住房保障法或将促全国土地市场价格新低

　　11月8日，据相关媒体报道，住房和城乡建设部已经形成基本《住房保障法》征求意见稿，该稿规定了关于城镇基本住房的“保障标准、范围、方式，保障性住房的规划、建设与管理，住房租赁补贴，土地、财政、税收与金融支持，基本住房保障的组织落实，农村住房保障制度”。　　　　“链家地产”市场部认为，此次《住房保障法》基本意见稿的完成标志我国住房保障体系将在近期正式确立，此后，我国保障性人群的住房问题将得到有效解决，长期来看，此法将为我国房地产市场整体供应与需求结构产生重大变革提供政策基础。　　　　但是当今保障性住房供应存在缺口。“链家地产”市场部统计数据显示，2010全年，天津市将开工建设保障性住房650万平方米、8.5万套,相比2009年的669万平方米，略有下降，保障性住房土地供应依然紧张。在短期内，由于保障性住房供应存在缺口，供应不会在短期内明显增加，因此，房地产住宅市场成交结构不会改变，《住房保障法》短期影响主要在于改变保障性人群的购房意愿，增加其等待保障性住房供应的信心。其次，住房租赁补贴的确定，也将缓解一部分保障性人群的租房压力。　　　　《住房保障法》出台之后，将会对房地产市场上游资源及其整体环境产生明显影响，特别是对于土地，此法基本稿的形成将预示着土地价格进一步下跌的市场条件已经基本成熟。原因有以下几个方面：　　　　首先，当今政府降低土地价格意愿增强　　　　11月9日，位于塘沽京津塘高速二线以北、唐津高速以东和塘沽京津高速公路以北、西中环快速路以西的9宗地块以26.7亿元挂牌出让，土地面积达55.86万平方米，楼面均价为2554元每平方米。　　　　“链家地产”市场部认为，土地市场与住宅市场有很大不同，开发商拿地通常的态度都是价格越低越好，因此对于资质相对一般，溢价率较低的土地，其最终成交价格将会明显受到其起始定价的影响。而调控以后，配有保障性住房的土地价格基本与纯商业用地持平，表明之前政府对于保障性住房用地的定价并无“优待”。　　　　在当今，继续增加保障性用地供应为土地市场主要基调，政府保障性土地供应压力不断增大，如若保证绝大部分土地顺利成交入市，适当降低定价无疑是最为有效的办法。另外，根据《住房保障法》中央将对地方政府采取财政、金融支持，这也预示着政府在降低定价的同时，其财政收入可能不会受到明显影响。因此基于以上2方面，当今政府降低土地价格的意愿有继续增强的趋势。　　　　其次，《住房保障法》侧面推动保障性用地增加　　　　《住房保障法》建议稿中强调了“土地、财政、税收与金融”的支持作用。“链家地产”市场部认为，土地发挥住房保障的支持作用一般可能通过2种途径：1是增加居住用地的保障性住房规划面积，2是增加纯保障性用地的供应。并且，随着当今不断增加的保障性住房供应计划，未来保障性用地推出量增加已成必然趋势。无论政府倾向于哪种土地支持手段，基于保障性的低价入市及比例增多，土地价格继续下降的客观条件充足。　　　　当今土地市场的特点为政府想要降低地价并且降低底价，开发商想低价拿地且无法高价拿地。土地价格进一步下降的市场条件已经成熟。预计12月至明年第一季度土地价格走势，将成为未来天津土地市场价格发展的风向标。

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