5号地块的现场竞价吸引了多达9个竞买人前来，最后，上海合生房地产开发有限公司以12.46亿元的总价拿下了广富林2—5号地块，楼板价16488元/平方米。该地块刷新了广富林2-4号地块在今年2月创下的纪录，成为松江楼板价新地王。另外两幅地块中的广富林2—6号地块被上海北方城市发展投资有限公司摘得，广富林2—4号地块被上海招商置业有限公司和上海朗达实业有限公司摘得，由此可见松江新城地块对众多品牌企业的巨大吸引力。　　　　今年成交的松江新城这几幅地块，地理位置十分接近，容积率基本都在0.8。未来将开发低密度住宅产品。从相关住宅市场来看，周边同样低容积率的在售楼盘比较少，且多分布在新城西侧，如绿地诺丁山、上泰绅苑、红墅1858等，联排别墅价格一般在18000—25000元/平方米。两幅地块周边目前公寓供应较多，如保利西子湾、绿地蔷薇九里等，公寓售价约为13000—16000元/平方米。　　　　宝山罗店：高端成气候导致地价走高　　　　新进驻品牌：远洋地产　　　　品牌开发商云集的宝山罗店从今年年初开始就由于多个高端楼盘热销引发市场关注。今年，该板块又有新的品牌房企进驻。8月，远洋地产旗下项目公司北京远乾置业有限公司以19亿元一举包揽了罗店新镇两幅低密度住宅地块——罗店新镇F1-4地块和罗店新镇F1-6地块，其中，罗店新镇F1-6地块成交总价为13.77亿元，楼板价达到2.13万元/平方米，溢价率31%，成为了宝山地块楼板价新地王。由于当日成交的两幅地块容积率都是0.6，且有限高要求，因此未来预计将建造高端别墅产品。据了解，远洋地产创立于1993年，在香港联合交易所主板上市，是北京最大开发商之一。这是远洋地产首次进军上海市场。　　　　据了解，罗店新镇目前已聚集了包括上海置业、中华企业、朗诗、万科、景瑞等知名房企。住宅市场目前在售的项目多为高品质的低密度精装住宅，其中，香岛原墅的精装叠墅当前价格为2.6万—3.3万元/平方米，公寓价格约为18500元/平方米。另一个高科技住宅项目朗诗·绿岛其别墅售价达到3.5万元/平方米。　　　　浦东唐镇：专业豪宅开发商为板块加码　　　　新进驻品牌：仁恒、绿城等　　　　和松江新城、宝山罗店相比，进驻浦东唐镇的品牌房企可能数量上不占优势，但是品牌实力却不容小视。有了专注于豪宅开发的仁恒、绿城的进驻，预计未来唐镇板块的住宅市场将非常值得期待。　　　　今年9月30日，新加坡仁恒置地集团以28.975亿元的价格获得唐镇新市镇D-04-14地块，折合楼板价16102元/平方米，溢价率高达127%。此外，去年12月，浙江绿城拿下唐镇新市镇C-1-1a、C-1-5a地块，楼板价高达19040元/平方米。从拿地价格来看，两地块的成交楼板价都比较接近在售楼盘房价。据了解，在当地住宅市场，保利金爵公寓二手房售价约为1.8万元/平方米；毕加索小镇公寓目前售价约为2万元/平方米。业内专家认为，唐镇板块位于浦东新区的中心区域，靠近浦东机场、迪士尼，邻近轨道交通2号线东延伸段，区域未来发展潜力很大。　　　　普陀长风：豪宅建设刚刚起步　　　　新进驻品牌：雅戈尔置业、国盛投资等　　　　“长风金融港”概念使得长风区域地价逆市发力。今年国庆前夕，长风生态商务区三幅地块累计拍出84.93亿元的高价，其中，长风8号东地块被雅戈尔置业控股以33.93亿元夺得，楼板价高达26000元/平方米，轻易打破去年由中海地产摘得的长风地王单价22409元/平方米的记录。另外，长风9号西地块被国盛投资有限公司以30.4亿元收入囊中，折合楼板价约为24837元/平方米。长风11号西北地块则被一家资本投资公司以20.6亿元总价拿得，楼板价20492元/平方米。　　　　长风生态商务区内商办物业总量大而现有住宅供应较少，具有良好的升值潜力。虽然板块未来规划有140万平方米住宅，但是目前板块却几乎没有新房源。同策研发中心的报告显示，该板块二手房均价约在27000元/平方米。长风板块由于该区域市场长期缺乏交易量，价格处于瓶颈时期。目前区域周围几乎只有仁恒河滨属高档住宅，该楼盘三期二手房价格在5.5-6万元/平方米。因此专家建议此次区域内新建住宅，产品建议往多元化方向发展，或者是往高档次住宅方向发展。　　　　浦东航头：大型新项目有望成板块中心　　　　新进驻品牌：金地等　　　　就在上海版调控细则出台后一周，10月14日上海浦东航头中心镇A1储备地块被金地地产和天津稳富股权投资基金以22.86亿元收入囊中。楼板价为10500元/平方米。溢价率高达328％。该地块成为4月楼市调控新政出台以来土地市场溢价率最高的地块。航头中心镇A1储备地块为商住用地。当地目前一手房在售较少，二手公寓售价约在11000元/平方米左右。航头中心镇A1储备地块的价格已经接近当地公寓价格。有专家预测，该地块体量颇大，超过17万平方米，物业类型将可能较为丰富，未来建成后有望成为航头镇的中心。据了解，在南汇并入大浦东的契机下，航头板块的交通将更便捷，生活配套将更完善，板块前景值得期待。

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