犀利调控为何难破房价壁垒？

    ９月份的最后一周，深圳新房成交均价是１９７１５．４７元／平方米，而刚刚过去的上周，这一数字是２０４８５．２６元／平方米，两者对比变化不大，然而考虑到持续一月有余的“二次调控”，如此的价格差异就耐人寻味。　　　　９月底，以限贷、限购为起点的“二次调控”如晴天霹雳，政策出台初始，被业内形容足以“急冻”市场，能够迅速冻结成交量，并短时间内形成较大的降价压力，然而“二次调控”持续月余后，调控压力并未直接传导到房价上来，无论新房或是二手房，深圳房价的下降渠道并未打通。　　　　究竟是政策持续时间不够，不足以击穿高房价？或是调控用意本就不在降价，“遏制过快增长”另有玄机？一时存在争议。　　　　七成多楼盘不跌反涨　　　　“１０年左右房龄的物业，大多在１．７万元／平方米左右”。成宏地产景田片区的小林向记者介绍，周围二手房挂牌价一直较坚挺，没有出现调控出台后即大幅降价的案例。不仅仅没有降价，反而有返价的业主出现，世华地产总监肖小平称，世华地产监测到１０月份的成交量与９月份基本持平，然而价格方面却是有升有降。例如在宝安中心一些居家品质较好的盘源中，业主返价不时发生。　　　　以限贷、限购为起点的“二次调控”至今持续一个月有余，最新数据表明，这一轮被比作足以“急冻”楼市的严厉新政，并未对深圳房价产生太大的影响。根据中原地产的数据，９月份的最后一周，深圳新房成交均价是１９７１５．４７元／平方米，而刚刚过去的上周，这一数字是２０４８５．２６元／平方米，甚至略有上涨。　　　　而如果对比三个月前，多数二手物业的涨势更加明显。中原地产对全市１８８个样本楼盘进行采样调查，发现有７５．０１％的样本楼盘价格相比前３月均价出现上涨。约７．４５％的样本楼盘涨幅大于１０％，２１．２８％的样本楼盘涨幅在５％～１０％之间，有４６．２８％的样本楼盘涨幅在０～５％之间。对比３个月前，均价跌幅在１０％以上的楼盘比例是１．０６％。　　　　房价调整１０％～２０％，这在调控开始前被许多人视为合理的市场反应，而在“二次调控”持续月余后，这一目标远远尚未达到。　　　　房价不降只因时机未到　　　　值得关注的是，在调控紧锣密鼓之际，市场心态却有反复。在前海踩盘时，有某大盘置业顾问明确告诉记者，这是该项目最后一期单位，以开发商心态而言，此时不会轻易降价。据悉，该项目２楼的一套单位，就有业主考虑调控影响临时放弃，一天后就有新的置业者迅速接手购入。对于置业者而言，在趋严的调控下，利好与利空的预期皆在。　　　　有观点认为，房价未降应该归结于时间，“二次调控”才持续一个月，按照通常的楼市调控规律，３个月以上的成交量低迷，才有可能引发普遍意义的降价。根据最新出炉的统计数据，１０月份深圳新房售出４５．４６万平方米、４９２３套，比９月份分别下跌８．５１％和１７．６３％；二手房售出９８．４９万平方米、１０６２７套，分别环比下跌３．４４％和３．４８％。“二次调控”正对成交量持续施压，然而何时传导至价格却是未知数。　　　　“２００７年调控出台后，直至２００８年中才开始大面积降价。”肖小平补充到，降价势必是一个循序渐进的过程，从改变置业者预期，导致成交量低迷，继而开发商资金链紧张，最终才会步入降价通道，而从现有的调控步骤来看，出现普遍意义上的房价松动还需要时日。　　　　以限贷、限购为起点，随后是加息、取消优惠利率，紧接着二手房交易的评估价征税、房产税也箭在弦上，尽管“二次调控”至今未迫使楼市大面积降价，然而可以肯定的是，这些紧锣密鼓的后续政策都正对后市产生重大影响，开发商在调控背景下的定价销售策略，也必趋谨慎。因此在调控期内，深圳房价逐步下跌的可能性也越来越大。　　　　调控连连催逼价值回归　　　　虽然房价尚未明显松动，但是无需置疑的是，“史前最严厉调控”正在最大化的清除投机与投资，从多个在售新盘反馈的消息，自住置业者和改善型需求占了绝大多数。　　　　天健地产营销总监石耀庆称，这在一定程度已经达到了调控目的，因为调控由始至终并未明确是***房价，而是强调“遏制过快增长，打击投机炒作”，而投资客清场的目的已经初步达成。　　　　他也未否认将来降价的可能，他认为，调控的结果将使得房产回归其居住属性，那么具备较高居住价值的项目价格则不会有太大松动；反而是那些泡沫炒作严重的项目，伴随其理性定价，会有一定降幅。“无论素质高低、区域优劣，所有楼盘价格都往高处走，这是不正常的，调控将改变这一怪相。”　　　　与此同时，也有业内观点认为深圳的城市经济能力足以支撑目前的房价格局，在通胀的背景下，期望房价大跌难度很大。　　　　需要关注的是，对于楼市，政府并非一味地采取严格调控，构建保障房体系，实行商品房与保障房的“双轨制”等等措施，也在有条不紊地进行中，这些措施都有望根治目前的高房价。

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