住宅限购激发商业地产活力 投资商办物业前景好

　　提要：上海中原工商铺部高级总监陶翃表示，长远来看，投资上海的商办类物业前景广阔，但其相对住宅较高的投资门槛也不容忽视。由于商业地产项目交易税费较高（至少是交易收益部分的30%-60%），因此如果房东在购入物业3年以内就转手卖出有可能会得不偿失。　　　　住房“限购令”出台已近1个月，被挤出住宅市场的投资需求逐渐向商业地产市场转移。以上海中原地产为例，“沪12条”后其门店内写字楼、商铺等商用物业带看量和成交量较前期均比前期有明显提高。　　　　上海中原工商铺部高级总监陶翃表示，长远来看，投资上海的商办类物业前景广阔，但其相对住宅较高的投资门槛也不容忽视。　　　　根据中原地产统计数据，自10月第二周至今，商用物业带看量比9月同期上升了20%。同期成交量增长了10%左右。位于莘庄的财富108广场目前每天能售出3-4套，不少买家都是从住宅市场转移而来。　　　　上海中原工商铺部高级总监陶翃认为，目前，商业地产确实是房地产市场的一块价值洼地。不少板块都存在着住商价格倒挂的现象。此外，商用物业相对稳定的回报率也是吸引投资者的重要因素。一般而言成熟的商业项目投资回报率在5%-8%，预计10年到20年便能收回成本。　　　　值得注意的是，商业地产的投资思路与住宅项目不同，其投资回报周期、市场交易税费、资金投入程度均有不同程度的差异，建议打算投资商办物业的购房者深入调查市场后再作决定。简单而言，商业地产投资拥有以下两个特点。　　　　其一：成本高。陶翃介绍，目前商业项目的使用年限多为40年或50年，首付5成，贷款利率是基准利率的1.1倍，其投资前期成本看似与二套住宅类似，但商业地产的贷款年限一般都在10年以内，这意味着购房者的月还贷压力较大。在持有成本方面，写字楼的物业管理费每平方米每月动辄几十元，是住宅项目的10倍左右。　　　　此外，成熟的商业项目投资门槛往往是以千万元为计数单位，对投资者的资金实力要求较严。　　　　其二，商业地产项目要求持有者能够有较为长期的投资打算。由于商业地产项目交易税费较高（至少是交易收益部分的30%-60%），因此如果房东在购入物业3年以内就转手卖出有可能会得不偿失。

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