沪新政后第三次集中拍地 商业用地多数只能卖底价

　　昨天，上海迎来新政后第三次集中拍地，全天出让12幅经营性用地无一流拍，出让总金额达到22.53亿元，7幅地块以底价成交。这12幅经营性用地包括，青浦8幅，普陀、浦东各2幅，总出让面积28.5万平方米，此次推出的土地大部为商业、其他商服用地，从而延续了9月底以来的商业用地上市潮。　　　　土地市场暂别“面包面粉同价”　　　　工业园区富力东侧地块是昨天公开出让的唯一一幅纯住宅用地，受到竞拍者的追捧。昨天，旭辉集团以4.57亿拿下改幅地块，折合楼板价8160元每平方米，溢价率193%，这幅地块容积率达1.4，现场共有10名竞买人参与现场竞价。除此以外，受到投资者关注的还有多幅商业用地。圆通速递1.15亿拿下工业园区盈港路北侧地块，折合楼板价3477元每平方米，溢价率334.6%。上海怀盛房地产开发公司4.14亿拿下盈浦街道淀山湖大道南侧I地块，折合楼板价5031元每平方米，溢价率76.5%。地纬集团1.15亿拿下川沙新市镇A03-22地块，折合楼板价6465元每平方米，溢价率54.6%。盛青房地产4500万元拿下盈浦街道淀山湖大道北侧地块，折合楼板价9827元每平方米，溢价率181%。上海达存房产3400万拿下高行集镇B1-6地块，折合楼板价7136元每平方米，溢价率44.6%，其余7幅地块以底价成交。　　　　针对新一批土地出让结果，昨天，中房信分析人士薛建雄向记者表示，结果在意料之中，出让价格反映了宏观调控的大背景，成交价格偏低。以唯一一幅纯商业用地工业园区富力东侧地块的成交价格来看，楼板价为8160元每平方米，而附近二手房价格已经达到12000元，并没有出现近年来上海土地竞拍中频频出现的“面粉与面包同价”的情况。　　　　商办投资“受制太多”仍难火　　　　昨天，记者从中原地产、21世纪不动产等多家房产公司获悉，“沪12条”后，写字楼、商铺等商用物业带看量上升了20%左右，然而实际成交量的上涨则在10%左右。与住宅相比，商办投资并没有受到房地产投资者的普遍欢迎。　　　　中原地产有关分析人士指出，目前商业项目的使用年限是40年，首付5成，贷款利率是基准利率的1.1倍，看似基本与住宅的“二套房”类似，但是商业地产的贷款年限一般都在10年以内。一般写字楼的得房率在65%-70%左右，个别甚至仅有50%，较低的使用面积率也在无形中增加了购入成本。而在持有成本方面，写字楼的物业管理费动辄几十元一平方米，是住宅项目的10倍以上，也意味着持有者要充分考虑一旦物业空置时的资金成本。另外，商业地产项目交易税费较高，因此很少有房东在购入两三年后就转手卖出；从商用物业和住宅项目投资回报来看，一般成熟的商业项目投资回报率在5%—8%，预计10年到20年能收回成本，一般每年的价格增幅在10%左右，这些都与投资住宅地产完全不同。

投标造价信息直辖市投标造价信息上海市投标造价信息